深度好文：房地产是什么？

作者：总爷
来源：地产营销总（ID：yingxiaozong）

最近有位在投行工作的“老帮菜”与我抬杠，讲的是：房地产到底还有没有希望？

我说有，他说没有，于是一番争论你来我往，最后谁都没说服谁。

不过我们倒是达成了一个共识——

讨论房地产有没有希望的前提是：先搞懂房地产是什么？

房地产是什么？作为业内人士，这个问题的答案当然不能是教课书里泛泛的概念。

我俩大学都主修经济，青葱岁月，都有需要“Adam Smith、Ricardo、Marshall”等等大牛的著作催眠，才能枕书入睡的经历。

可即便睡过那么多经济学大师，我们还是认为300年西方经济学的某些理论太过理想化，不足以解释现实问题。

那么，房地产是什么？一切答案都隐藏在它走过的路中。

变数

1991年12月25日晚7时32分，克里姆林宫，屋顶旗杆上那面绘有“锤子和镰刀”的苏联国旗开始下落。

13分钟后，一面三色的俄罗斯联邦国旗取而代之，东欧各国相继改弦易帜。有人将苏联的解体归因于经济体制的崩溃，也有人说这是一场“和平演变”。

苏联这个庞然大物的倒下，使得社会主义运动陷入低潮，全世界的目光集中在仅存的几个社会主义国家身上，其中就包括中国。

彼时中国改革开放已有13年，国民经济、对外出口等都在向好发展，可北方大国的剧变，使得改革步伐变的左右摇摆起来。

仅24天后，1992年1月18日，“邓公”南巡，历时34天，途径10个城市发表讲话，在深圳，“邓公”说：

不坚持社会主义，不改革开放，不发展经济，不改善人民生活，只能是死路一条。

“邓公”回京当天，《人民日报》刊发社论，题为“更大胆地进行改革”，当年经济增速达到14.22%，远超原先预期的6%，中国经济开始猛踩油门。

不过，随着油门的踩下，急于求成、金融秩序紊乱、层层追求高速的弊病，也开始出现。

92年底，一个约莫30岁的青年怀里揣着5斤橘子2条烟，溜进了海口市规划局，他此行是来查阅一块土地的审批情况，怀里的东西，便是门票。

查完自己想要的土地审批情况，这位青年想：5斤橘子2条烟就看了一眼，有点不划算，我得多看几眼。

于是，他就随手将海南已审批土地总数与海南人口总数除了下，得出的数字让他吓了一跳，赶忙离开了规划局。

这位青年就是潘石屹，回到公司后赶忙召集众人商量自己的“大发现”。

众人合计，一致认为“海南房地产要出事”，不到一个月的时间，他们一行6人紧急撤回北京发展，后人称之为“万通六君子”。

1993年，全国性的投机狂潮已经显现，不只是房地产，各路人马已经是“见到什么炒什么”，通胀形势不容乐观，国民经济过热板上钉钉。

终于，国家宏观调控出手了，当年6月，兼任人民银行行长的“朱相”发表讲话：

终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

紧接着，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》（1），16条整顿措施招招致命，各地投机热浪应声而落。

这场“热浪”席卷过后，海南的代名词变成了“天涯，海角，烂尾楼”。

而当初先一步撤离海南的“万通六君子”事后冒汗：

“钢刀贴着头皮擦过”

经历如此“痛下杀手”的调控，使得当时的“聪明人”一致认为——房地产铁定没搞头喽。

“聪明人”眼疾手快，纷纷做了鸟兽散，只有一群来不及跑的“傻子”留下死磕。

仅仅一年后，94年7月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（2）出台，文件中提到“促进住房商品化、全面推行住房公积金制度”。

