文：陈淑文 朱耘
ID：BMR2004
2019年越秀地产一改沉稳旧态激进扩张，5个月掷230亿元圈地。
5月中旬以来，越秀地产不仅从广州地铁手中拿下了两宗合计总价不低于78.5亿元的TOD（轨道+地产）项目购买权，更接连落子郑州、成都，首次进驻两座热点城市。据统计，自年初以来，越秀地产已在全国四城拿了5块地皮，斥资合计超152亿元。
而据越秀地产此前的2018年业绩发布会上投资者关系部总经理姜永所述，越秀地产2018年全年新增土地的权益价值为159亿元。以此推算，今年过去的5个月时间，越秀地产拿地金额已大幅超去年全年。

越秀地产2019年上半年进入新城市大举拿地，布局“轨交+物业”模式目的何在？越秀地产如何运用这一模式，如何规避轨道资源整合、业务分配中存在的风险？《商学院》记者向越秀地产方面发去了采访提纲，截至发稿日期，未收到相关回复。
大举拿地，易居智库市场研究总监严跃进向《商学院》分析指出，融资面不断宽松，房企有能力购地；另一方面，房企也有积极补库存的需求。
不过，2018年越秀地产的总负债高达1259.09亿元，在债务账龄方面，截至2018年底，越秀地产一年内到期的借贷为57.86亿元，第二年到期的为84.61亿元。由此看来，短期的偿债压力、逆势之下重启全国化扩张进程以及高开发难度的TOD项目（轨道+地产项目）对越秀地产而言恐怕“压力山大”。
激进扩张，暗存风险
自2009年走出“大本营”广州后，越秀地产积极进行全国化扩张，2013年，其布局城市达到12个后，出现了近5年时间的“停顿”，直到2018年，越秀地产新进襄阳、济南等城市后，布局城市提升至15个。
5月17日，一直坚守稳健风格的越秀地产，意外以173.8%的高溢价率拿下郑州新郑南龙湖区域一宗宅地，以此高调进驻郑州；此后不久，5月29日，越秀地产再次以"新成员"身份，一举拿下成都青白江区域地块，这是越秀地产在西南区域的首次落子。
根据克而瑞《22个重点城市土地市场地价、库存风险分析》专题报告显示，当前郑州土地库存多、去化慢，一季度地价涨幅超过30%地块占4成。
近两年来郑州的土地成交规模一直处于全国领先水平，连续多月蝉联全国各城市土地成交建面TOP1，2017年及2018年郑州土地成交建面均超过5100万平方米，远超当年商品房成交建面。
土地持续大量供应，意味着郑州有较大的库存积压风险，从近3年土地消化周期来看，2018年郑州土地消化周期已经到了5年以上，过去成交的土地中仍有大量未建成销售，结合可比地价持续上涨的情况来看，目前新进驻郑州拿地，不仅要面临高库存压力，还要面对前期成交土地价格较低的强有力竞争，整体来看风险系数较大。
克而瑞重点监测的企业中，有32家房企2018年在郑州拿地，其中，正商、建业作为河南本地房企，在郑州拿地总量较高，此外融创、碧桂园、绿地等龙头房企也进入郑州拿地TOP10，对于新进郑州的越秀地产则会面临强烈的竞争压力。
土拍热潮下，房企以高溢价率、高楼面价拿地的隐患再度出现。从城市角度来说，由于过量供给，部分二线城市积压土地库存过多，去化周期过长；部分二线城市低价已经过高，房企的涌入可能导致低价进一步抬升，触发城市对房价的调控。以上两方面的隐患，都可能导致高价地积压在房企手中，拖慢企业资金回流速递，拉低企业利润率。
自2019年起，房企进入集中偿债高峰期，流动性风险一直在加剧。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示：“按静态测算利润率的话，拿地激进的房企如果今年开盘销售，基本很难赚钱。高价拿地使净利润率下降很多，只有规模没有利润，对房企来说很难接受。”
加码TOD 挑战重重
相比布局郑州、成都两座城，越秀地产上半年主要的钱还是花在了“轨交+物业”项目上，分别是四月份收购广州增城品秀星图项目，斥资141.08亿元，权益比为86%；五月下旬广州地铁项目下萝岗项目与陈头岗项目各自51%的权益，拟以总价78.5亿元。
品秀星图项目地处地铁13号线官湖站旁，现正销售中，近期品秀･星图价格调整为约27000元/㎡。
记者查阅越秀地产的公告了解，萝岗项目与陈头岗项目仍处于建设前期的设计及绘图阶段。越秀地产表示，建设预期将于今年第三季度展开。
2019年6月1日，正值儿童节与周末假期，《商学院》记者前往6号线香雪站萝岗项目进行实地观察。萝岗香雪商圈内，是广州城市“东进”战略重点发展的核心区域，记者也发现地铁6号线周边已有锐丰广场、奥园广场、保利罗兰国际等楼盘在售，即使如此当天人流量并不高。香雪周边还是属于开发区，属于城区的外围，各类大型医疗、娱乐、教育基础设施不完善，从而不会聚集很多的其他区域的人群。
随着城市的快速发展，对于土地资源日益稀缺的一线城市及重点二线城市来说如何进行土地的最大化利用具有积极意义。“轨交+物业”模式就是围绕城市轨道交通场站开展多样性、混合化、高密度的土地开发。
