美元余额宝16号项目自2017年12月开工以来，进展顺利。iCross项目团队于2018年6月14日现场工地考察，项目进展迅速，建筑已由原来的5层加建到8层，已封顶，内部水电卫管线已基本铺设完毕，户型隔断墙板框架已做好，预计6月底可以上墙板，然后进行内装。整体项目预计2019年一月底之前可以完工。
自2017年底开工以来，改造工程已经完成了以下进度：
  • 去除所有原建筑石棉
  • 拆除原建筑的内部隔断
  • 新电梯地基打桩和加固地桩建造完成
  • 混领土板和底层地面已经安装完毕
  • 增加6-8层 已封顶
  • 所有楼层地面和户型隔断墙板框架已完成
  • 楼梯和电梯的混领土砌体已经安装
  • 预计6月底可以开始上墙板
项目回顾
美元余额宝16号项目收购一座位于纽约长岛市 (Long Island City) 黄金地段的旧建筑，将其改造成两层挑高商铺和楼上6层高档Loft公寓。改造后的商住公寓共8层，包括地下停车场，一层商铺以及3-8层共47套公寓。项目已完成旧建筑买卖过户，已开工，预计2019年初完工，2018年夏开始公寓预售。
该项目为收购贷款，iCross融资总金额为$922.5万美元，首期融资金额$622.5万美元，应项目进度二期融资金额$200万美元（6月开放）。产品起投2万美元，年化固定利息为7% (单利)，二期融资期限为12-18个月，2018年6月开放融资。
项目提供第二顺位还款保障（在银行贷款还款之后），总改造成本约$4,145.8万美元。改造工期预计2019年初完工（目前项目工程进展和预期一致），2018年夏天开始预售，改造后新楼价值可达$5,636.4万美元，建成后房屋总价值是银行和iCross总贷款的1.7倍，项目总贷款约占项目总价值的58.5%LTV，投资人贷款本金有充分保障。
项目地段
项目地段非常优越，位于纽约市近两年来开发热点——皇后区长岛市 (Long Island City)，属于该地区最火热的Hunters Point社区，毗邻繁华的Vernon商业大道，离曼哈顿东河仅几分钟步行距离。 这个长岛市并不是纽约长岛，而是8条地铁线进入曼哈顿中城的最后一站，与曼哈顿隔河相望；在这里搭乘一站地铁，即可到达曼哈顿42街核心地段 Grand Central，地段非常优越。步行三分钟也可到达轮渡码头，轮渡3分钟即可跨河到达曼哈顿中城34街。
（项目东河对岸曼哈顿中城）
（项目周围街景）
皇后区长岛市与曼哈顿隔一条东河相望，地理位置极其优越，Hunters Point地区更是率先引领该地区从工业用地到生活住宅的转型，生活配套设施非常成熟——Vernon大道商家云集，咖啡屋、超市、酒吧、各式餐馆、娱乐应有尽有，生活便捷。
融资结构和项目成本预算
该项目以$2,450万美元价格完成旧楼买卖过户，项目总成本预计$4,145.8万美元，分别由银行贷款（$2,275万美元），iCross贷款($922.5万美元)和开放商股权（$948.3万美元）提供。项目总成本分别有以下支出：
  • 旧楼和土地        $25,241,199
  • 建筑硬成本          11,370,339 
  • 项目软成本           1,848,937 
  • 融资成本              2,997,500
 总成本$41,457,974
按照目前这个地段每平尺$1,350美元的预售价格，该项目的销售价值可达$5,636.4万美元。建成价值超出总成本$1,490.6万美元，总价值是银行和iCross总贷款的1.7倍，是一个周期短、定位好、有特色的改造项目。
对于iCross投资人来说，项目价值的保障性在于其每平尺$799美元的保本销售价；也就是说，只要公寓售价在每平尺$799美元以上，银行和iCross本金有保障。这与当前该地段每平尺$1,350美元的市场价相距甚远（68%溢价），所以投资人本金有充足的房屋价值保障。开发商将以房屋销售和其他资金来源还款。
作为纽约一家老牌开发商，自30年代起开始从事收购、开发、物业管理等地产业务，涵盖住宅、办公、零售及工业等物业类型。几十年纽约当地房地产开发经验，让该开发商慧眼甄别到这座旧楼改造的商业价值。近年来，LOFT户型以其高挑开敞的空间以及复古时尚的风格深受年轻人偏爱；很多曼哈顿SOHO区及布鲁克林地区由仓库或学校改造的LOFT户型，上市一抢而空。开发商计划保留一面砖墙，将这座旧楼打造成独特的复古文艺风格。这个独一无二的商住LOFT项目，从黄金地段到用途，都和市场需求吻合贴近。
市场概览
根据Modern Spaces 市场调研报告，2017年第三季度，长岛市已成交的新公寓价格范围从每平尺$1,199美元到$1,490美元，均价接近$1,300美元，销售平均时间一室一厅为71天，两室一厅为90天。
下图总结了2017年以来，在项目地段成交的公寓销售数据。可以看出，该地区每平方英尺的成交价格已从几年前$1,000美元，上升到目前接近或超过$1,300美元。2017年建成的公寓，单价均大部分在$1,280-$1,350美元左右。目前项目附近正在销售的新楼盘The Jackson，每平方英尺的售价也是$1,350美元左右。部分楼盘价格已攀升到$1,400美元以上。
综
上所述，本项目地段优越、定位独特的Loft旧楼翻造工程，具备工程周期短、复杂程度小、项目抵押价值充足等特点，项目进展半年顺利，将给投资人带来每年7%固定收益(单利)，按季发放利息，二期投资周期12-18个月，将于2018年6月下旬开放，欢迎有兴趣的投资人来电垂询预约！
投资无门槛，视野无疆界！
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