这两点使得“聪明人”与“傻子”的界限，突然模糊了起来。

此后3年，受益于国家宏观调控，国民经济过热与金融秩序紊乱的情况的到了有效控制，可谓稳字当头朝前走，后人称之为——国民经济的第一次“软着陆”。

然而，花好月圆从来不是历史的主基调，风调雨顺的变数很快显现在了1997。

使命

1997年4月，太平洋东部海域，海水温度出现大范围异常升温，趋势不断增强。

这一现象干扰了地球大气的正常环流，气象学称之为“20世纪最强厄尔尼诺”，世界各地气象灾害频发，美洲地区持续暴雨，东南亚则持续干旱，森林大火频发。

当时东南亚森林燃起的大火，与其经济发展一样，势头正旺，区区天灾当然拦不住东南亚经济发展的步伐。

但是——人祸可以。

7月，“人祸”索罗斯出现，操纵汇率风卷残云般横扫东南亚各国，引发“亚洲金融危机”，而中国香港正处在风暴之中。

当时已经回归祖国的香港，仍然是亚洲金融中心，“人祸”索罗斯自然不会放过，香港高层自知来者不容小嘘，便北上密会中央求援。

中央表示：全中国的外汇储备在香港背后待命。香港心中有数，随即决定：全面反击。

8月，决战时刻到来，索罗斯面对的香港政府，有两名中国央行副行长坐镇前线，随时准备调动全港中资机构驰援。

一番针锋相对过后，在东南亚大杀四方的索罗斯，迎来了自己的香港滑铁卢，自那一战之后，索罗斯明白：中国，不太好惹。

泱泱中国面对索罗斯自然是绰绰有余，可周边国家的汇率跌倒谷底，客观上造成了中国的出口困难，再加上连续几年的宏观调控严厉打压投机，国内经济开始通缩，经济增速连年下跌。

彼时的中国急需破局之策，只是恐怕祸不单行，杀伐决断的改革迫在眉睫。

1998年，金融危机的影响开始波及中国，出口增长的乏力，导致产能积压严重。

当时“朱相”邀请上海纺织厂的几位主要领导会面，目的是要对方当面算账，算一笔“断臂求生究竟有多痛”的账。

98年1月，上海申新纺织第九厂的工人们接到指示，把机器上凡是能拆的配件都一一卸下报废，完成后，3000多名工人离开了工作岗位。

中央决心国有企业三年脱贫，军令状已立，不容进退，下岗职工的安置问题被顶上杠头，国有企业改革阵痛开始出现。

与此同时，天灾袭来，“20世纪最强厄尔尼诺”造成的气候异常，使得长江流域爆发特大洪水灾害，受灾人口超过2亿。

那时境况可谓“外忧不断，内需疲软”，世界各国走出金融危机阴影尚需时日，中国经济想要破局，提振内需就成为了当务之急。

当年“朱相”在回答全国两会记者的提问时表示：

住房的建设将成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。

98年7月，中央发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》【23号文件】（3）。

同年，中国人民银行则颁布了《个人住房贷款管理办法》（4），鼓励开展住房抵押贷款。

就此，福利分房时代结束，房地产带着提振内需的使命，正式迎来它的元年。

破局

2001年11月，波斯湾西南岸的卡塔尔，世界贸易组织（WTO）第四届部长级会议，全体协商一致，审议并通过了中国加入世贸组织的决定。

终于等来这一刻，“朱相”感慨：

我们已经谈了整整15年……黑发人谈成了白发人。

龙永图作为中国世贸谈判的首席谈判代表，讲起谈判中的难忘时刻，也是感慨颇多。

一次，美国谈判代表与龙永图谈及肉类进口问题，美国人傲慢地说：

美国对于肉类的检查非常科学，所以美国肉类进入中国不需要商业检查。
中国的肉类，我到市场看过，你们的肉类在美国做狗食的标准都不够。

此话刚落，龙永图暴怒：

请你出去,我们需要冷静一下。
你必须道歉，否则我们没法谈下去。

龙永图事后回忆说到：在那样的场合，我首先是人，然后才是个谈判者，那时任何一个正常的中国人都会拍案而起。

01年12月，中国正式加入世界贸易组织（WTO），成为其第143个成员，贸易出口的泥潭，终于迎来破局。

就此，中国经济增长的“双引擎”（出口+内需）点火启动，中国经济再次滑翔起飞。

只是，起飞途中，难免再遇颠簸。

2002年12月底，广东民间出现了关于一种致命怪病的传言，坊间流传醋和板蓝根可以预防怪病，因此市面上出现抢购米醋和板蓝根的风潮……

随后，一场名为SARS的疫潮爆发开来。

2003年3月12日，世界卫生组织（WHO）发布全球警告，刚刚走出通缩阴影的中国经济再遭横难。

工业生产增速减缓，旅游业陷入停滞，商务活动被迫停止，出口订单锐减，去往国外的货物被迫停留在港口等待检疫。

4月，中央政治局常委会召开会议，把防治非典列为当前重大任务。

整个中国自上而下对SARS展开围追堵截，所有人都明白，这场战役关乎“国运”。

三个月后，7月5日，WHO将中国最后一个地区从疫区中除名，一切似乎归于平静。

这场战役，中国虽谈不上元气大伤，但确实耽误了正常生活生产秩序，世界各国都想当然的调低了对中国经济增速的预期。

然而，他们都想错了，即便受到了“非典”的影响，中国03年的经济增速，依靠“中国制造”驱动的外贸出口，以及房地产拉动的内需旺盛下，仍然达到了10.04%，世界各国为之咂舌。

