在寸土寸金的大扭腰买到自己的dream house 应该是很多纽约客的梦想。纽约的房产热这几年一直久居不下,在曼哈顿买房自住或投资也成为了一个非常常见的现象。不过,这其中的门道和挑战绝对不少,别担心,让资深经纪人为你带来曼哈顿一手房产市场情报!
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 本期我们邀请到的是资深经纪人Peggy Peng 为我们深入揭示曼哈顿购房投资的奥秘:
曼哈顿的黄金地段在哪里?
投资曼哈顿如何判断地段价值?
What are the prime locations in Manhattan?
作者:资深地产经纪人Peggy Peng (微信Peggypeng003)
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 什么是黄金地段?
黄金地段可以指:
地段价值极高,适合居住,环境优越,交通便利,生活舒适,周边发展极佳,人口密集适中,购物方便,周边有学校,医院,休闲场地的地段。
换一句话而言,买曼哈顿的地产就是一种占据地段优势。此句话是针对曼哈顿周边房产而言,也是针对全美主要城市和世界大都市而言。曼哈顿的土地价值选高于周边地区以及其它美国城市。
  • 人去得最多,资源交流频繁。
  • 土地开发空间有限而稀缺
  • 可交易的房产不是那么多,导致500万很可能买不到理想房产。
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所以从全球范围看,曼哈顿因为资源高度集中,是黄金地段所以抗风险高。而曼哈顿中的黄金社区又是最抗风险的地方。
城市的中心位置(公园多周边),最适合人居住的地段,稀缺资源的地段。
地段价值就是地段得分可以按100分  90分 80分  70分来评判。
地段价值的具体体现就是房价/租金和持有成本(主要为地税)这三个数据。黄金地段的物业房价高、租金高,因为地段价值高,地税也会相对更高。比如联合广场周边14-23街地税就比上城的同类物业高。
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曼哈顿的黄金地段在哪里?
a.城市的sub-hub 次中心
中央公园附近,布莱恩公园附近,联合广场附近,市政府广场附近,公园为城市提供一个难得的休闲空间,吸引人流量,活动商业交通集中。
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另一个重要标准是由于曼哈顿的地理形态和历史渊源(传统富人区),地产形成了b.以街为界的格局(Ave)。
以中央公园曼哈顿岛中轴线为中心,向两边发展。越靠近中央公园的大道物业价值越高,位于中心的大道更加便利。
例如,中央公园西大道,第五大道上东段(50街以北),公园大道--为近100 分的地段。
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哪些是曼哈顿黄金社区?成熟社区?
上西区,上东区,熨斗区,西村,翠贝卡,格兰梅西。常常居民对此社区的评价和居住反馈非常好的社区。大家纷纷搬入而很少搬出的社区。
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成熟社区的房产有什么特点?
成熟社区房产受到大部分人的欢迎,所以房源更加紧缺,房源库存可交易的房产很少,房价和租金都会更高。
从房产专业度来看,可以了解该区的房产节奏及房产的交易速度
The pace of real estate 地产的节奏往往是经纪人最了解具有最一手的信息和经验。
4个重要指标:
  • 多少天租掉一个房?
  • 多少天卖一个房?
  • 这个楼租金多少?
  • 此楼有多少可售/可出租房产?
下行市场更是检验一个社区房产健康与否,价值与否的重要时机。
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房产投资的三个要素?
预算社区/大楼品质与屋况
三个要素之间的取最优选择。
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您对购房者和投资者有什么建议?
关注市场动态,了解市场特点,房价特色。具体就是和专业人士一起看房和经纪人交谈去了解。
1. 首先要根据您的购房时间线来做看房安排。
如果您一年内有购房计划,可以选择一年内分别和房产经纪人一起看几次房,看房过程向经纪人了解当前房价,大楼品质,市场反馈等。
如果近三个月的购房者需要密集看房---每周看一次房,集中看3-4次。为增强效率,建议让经纪人为您推荐房源。
2. 买新盘要多听经纪人的意见和分析, 一个新盘常常有一些可比较和参照的房源。需要做细节对比和数据分析。买新盘一定要买价值最优的产品。
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买曼哈顿的房产应该注意的一些问题?
  • 地所有权情况
  • 大楼物业管理公司情况;大楼的财务状况和申请费用;大楼开发商或者物业管理公司是否有突出的法律诉讼纠纷等。
  • 注意控制合理的月持有成本 ,尽量选择月持有成本相对更低的。
  • 了解租金价格,租金价格越高物业地段价值也越高。
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最近市场上的哪些楼盘是符合黄金地段的区位选择?具有很高的投资价值?
林肯中心附近一个即将上市的楼盘属于曼哈顿最佳地段的新楼盘投资,综合指数98分。
市政公园旁边的25号Park Row是具有很高增值潜力和高出租回报的景观豪华公寓。
任何曼哈顿优等社区(黄金社区)的价位适中,品质优良的新盘。
最后,资深经纪人Peggy Peng 认为,购买黄金地段的物业将成为一种经典投资。投资人为受到最好的投资回报和长期收益。
(图片源自[email protected]perfmem版权属于原作者)
欢迎联络Peggy 了解纽约房产信息。微信:peggypeng003 请注明。
Peggy 是纽约一位交易十分活跃的资深获奖经纪人(Top Performer),高端房地产专家, 曼哈顿顶尖地产集团,获美国双硕士文凭。
她具有极高的办事效率、行业专业度和服务意识,广受客户好评与支持。具为客户准确锁定最佳物业和谈判的丰富经验,熟练掌握不同价位的物业交易,深谙地产市场。她突出的交易纪录包括曼哈顿历史联排别墅,曼哈顿顶尖建筑地标公寓,曼哈顿投资公寓与长岛别墅物业。
她为客人提供纽约地产投资布局分析最新房源资讯地产市场趋势报告物业管理。是一位您值得长久信赖的国际房产投资高级顾问。纽约地产协会会员,纽约亚洲地产职业人协会成员。纽约市少数族裔商业地产REAP项目2018杰出毕业生。
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她曾荣获多项奖项/荣誉
  • “曼哈顿2017年6月销售Top 25奖项(Ranked 10)”;
  •  “2017年11月曼哈顿租赁排名Top 20奖项” ;
  • “2017年NRT 全国联盟销售前1000 - 第三季度。”
  •  2018 单月交易超千万,年交易总额超2017年1.5倍
专栏文章:
  • 2017年春季刊 《2017年曼哈顿地产投资最火地段》
  • 2017年秋季刊 《「未来之城」 曼哈顿新地标变革中的纽约与纽约地产新动向》
  • 2017年冬季刊 《纽约地产投资的区位选择》
参与地产类电视访谈
  • 《纽约高校周边投资指南 Investment
  • Houses by NYC Universities 》
  • 《在曼哈顿如何迅速做房东 How to Become an Investment Owner in Manhattan?》
  • 《纽约房产投资指南 A Guide of NYC Property Investment》

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