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随着大量的中国移民在佐治亚州投资买房,如何和美国的租客(租房客)打交道,日益成为不可避免的法律问题。在佐治亚州,租客有义务向房东按时交租金。不交或晚交,都是违约。
如果租约上没有规定交房租的日期,通常做法是每月的第一天是该交租金的日期, 不管这个第一天是在周末还是在节假日。即使这个第一天是星期六或星期日,租房客仍然必须在当天交房租。否则,房东可以以迟交房租论处。
但是一旦租房客发生拖欠房租并赖着不走的情况时华人房东能不能采取最直接最简单的办法,例如断电、断水、换锁等,将那些坏租房客赶走?
谢正权律师将在本文中介绍房东如何依法开展驱赶租房客的程序,保护自己的权益并减少损失。

第一歩

准备房东通知

根据佐治亚州法,房东启动驱赶租房客程序的第一步就是发通知给租房客。有的州法规定房东需要给租房客发出三天交房租否则搬出去的通知,有的是五天内支付租金或者搬走的通知。但是佐治亚州法只要求给不付房租的租房客发通知,并没有明文规定房东必须等多久后才能正式启动驱赶租房客的法律行为。这样的规定实际上偏向保护房东的利益,但事实上房东是不是立即采取法律行动,要根据具体情况对待。
不过这里讲的这种通知一般适用于租房客拖欠租金的情况。如果租房客并没有拖欠租金,而是违反租约里规定的其他规则,例如破坏房屋结构,私自改建,或者在住房里进行违法犯罪行为(如吸毒、贩毒,种植违禁植物等),未经房东允许让他人居住等,房东给不给通知或发什么样的通知,我建议最好咨询律师或者委托律师办理。
第二歩

送达房东通知

准备好房东通知后,考虑如何把房东通知送给租房客。这个步骤非常重要。
房东可以自己去送,也可以请第三方去送(送达房东通知的人必须年满十八周岁),或者雇佣一个专做送达服务的人去送。

具体说来,送达房东通知有下面三条途径:

(1)当面送达。房东或者别人当面将通知送到租房客手中。
(2)由第三方转交送达。如果租房客不在家,房东可以将通知交给租房客所住家中年满十八岁以上的家庭成员。不过这种方式最好再同时快件邮寄一份通知给租房客。
(3)张贴送达。就是说租房客家中没有任何人,房东可以将通知贴在或钉在前门或其它租房客可以轻易看到的位置。这种方式对住房密集的地方的效果会大一些,因为人们一般不喜欢被别人知道即将被人驱赶出去的丑闻。不过为保险起见,这种方式最好再同时快件邮寄一份通知给租房客。
第三歩

法庭立案

房东确定房东的通知已经送达到租房客的手上,但是租房客未能在规定期限内缴纳房租或者搬离住处,房东就可以立刻去法院立案递交诉状,正式开始通过法庭程序驱赶不交房租的租房客。递交诉状时需要向法庭提交相关的表格及证据,谢律师建议房东最好聘请律师来处理法庭立案事宜,以免耽搁或继续亏钱。
第四歩

送达传票及诉状

在法庭立案成功之后,房东即是原告,他需将正式诉讼文件送达一份给租房客(被告),其中包含传票及诉状。这种送达一般不应由房东亲自去送,而是多交一点费用,让法警亲自送达,以示这种文件的权威性。如果是我所代理的案子,房东不必为此操心。
第五歩

等待被告回应

诉状成功送达之后后,被告租房客有七天的时间去应诉。如果被告未能在七天之内应诉,原告可以向法庭申请缺席判决。法庭下缺席判决一般都是有利于到法庭出庭的一方。如果租房客在拿到判决书后还是赖着不走,房东可根据判决书到当地的警察局请求派警察出面协助驱赶租房客。
第六歩

庭审

诉状成功送达之后后,如果被告租房客在七天的时间内回复诉状,没有答应交所欠的房租,没有答应立即搬出去,有的甚至可以还想法庭提出一系列辩护理由或借口,这说明这个被告准备在法庭上斗争一番的。这时房东需要准备更多更详细的证明材料,不让那些赖交房租的无赖租客存在任何侥幸心理或胜诉的机会。
驱赶租房客的庭审方式因法庭或法官而不同。有的在很正规的法庭里进行,里面坐着很多打官司的原告或被告和很多旁听者。有的在不怎么正式的会议室内,由法庭人员(不一定是法官本人)主持简单的庭审程序,结果交给法官盖章签名生效。有的法官则要求开始正式庭审前原告和被告租房客先开始调解程序。调解成功后的协议被法官认可后就生效执行。
对专业律师而言庭审程序比较简单,但是对一般房东而言,法庭庭审过程还是比较复杂的。如果不熟悉美国的法庭程序和驱赶租房客的法律条文,或者英文不怎么流利,谢律师不建议房东自己去法庭和不交房租的租房客辩论。有时候本来可以成功的案子,反而被搞砸了,尤其是遇到那些靠赖房租过日子的老手无赖租户被告。
第七歩

正式驱赶出户

房东取得胜诉判决后,联系当地的法警,预约将败诉的租房客驱赶出去的时间和日子。时间和日子确定之后,房东需要选好帮忙搬家的工人在预约的时间去指定的地点把败诉的租房客的物品全部扔到马路边。不愿出面或操心的房东,可以委托他人办理,也可以聘请那种专门提供驱赶不交房租的租房客的服务公司办理。
在进入租房客的房间之前,先让派去督战的法警进去查看一番,等警察指示可以把租房客的东西扔出室外时,房东的搬家工人再把东西搬出门外。等把房子里的东西搬完之后,法警在门上贴上禁止败诉的租房客再进入房子的警告通知,这样租房算正式还给房东了。
但是请注意,派去督战的法警不会帮房东撬开或打开房门的。为法警开门是房东的事情。请去把败诉的租房客的家具物品扔到马路边的工人的费用也是房东自己的责任。虽然房子算正式回到房东手里,谢律师建议还应当立即换掉所有门旧锁,防止败诉的租房客再进入房子搞破坏活动。
总之,遇到不交房租的无赖租房客,的确是房东的不幸和损失。一场驱赶租房客的法律程序下来,房东不仅要支付必要的费用,还要经受精神上的折磨。在此谢律师提醒房东应尽可能在同意租房客搬进来之前做足事先调查工作,防患于未然;万一遇到不交房租的坏租户,应该立即找专业律师寻求法律协助,尽快将无赖租客驱赶出去。这种事情,越拖,房东的损失越大。
上述介绍是谢正权律师事务所为华人社区宣传介绍法律信息而作, 多半为学术探讨性质,并非对个案的法律意见。 如有自己的律师的,请咨询自己的律师,因为他/她清楚你的案件。
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