就此，“《西方经济学》一入中国境内就会因为羞愧而自焚”的玩笑流传开来。

但是，如此迅猛的经济增长势头背后，似乎“经济过热”又要抬头，很快，宏观调控重现。

当年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》【121号文件】（5）。

文件强调的“对房地产市场进行宏观调控”，主要是：提高贷款首付比例，限定贷款资格条件，严格审批新增房地产开发贷款。

文件一出，时任华远地产董事长的任志强断言：

中国房地产就此入冬。

然而，任志强所说的“寒冬”似乎只持续了2个月。

03年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》【18号文件】（6）。

文件中，房地产行业首次被确立为“支柱产业”。

各方分析人员的解读认为，与“121号文”件强调的调控不同，“18号文件”强调的是发展，这对房地产行业来说，无疑是“春天来临的信号”

有好事者拿着“18号文件”去找任志强，问他怎么看？

任志强回答：

央行的121号文件将全国的投资高增长归罪于房地产。
国务院的18号文件认为，全国房地产市场局部地区有些问题，但不是全局有问题。
我觉得国务院就是要比央行高明。

就此，房地产行业的发展已被“定调”，可针对经济过热的宏观调控还在继续。

03年底，中央发布《关于制止钢铁、电解铝、水泥行业盲目投资若干意见的通知》（7），文件中的几个行业，被锁定为调控对象。

于是，刺破93年海南房地产泡沫的严厉调控再现，钢铁、电解铝、水泥行业的泡沫迅速消失不见。

经过04年的宏观调控，中国经济正式进入“快车道”，房地产业随风起飞，一时风头无两。

盛世

2005年的春晚，开场歌舞《盛世大联欢》，伴舞的大头娃娃，在当年模糊的画质下略显诡异。

不过这丝毫没影响到各大厂商到春晚“露脸”的热情，零点10秒倒计时广告的价格，在05年是680万，在06年是966万，在07年飙升到3709万。

这一切预示着一个事实——大家突然变的有钱了。

这三年，国内经过上一轮的宏观调控，经济过热得到有效治理，各行各业高增长的同时，通胀水平温和可控。

国外局势相对稳定，中国加入WTO的“红利”开始爆发，外贸出口连创新高，中国外汇储备超过日本，稳居全球第一。

天时地利人和，如此盛景下，股市楼市两开花，上证指数三年中飙升过600%，房价也跟着节节攀升。

不过，房价与股价终究不同，关系国计民生的东西马虎不得，于是，国家调控出手了。

05年3月，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》【老国八条】（8）。

文件强调了房价过快上涨，会影响国民经济的健康运行，要求控制市场需求（拆迁、投资），增加市场供给（普通商品房、经适房、廉租房），建立房地产预警预报体系。

5月，国务院发布《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》【新国八条】（9）

文件再次强调了“房地产业是国民经济支柱产业”，再次强调了增加市场供给（普通商品房、经适房）等等，大体基调与两个月前的“通知”一致。

但此次，“新国八条”给出了如何控制投资需求的方法——利用税收：

对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；
个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；
对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

两份“通知”一出，业内有些资历的“老伙计”，都有一个共识——“调控的靴子还未落地”，因为当时房价根本没有刹车的迹象。

果然，一年后，06年5月，国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》【国十五条】（10）

文件又一次强调了“房地产业是国民经济支柱产业”，并且表示，会成立由国务院相关部门组成的联合调查组，对05年以来的调控落实情况进行检查。

文件还将“新国八条”税收政策中的“2年”升级成了“5年”，而且对商品房建设审批要求实行“9070政策”——

套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70％以上。

同时，文件要求各地加强拆迁计划管理，严禁“大拆大建”——

在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。

不过，这套调控“组合拳”还未打完，“最后一拳”在07年9月，由央行“打出”——《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（11）。

