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公众号作者文超持有加州realtor执照，在旧金山湾区从事房屋买卖和房产投资等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年，是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱，创造价值”的经纪人，有意来硅谷置业或者投资的朋友，可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他。
在服务客户的过程中，经常会被客户问到的问题是：“文超，我想对房子装修一下，我需要去City申请permit吗？”。今天文超就和大家一起梳理下有关于permit的问题。
我们首先看看政府的规定是怎么样的。
According to the California Building Standards Code, no building or structure may be erected, constructed, enlarged, altered, repaired, moved, improved, removed, converted or demolished unless a separate permit for each building or structure has first been obtained from the building official.
看起来permit涵盖的范围是包罗万象，还有一种说法是加州房屋装修改建超过$500，就要申请permit，并找有license的contractor来做。可现实中有很多人remodel，甚至加个sun room，扩建房间，把车库改建成出租房没有申请permit的情况屡见不鲜。
不申请permit的原因有很多，概况起来有这么几个。
一是费钱。
  • 申请permit 屋主需要给city building department 交额外的许可费。
  • 人工明显上升，屋主必须找有license的contractor 来做。这样，师傅一听说你装修要申请许可，工钱就会上浮个20%，30%甚至更多。
  • 对于改建扩建的情况，还要找专业人士比如结构工程师来画图，动不动上千刀就出去了。
  • 对于一些小工程，有的时候city会要求你同时把相关的部分都升级到当前的building code，这样就导致了一些计划外的支出。
二是费时。
  • 如果申请permit的话，图纸需要经过city的review批准。
  • 施工的工程中，city还要派人检查验收，如果不通过还要返工。这样都会造成工期的拖延。
三是有可能影响你的税基。
四是如果你是让工头申请contractor permit 那么如果你换工头了 permit就要重新申请。但请工头申请的话，施工出了什么事情city首先找他。如果你自己申请owner-builder permit的话 除了事情 city先找你。然后你还要在去找工头。
那么申请permit又有什么好处或者不申请permit有什么风险和隐患呢？
  1. 装修要按照最新的building code来做，防水,走电 之类的很多新的规定对安全性等其实非常好的，所以有了city的人来检查屋主会放心一点。比如动了HVAC的管道新的要求是要seal住所有的管道达到一定标准才可以。但是这个要求很好，因为你开暖气的时候就会比较省钱
  2. City会检查Contractor资质，这样也可以保护屋主避免被劣质的包工头坑。
  3. 如果没有申请permit，如果邻居举报被抓到，起码是permit fee翻倍罚款，装修好的地方也有可能被要求拆开来让city看，政府也可能要求你恢复原状等。更大的风险在于给卖房带来很大的隐患。
举个例子，前不久，我有带客人看过一个南湾95117的1500+ sf 的房子，这1500+ sf中间有接近300 sf family room是屋主没有申请permit 私自扩建的。尽管扩建的quality看起来也不错，最终我们还是决定pass。考虑的原因主要有 （1）county record 上只有1300sf，这给房屋的估价会带来很多的问题，appraiser 经常只会给没有permit加建的部分评估建筑的成本，不会给到full price。（2）如果这个房子以后用来出租，碰到不好的房客，有可能会向city 举报，或以此为借口不付或者少付租金。
文超给屋主的几点建议
  1. 如果装修和改建有可能带来county record 和实际房屋状况不一致的情况的话，建议一定要申请许可，这样你房子的improvment 才可以被反应到county 的记录上，对以后的卖房有莫大的益处，千万不要因小失大。我一个朋友买的房子3房1浴，他在主卧里自己加建了第二个卫生间。他自学CAD画图，自己到city 申请许可（你也可以做到！），由于工程比较小，许可在申请提交的同时就得到了批准（over counter）。
  2. 如果装修房屋有主要的或者结构性的变化，比如加天窗，改承重墙，改动水电，也建议申请permit，这样也可以比较保证装修的质量，没有安全的隐患。
  3. 如果是刷刷油漆，换个门，换个地板，橱柜之类的话，我个人认为申请不申请permit，关系不是很大。
  4. 最后呢，找个靠谱的装修师傅很重要（这个要拼屋主的人品啦！），所有的工程都是人做的，师傅把活做的细致和认真点，屋主就省很多心。 
好了，关于permit，今天就和大家聊这么多，希望能对大家有所帮助。
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