在整个“轨交+物业”模式中，主要对站点以其一定服务半径内进行立体规划、统筹安排、建造各类物业业态；这是一个以公共交通为导向的城市发展模式，集聚商业、办公、居住等多种功能。以轨道开通——物业规划——物业所带来的人流——地铁人流量增加——物业升值“形成了一个首尾连接的圆环，
一直以来，参与TOD项目以及跨地域扩张，均被视为房企资本实力的重大考验，地铁上盖物业对开发商的技术要求以及前期资金投入要求很高，这也是普通开发商难以进入该领域的主要原因。
国内以TOD项目开发见长的京投发展副总裁潘长青便曾对媒体表示，"TOD项目的门槛较高，除了降噪问题，地铁上盖的绿化率、土地厚度、植物的抗风性等都有极高要求。"他指出，TOD项目的开发存在着开发周期长、运营要求高等特点。
对此，财经评论员严跃进分析说，房企进入TOD项目也可能会面对一些挑战，第一是，轨道交通建设在政策上有一些不确定性，如果后续政策调整，则会出现工期延长、成本增加等问题；第二是，轨道交通项目将涉及到更多不同于纯地产开发的业态，这要求房企对城市规划有更好的把握，如果说规划作出调整可能也会增加成本；第三是项目的未来还是需要通过运营来盈利，对企业在操作复合型地产方面的运营能力要求很高。
城市轨道交通的产业特征，前期投资额巨大，建设周期长，管理水平要求高，回收期长，运营成本高，地铁的造价是交通领域最高的。
其次地铁项目的社会效益大于经济效益，项目盈利差，地铁项目带来的总收益不可能全部量化为项目投资者的账面收益，轨道交通行业作为大型基础设施产业，属于公共事业，运输服务为准公共产品，具有公益性、低盈利性。
轨道交通项目的运营具有时空局限性，盈利空间有限。地铁每天的营运时间是有限的，不可能像其他行业那样，加班加点可以生产出更多的产品，以增加收入。
对此越秀将面对诸多挑战，在拿下两宗项目购买权后，资金能否如期到位？轨交+物业”的商业模式是什么？越秀地产如何运用这一重要模式？又如何规避轨道资源整合、业务分配中存在的风险？《商学院》记者就此类问题，向越秀地产方面发去采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。
两次发债 人事调整
高负债问题，也是越秀地产规模扩张上绕不开的一个题。截至2018年12月底，越秀地产的现金及现金等价物约219.9亿元。越秀地产的总负债高达1259.09亿元，其中，流动负债为726.3亿元。与2017年的961.54亿相比，2018年总负债同比增加30.95%。
值得一提的是，2019年1月至5月，越秀地产累计合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约人民币288.66亿元，同比上升约53%;累计合同销售面积约124.68万㎡，同比上升约32%。累计合同销售金额约占2019年合同销售目标人民币680亿元的42%。
在克而瑞发布的2019年5月新房销售排行榜中，越秀地产势头强劲以流量金额103.88亿元和流量39.37万平方米排列第三。
不过，与近年来销售增长一直保持较快增长不匹配的是，2018年，越秀地产的营业收入和净利润增速双双下滑。并且，从近几年越秀地产的经营数据来看，公司净利润表现波动较大，2014年和2015年，净利润连续两年同比负增长。
由此看来，叠加短期偿债压力，要想支撑大力度拿地和建筑成本，越秀地产去年年底的现金流并不算非常充沛。
5月16日，越秀地产通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司成功发行2019年住房租赁专项公司债券（第一期）。本期债券发行总规模为15亿元，期限为3+2年，票面利率3.83%。
5月23日，越秀地产通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司成功发行2019年公司债券（第一期），发行总规模为25亿元，债券分两个品种，品种一的期限为3年，发行规模为19.5亿元，票面利率3.85%；品种二的期限为3+2年，发行规模为5.5亿元，票面利率3.93%。
6月6日，越秀地产股份有限公司发布公告称，毛建华被委任为公司非执行董事一职，即日起生效。
2月27日，越秀地产与广州地铁投融资（香港）有限公司订立的有条件认购协议，广州地铁有权提名一位候选人，提呈董事会委任为非执行董事。根据认购条约规定，广州地铁认购方已提名毛建华，提呈越秀地产董事会委任为非执行董事，自2019年6月6日起生效。
《商学院》记者在翻查资料了解到，毛建华现任广州地铁集团有限公司副总经理、房地产事业总部总经理。此前，他曾担任过广州地铁战略发展部总经理、广州有轨电车有限责任公司总经理一职，在项目统筹管理和公司管理方面拥有丰富的经验。
对此，越秀地产董事会表示，委任毛建华为非执行董事将促进越秀集团与广州地铁于现有及未来新地铁房地产开发项目方面的合作。
越秀地产“轨交+物业”模式能否为越秀地产带来新的增量，将如何运营，《商学院》将持续关注。

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