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一提到资产配置、房产投资，很多人脑海里先蹦出来的就是：哪里能买？多少钱？能涨多少？
但是，我们往往会忽略逆向的考量：哪几类资产是我们要避开的？哪些资产在未来是存在大概率的不确定因素的？
今天，我们就来梳理一下——在未来的5年时间内，有哪几类资产有较大概率是吞噬资本的深坑？在资产配置的漫长道路上，我们应该避开的深坑都有哪些？
1
带租约的销售型商业，尤其集中商业是我们首先要避开的巨坑。
对，我提到的就是“巨坑”。
因为在过去的几年中，这类资产曾坑了一批又一批的投资客。巨坑之侧，投资散客的“尸骨”早已堆积成山。
在郑州，宝龙城市广场就是最鲜活的案例。作为纯销售型商业的代表，宝龙在动线设计、中庭设计和空间设计等各个方面，向我们展示了，什么叫做处（chou）心（bu）积（yao）虑（lian）。
当年的投资者曾自嘲的戏谑道：我是开着宝马5系进场，推着保时捷出场。现在的宝龙城市广场，就好像商业遗址一般，见证着纯销售型集中商业的消亡。
除此之外，还有谁？
蓝堡湾的贵人街也算一个，这是当年售价高达5-6万/㎡的高端体验型商业街区。
在后期的运营过程中，铺子死了一批又一批，商家反复倒手。在大浪淘沙一般的业态自我更新中，这个高端街区逐渐被沙县小吃、麻辣香锅、杭州小笼包等低端业态攻陷。
如今的蓝堡湾贵人街，业态层级低端、业态构成复杂、业主租金上不去，租金回报率显然不如当初的预期一般可观。
再往近了说，还有瀚海北金最近所爆发的商业运营公司、业主和租户之间的利益纠纷。
为什么？为什么总是这些销售型的商业？
根本原因是——商业和销售的两者之间天生存在悖论，好的商业往往并不是好的销售型商业。
是不是有点拗口，没关系，我们梳理一下。
什么是好的商业？首先必须是商业资源独特、运营稳定持续、租金收益可靠的。这就需要在商业规划伊始，先招商，再规划，通过中庭、动线等诸多设计，将各商业业态整合串联，均衡的塑造成一个生态体系。
简单的说，好的商业，重在整合和运营。
什么是好的销售型商业？首先铺位面积尽量小，这样就能以低总价、高单价，最大程度攫取客户，保证去化速度；然后要将小的铺位，用密集的动线尽量打散，保证铺铺都有动线，方便销售。
简单地说，好的销售型商业，重在打散和做小。
好的销售型商业恰恰就站在商业运营的逆方向上！
所以，我们看到，只要是卖的好的商业，往往运营的不好。宝龙城市广场就是典型的例子。
2
产业园密集区域附近的写字楼，是我们需要去尽量避开的。
提到这里，肯定有人要反驳——
有产业聚集，就有商办需求聚集！写字楼最讲究的就是聚集效应，既然有商办需求已经聚集，写字楼岂有深坑之患？
然而，事实往往并不如此。
郑州的商务核心区在哪里？郑州写字楼租金回报率较高的区域在哪里？
郑东新区CBD、经三路金融街、金水CBD，未来还有高铁商务区……
郑州的产业聚集区在哪里？
经开区、高新技术开发区……
由此看来，郑州过往的城市进化中，产业聚集和商务聚集其实并未有真正的正相关关系！
恰恰相反，产业聚集区域里的写字楼往往活的并非尽如人意。
为什么？
因为，产业聚集区里存在着大量的产业园，而这些产业园中又存在大量低价的所谓“商墅”和“配套办公楼”。
在郑州，经开区和高新区什么东西最多？有人说，刚需住宅！
除了刚需住宅之外，还有就是产业园和科研园！
这些产业园、科研园中的大多数几乎都配建了许多“产业商墅”和“配套办公”类物业。因为政策扶持、土地性质等诸多原因，这些物业无论是售价和租金都异常低廉。比如，我们在高新区的产业园内，甚至能找到10000元/㎡以内的商业别墅，以及7字头上下的配套写字楼。
