本文内容为湾区资深房产经纪@Gigi原创，未经许可不得转载
在首套房已经住了几年，随着家庭成员增加或者孩子长大，现在的房子不够住了，现在的学区不够用了，怎么办？
有了更多的资金，想买投资房了，我能负担得起多少钱的投资房？投资回报率如何计算？
如果你也正在为这些问题困扰，5月19日Gigi的讲座一定能为你解惑！（文末有福利拿好！）
本次讲座，Gigi将和大家分享：重换自住房，购买投资房过程中的注意事项，包括：
  • 二套房怎么选？
  • 怎么定义学区房？
  • 买了二套房，我的第一套房怎么办？
  • 购房投资房的投资选项有哪些？
  • 现在湾区的投资市场怎么样？
讲座现场提供价值$1000的奖品若干。除了以上干货，我们还精心准备了点心和饮品。
讲座详情：
时间：2019年5月19日
 下午2：00-4：00
地点：3080 Olcott Street D232, 
Santa Clara, CA 95054
报名链接：https://www.eventbrite.com/e/61170231810
（复制到浏览器打开）
添加微信：Gigi7170 或直接扫下方二维码
“一卖一买”换房？这些坑一定要避开！
开春以来，大家都看到了不少“美国房屋市场回暖”的新闻。
根据US Census Bureau数据，2019年1月single-family homes销售增长4.9%，2019年2月环比去年2月增长0.6%。知名金融地产数据公司Corelogic预测，中间有调整波动，整体来说2019至2020年2月美国房价预计上涨4.7%。
(2019 US Census Bureau single-famliy house数据)
房地产在经历了去年下半年的“跌”、今年第一季的“稳”，还是如期迎来了第2季度的“旺”。进入4月，季节性的旺季，贷款利息依旧走低，还有排队上市的IPO已经开始创造百万富豪的预期，这些因素都在推动房价的上涨。就目前的市场，是卖房的好时候，是自住房买家买房的好时候。(想看具体分析解释可以持续关注我们)
最近遇到大家问我最多的问题，就是：
“今年考虑想买/换第二套房”
如果以下这几个问题刚好戳中你心中的疑惑，你可以花3分钟时间读完这篇免费文章，或许对你未来买房卖房有很大帮助：
  •  一直有想换房子的念头，但是不知道应不应该换？
  • 觉得应该换，但是下一个，能买得起多少钱的呢？
  • 换了房，现在住的房子怎么办？
  • 如果一定要卖房才能换房，那是先买再卖，还是先卖再买？
  • 下一个房子在哪里买？
  • 是换自住房还是买投资房？
(freddiemac美国房屋销售增长预测)
如果你的答案是yes，这些问题刚好也是现在的你想了解的，我们现在可以开始正式展开【更换自住房，购买投资房，二套房购买攻略】。
先来简单看一下首套房购房流程，二套房购房流程有什么不同：
换房原因
 大部分人换房原因都是以下这三个：
  • 孩子上学 
  • 家庭人口结构发生变化 
  • 改善通勤
1. 孩子上学
小时候听着“孟母三迁”的故事，自己有了孩子之后，听着身边“学区房的故事”：
什么乔布斯爸爸妈妈为了他搬家硅谷学区房，住在周围的邻居都在研究很酷的东西，比如太阳能光伏电池和雷达。
“我那个6分的学区，一大半都是墨西哥人，都不爱学习，学校氛围太差了。孩子明年就要上小学了，我要赶快逃走，必须得换学区房了。”
这是很现实的问题，差学区v.s好学区的故事相信大家一定听了很多。
为了孩子能受到更好的教育，又担心“学区地税”，有些华人家长会考虑将孩子送到私立学校。送私立学校，又担心排不到位置，考不进去，十几年昂贵学费开销，现在住的非学区房会不会贬值...
这里有个数据可以供大家参考一下：
公立 V.S 私立 论
公立学区地税：
$2,000,000 * 1.25%=$25,000
私立学费：
教会: 1000*10= $10,000 *2 =$20,000
平民私立：$1850*10 = 18,500 *2 = $37,000
一流私立：$40000-$50000/年
（美国教育排名网站Niche湾区学区地区）
2. 家庭人口结构改变
结婚，迎接宝宝的到来，或者父母即将来美居住养老，必须换一套房子。
3. 改善通勤
通勤问题相信在湾区的朋友们一定深有体会，早上从家里去公司要开1个半小时的路程，每天往返3小时+，每天在车上能听完三集《都挺好》。
科技公司越来越多，园区越建越大，人才涌进，这个问题只会更严重。
一年300天这样的堵堵堵，谁都想搬家了呀！！！
(一张图告诉你：通勤，正在“杀死”百万湾区人)
想换房， 首套房如何处理？