“最后一拳”对贷款首付进行了限制，主要是随购房套数增加，贷款首付比例与利率水平也会大幅提高。

就此，三年4份“通知”，08年楼市迅速“败火”。

那年那时的境况，恰似今年今时，过惯了富日子的业内人士哀嚎一片。

于是93年的戏码再一次重演：“聪明人”眼疾手快，火速撤出这“多事之秋”，留下一群来不及跑的“傻子”继续死磕。

在那些选择留下死磕的地产人当中，有少部分对国家调控颇有微词：

这么大张大合的调控，一会儿捧到天上，一会儿砸到土里，怎么就不会学学人家发达国家的市场机制呢？

事实上，彼时谁也没料到，一场由房贷引发的风暴正在大洋彼岸的美国酝酿。

危机

2008年，美国的一地鸡毛，都源于一个“割韭菜”的简单故事。

谁也没料到，故事的结局却变成了：韭菜软塌塌烂在地里，镰刀脆生生段成两截。

美国奉行的是自由市场经济，简单说就是政府不干预市场。

于是美国的房地产商，可以肆无忌惮的怂恿美国老百姓买房，美国房地产市场一度空前繁荣。

原先美国房地产商争夺的目标客户，通常在中产阶级以上，但随着竞争日趋白热化，有的房地产商开始打起了美国贫困阶级的主意。

如何能让美国贫困阶级买得起房呢？当然是靠贷款。

那么如何让偿还能力堪忧的人，顺利获得银行贷款呢？

于是美国房地产商灵机一动，开始煽动舆论，宣扬“美利坚人人有房住”，一波造势，顺利把银行逼入了：不放贷，就是有违“自由宣言”的境地。

银行面对美国的“政治正确”，只能开始放贷。

先例一开，信贷的门槛逐渐降低，直至没有底线：

首付30%拿不出来？
那20%
还不行？那10%
10%都没有？
那首付也先帮你垫着，按月还钱就行。

如此下来，一大批偿还能力堪忧的人，通过贷款，拥有了“自己的”房子。

美国房地产商和银行当然也不傻，他们将这批风险极高的债权打包成基金，再卖出去。

这一招的算计，是最大程度的扩散风险，就能最大程度的降低自身承担的风险。

借助美国房地产市场繁荣的背书，所有人都相信房价还会再往上涨，于是这类基金产品特别好卖。

之后，一部分买到基金的“机灵鬼”有样学样，再把手里的基金打包成金融产品卖出去，转嫁风险。

于是，素不相识的“镰刀们”通过风险转嫁联系到了一起，形成了“摔一个倒一片”的大炸雷。

大家都在赌“不会炸”，而“不炸”的前提是——进来接盘的“韭菜”源源不断，房价永不下跌。

然而，“房价永不下跌”本身就是个伪命题，“美利坚人人有房住”之后，总不能怂恿野生动物来买房吧。

终于，击鼓传花的游戏，失误脱手——房价开始下跌。

高位接盘的“韭菜们”一看，手里的房子跌了，可贷款还是按照原来的数目还，心里就犯起了嘀咕：这房贷越还越亏……

于是，断供潮开始出现，大量房屋被银行没收拍卖，导致市面上的房子越来越多，房价变的越来越低。

连锁反应下，大家心里形成了共识：去砸售楼处！傻子才继续还房贷。

不久之后，银行手里有一堆卖不出去的房子，还有一堆要不回来的坏账，就是没有钱，于是只好破产。

就此，“大炸雷”开始一个接一个的爆炸，连锁反应下一地鸡毛，“人人有房住”变成了“人人不好过”，美国人把这个“不好过”称做：次贷危机。

2008年9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟宣布申请破产，这家拥有158年历史的金融帝国一夜崩塌。

于是，美国“大炸雷”化作一场海啸，席卷全球——国际金融危机就此爆发。

那时的中国已不同往日，日益加深的国际合作，使得独善其身已然不可能。

巨浪冲击下，中国经济增速快速回落，出口呈现负增长，不少外贸型企业濒临倒闭，大批农民工失业返乡，“经济硬着陆”随时可能发生。

此时，不进则退已是后话，若是坐以待毙，后果将不堪设想。

黑云压境，残阳似血，房地产业再次提枪上马，奔赴提振内需的前线。

风暴

2008 年 11月5日，为应对国际金融危机带来的冲击，国务院制定了刺激内需的十项措施，分为十个产业方向的投资，涉及总额达4万亿。

“4万亿投资计划”出台之前14天（08.10.22），房地产调控就已经开始松绑。

央行发布：
《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》（12）
财政部、国家税务总局发布：
《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（13）

“4万亿投资计划”出台后45天，12月20日，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（14），共六条内容：

