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今天，我们来解答一下在美国的购房者对房屋贷款的两点疑问。
申请到房贷主要是看还贷能力而不是身份？
并不是，银行还是要看你的签证类型的。
 首先，是要可以合法在美国境内居住的，所以签证过期非法滞留的不能获取银行贷款；
其次，没有在美工作许可的签证也不能获得贷款，比如旅游签证，因为银行审查贷款能力的重要指标就是收入水平，无法在美国境内工作就没有办法取得合法收入，没有收入银行自然不会通过贷款，而海外收入由于很难查验一般银行也不考虑。
最后有些银行对有工作许可签证的类型也有限制，比如学生签证在毕业后一般都会先得到OPT获取暂时的工作许可（1-2年），然后再申请工作签证H1b，但是大部分银行都不能通过OPT申请人的贷款，因为现在的H1b抽签制度使得他们觉得OPT存在很大的风险， 一旦申请人没有抽中H1b就失去了在美国工作生活的权利。
大部分银行审查贷款人的资格的第一步就是问你的身份（签证类型）以及是否还在有效期。身份有效再谈贷款能力的问题。另外就是有些银行对不同的签证也有不同的限制，美国公民，永久居民（就是常说的绿卡）以及工作签证如H1，基本所有银行都能做也并没有额外的要求；但是学生签证就一定要有OPT，不仅不是所有银行都能做，还有额外的对贷款额、信用分数和信用历史的要求。
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怎么能知道银行最多能贷我多少钱？
 银行一般考虑以下因素来评估你的贷款能力和风险：
 一是信用记录，最直观的体现就是信用分数，信用分数过低可能会影响你的贷款额或者利率，如果信用记录上有late payments，collection 或是破产，不仅会导致信用分数低，还会直接导致银行不通过你的贷款申请；
二是月债务-收入比例（我们称之为DTI），一般银行可允许的最高DTI范围在43%-50% （每个银行的规定不一样），如果你的月收入是1万的话，你的最高月债务额就是4300-5000元，这些债务包含了贷款月供、地税、房屋保险、车贷、助学贷款、信用卡每月最低payment；
三是贷款额-房屋价值比例（也就是LTV），房子需要有足够的equity（资产净值），银行会聘请第三方估价师来对你的房子进行估价，如果房子估价不足，可能就会需要降低贷款额。
实例：如果现在有一套房子，总价80万，已经付了50万，年薪12万。这个时候想贷款买个公司，能贷出来多少钱？
如果是要cash out， 那么新申请的贷款额首先用来付清旧贷款额和贷款费用， 剩下的才能用于其他用途。假设信用分数很好，房子也值80万，做cash out贷款一般至多给到房子价值的75%也就是60万，除非你还有其他比较大的债务，一般年收入12万贷款60万并不会通不过DTI的审查，但是你还剩下30万的贷款，所以60万里的一半需要付清现在的贷款， 剩下的你才能用来购买。
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