很多想换房的朋友们，都会考虑“一买一卖”的方法：
(上个月与一位客户的沟通记录)
“一买一卖”，你可能会有这样的问题：
  • 要不要卖？现在这个房子能卖多少钱?
  • 市场分析
  • 卖完能剩下多少钱？
  • 卖房费用，现有贷款
  • 从准备卖到卖掉需要多久？
  • 第二个房子能从卖掉到拿到钱需要多久？
  • 买多少钱的？
  • 什么时候开始买下一个房子？
  • 卖掉房子之后住哪里？ 
  • 是否需要回租？ 如果不回租，怎么顺利衔接？
小建议
  • 能让卖掉的钱发挥更大的价值，
  • 卖很犹豫，不知道卖掉之后，钱怎么才能发挥更大价值的，欢迎加二维码来和我讨论
那么怎么样才算把房子卖的好？通俗一点说：
能顺利卖掉、价格高、能安全无后患、省心省钱省时间。
如何顺利卖房

购房者买房是因为需求和情感，不买是因为顾虑。
如何能让买家对房子“一见钟情”，怎么扫除买家的顾虑？
看图说话，下面这两个，你会pick哪一个：
2018年美国装修后resale的房屋平均投资回报率为56%。不过如果涉及到大家比较看重的项目，平均投资回报率可高达75%-80%。
这里给大家一些数据作为参考：
(图中可以看出哪些项目回报率最高)
卖房时是否需要重新装修，装修哪些最“划算”，费用大概要多少，如果你没有概念，欢迎找我免费咨询。
另外，Home Staging是现在非常流行的概念了。经过专业的房屋布置师（professional home stager）的布置，你的房子会360度大变身。这年头，扫扫门前落叶，洗干净厨房，摆两盆鲜花早就已经不够了。
(图片来自网络，版权属原作者)
布置师知道怎么展现房子的优点，知道什么样的布置最吸引买家，体现品味。
拒不完全统计，“屋主在Home Staging上的投入可以获得390%的回报；未经Home Staging的售房平均售出时间为57天，而经过Home Staging后再上市的平均售房时间为6天，减少了89%的上市时间。”
(图片来自网络，版权属原作者)
除了让买家一见钟情之外，消除顾虑也是至关重要的。这方面涉及到的东西比较琐碎，有大有小
给大家列一个check list
房屋整体：
结构，地基，水电，暖气通风，庭院，外墙...
房屋修理：
厨房，客厅，卫生间，外墙，庭院，卧室，结构，地板，刷墙，橱柜，台面，淋浴，衣橱，楼梯...
文书报告：
产权报告，自然灾害报告，物业HOA报告，房屋检查报告
怎么定价？

卖房时你需要考虑的有这些：
  • Listing Price
  • Offer Price
  • Property Value
  • Appraisal Value
  • Assessment Value
不能把价格定的太高，这样一开始就会错过大量潜在买家，当然啦，更不能把价格定的太低。那个“刚刚好”的listing price，需要根据报告作参考，比如：房屋基本信息，市场趋势，历史数据，周边房屋比较，市场活跃度，市场户型统计，成交量分析。
一切准备就绪，怎么快速又省心的卖房？

酒香不怕巷子深这句话绝对不能应用到卖房这件事上..... 房子也需要大量的宣传和曝光，才能让买家知道 “hey 我的房子正在出售哦！”
宣传的方式有很多，线上线下的，标红的是比较有效的管道：
线下：
  • Open House
  • Virtual Tour
  • Property Showing
  • Agent to Agent
  • Broker Tour
  • Top Agent Network
  • Neighbors Showing
线上：
  • Zillow，Trulia，Redfin，Craiglist
  • Property Website
  • Facebook
  • Agent Wechat Groups
  • Direct Mail Announcement
  • Wechat....
后续的跟踪也很重要，比如很多人会忽略的谈判和Buyer审核。
Buyer背景调查，购房意愿，购房能力，Buyer经纪人审核，购房合约审核，估价准备，贷款跟踪，状态更新，后期谈判，突发处理这些都是卖房交接时需要注意的。
最后，你还需要提供一些披露文件：
怎么样能把房子卖的好？
顺利卖出、价格高、安全无后患、省心省钱省时间
找 季婧雅(Gigi) 
把客户买房当成自己买房的经纪人
关于Gigi 
季婧雅(Gigi) ：把客户买房当成自己买房的经纪人。
毕业于中国科学技术大学、美国德州大学金融硕士。Zillow全五星Premier地产经纪。
  • 为保证服务质量，她决不在同一时间段服务3位以上客户。
  • 如何低买高卖，她用责任心和经验帮客户用好每一分钱
  • 金融硕士背景，她善于帮投资人做精准的投资分析
想进一步了解湾区房地产市场，欢迎找Gigi交流。微信添加： Gigi7170   或扫描下图右侧二维码 （DRE# 02050112），邮箱：[email protected]
【福利】 点击阅读原文查看折扣详情，分享折扣即可免费获取“湾区19年主要新房价格表和release时间”，添加微信：gigi7170 领取（截止时间：2019年5月31日）
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客户对她的评价：
Gigi被行业的认同
2018年，Gigi 占了所在公司仅6席的卓越成就奖，除了上千万的成交额，她还多次获得交易过程中卖家和卖家经纪人的好评。不论是沟通、合同的精准度和交易的完成度，行业的美誉度让其他经纪人更乐意和她合作，这也是Gigi能给客户带来更好第一手消息的来源。
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