1、加大保障性住房建设力度；
2、进一步鼓励普通商品住房消费；
3、支持房地产开发企业积极应对市场变化；
4、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；
5、加强房地产市场监测；
6、积极营造良好的舆论氛围。

至此，反击号角吹响，中国经济在“出口引擎”熄火的情况下，“内需引擎”全力点火启动，向“风暴”发起“逆天改命”般的冲击。

中华民族有同自己的敌人血战到底的气概；
有在自立更生基础上光复旧物的决心；
有自立于世界民族之林的能力！
——毛泽东

2009年，在世界各国还在泥潭中挣扎的档口，中国经济增速一改下跌趋势，上演了惊心动魄的V形反转，当年二季度，中国经济增速回升至8.2%

借助这次弯道超车，中国09年GDP总量超过日本，成为世界第二大经济体。

09年12月，为防范经济过热的风险，“内需引擎”开始在国家调控下“熄火减速”。

就此，开始了一场史无前例的地产“调控组合拳”：

2010年1月，国务院发布：
《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（15）
10年3月，国土资源部发布：
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（16）
10年4月，国务院发布：
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（17）

此后，房价上涨出现短暂回落，尔后反弹，继续快速上涨。

于是在2010年9月29日这一天：

人民银行、银监会联合发布：
《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（18）
财政部、国税总局、住建部联合发布：
《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（19）
住建部、国土资源部、监察部联合发布：
《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》（20）

34天后：

10年11月，住建部、财政部、央行、银监会联合发布：
《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（21）

2011年1月，这套“调控组合拳”的最后一招由国务院打出：

《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（22）

至此，各地纷纷出台限购、限贷措施，这场为了抗击“风暴”而展开的，绝地求生般的“加速”，在经过13个月8份文件的“减速”，重回“安全速度”。

泥潭

2011年11月，罗马，意大利总理Silvio Berlusconi宣布辞职。

这位依靠房地产起家的总统，曾经性丑闻无数，依然可以稳坐高台，但因为在国际金融危机中将整个意大利拖入泥潭的糟糕表现，不得不离开已经住了9年的总理府。

面对国际金融危机，整个欧洲疲于应对，金融风暴袭来，个人债务的问题，波及金融信贷机构摇摇欲坠。

为了稳住经济局面，政府出手救助金融机构，未曾想，被拖入无底洞，自身难保。

政府无力偿还债务，游走在破产边缘，四处求援，于是债务问题进一步发酵，整个欧洲都被拖入泥潭，史称：“欧债危机”。

2012年，中国送走国际金融危机的“风暴”后，紧接着迎来欧债危机的“泥潭”。

仰赖上一轮调控，经济过热的情况已大为缓解，但“出口引擎”迟迟打不上火，使得经济增速快速回落。

12年5月，财政部、发改委、工信部联合下发了一系列用以促进消费的文件，主要涉及家电、汽车等方面，同时，各地的基础设施建设也加紧展开。

这一时期，大家都紧盯同一个目标——稳增长。

这样的背景下，中央多次强调：坚持房地产的调控政策不放松，但对首套房合理需求表示支持。

于是，各地心领神会，开始“试探底线”，之前严厉的房地产调控政策，开始微微松动。

当年6月，房价“抬头”。

2013年，经济下行的压力持续存在，新一任调低了经济增速预期，随着主要经济指标逐月下行，土地市场倒是火热异常，各地“地王”频现。

中央迅速出手，13年2月，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（23），要求调控从严。

各方悻悻收手，重回笼中。

2014年，经济下行的压力越来越大，放眼望去，只有美日逐渐恢复，其他国家仍旧“自身难保”。

此等局面，焦灼异常，泱泱中华，深陷泥潭，破局之策，呼之欲出。

14年3月，政府报告中明确提出：

“针对不同城市情况分类调控”。

14 年5月，中行副行长强调：

“满足首套自住房贷款者需求”。

14年7月，新任住建部长提出：

“各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积”。

此言一出，各地应声而动，纷纷开始“试探”——去库存。

14年9月，官宣文件到来。

央行、银监会联合发布：
《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（24）

当年年底，全国大部分城市都对调控（限贷、限购）进行了松动。

2015 年，围绕“去库存”的密集调控开始。

3 月30日
央行、住建部、银监会联合发布：
《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（25）
财政部、国家税务总局发布：
《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（26）
6 月，国务院发布：
《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（27）
8 月，住建部、财政部、央行发布
《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》（28）
9月30日
央行、银监会发布
《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（29）
住建部、财政部、央行发布
《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（30）