从某种意义上说，这些产业园里的办公类物业就是“市场搅局者”一般的存在，它们以极低的价格，冲击着区域内正常的商办类物业的租金收益。
我有一个曾在高新区某写字楼项目做置业顾问的朋友告诉了我这么一段话——
“高新区的写字楼租金收益，不由市场决定，也不由你项目自身的产品配置决定。而是由高新区的那些产业园里的“配套商墅”和“配套办公楼”决定。
因为它们太便宜了，相差近一半的租金，足以让中低端的企业转身奔向那些产业园区！
如果你说，你做高端，做高端写字楼，但这是一个产业聚集区和科研聚集区，区域属性太过复杂，不够纯粹，中高端的企业早已直奔CBD和高铁商务区而去了。”
产业园区密集的区域中，写字楼受“产业商墅”和“配套办公”的低价冲击太大，很容易面临“高不成、低不就”的尴尬感。
所以，经开区和高新区的写字楼物业，存在太多的不确定变量，也是需要我们尽量去避开的。
3
二线城市，比如郑州，周边的远郊县市住宅，最好不要碰。
在去年的一波行情中，郑州房价不断刷新激涨。在郑州调控启动后，伴随溢出效应的带动，郑州周边的一些远郊县城房价也在跟风上涨。
比如，本周我去了新密，我发现新密在短短不足半年的时间，房价从不足5000元/㎡上涨到6500元/㎡，甚至逼近7字头。
短短不足半年，新密房价涨了近40%！
细想之下，深感焦虑。
我们仔细想一个问题，这种上涨是否具备可持续性？
考量一个区域的房价上涨是否具备可持续性，需要首先考虑，是否有人的持续涌入！
显然，新密是不具备这个先决条件的。
首先，郑州不是北上广深，城市能级和城市辐射力并没有扩张到一个如此巨无霸的程度。城市仍然拥有较大的承载能力，三四环之间，仍有较大的空间等待填满。所以，郑州外溢到新密在较长的时间轴线上，不是必要的。
其次，郑州和新密之间存在长达30km的城市断裂带，这些城市断裂带大都是有丘陵和沟谷构成。所以，郑州和新密的未来联系，必须借助城市轨道交通相连。但郑州和新密之间的轨道交通规划是7号线的二期工程和15号线，这都是10年周期上的长期规划，遥不可及。
所以，新密的房价上涨，完全不是城市辐射和城市外溢推动下，人流的涌入造成的。而是，本地人跟风追涨的自娱自乐，是缺乏最基本的支撑基础！
事实上也是如此，目前新密的购房客，正在向投资需求转移，而且8成以上都是新密本地人，来自郑州的客户比例极少！
更值得注意的是，对于郑州这种二线城市。它对于周边县市的吸附效应，要远大于外溢效应。
换句话说，就是郑州的城市进化还需要大量的来自地市、远郊县市的人口补充，远没有到达向外输出和输送资源、人口的程度。
郑州远郊县市的此波上涨，从长周期上看，不具备可持续性，房价将大概率出现高位站岗，甚至下滑的可能性也不是没有。
新密这种城际距离远，且存在不可跨越城市断裂带的远郊县市，我们还是要谨慎对待，同样的城市还有，巩义。
自住，无所谓；投资，要谨慎！
4
郑州四环线上，远郊新区的公寓，最好不要碰。
原本我不打算详细说这种物业的，因为这种远郊公寓的坑，很多人都已经明晰，不必多说。
但为了不让更多的人，在限购前提下因为缺乏购房资格的原因，病急乱投医，如飞蛾扑火一般冲向这些物业，我还是多说几句吧。
公寓的投资，最好不要看那些看似美好的远期规划，恪守两条准则——
1、公寓是不动产投资，中短期内变现的可能不强。所以房价的起伏波动，跟你可能没多大关系；
2、买公寓，别考虑那么多因素，就看眼前租金收益，最基础的参照条件只有三点——轨道交通、人流量和周边租金。
郑州三环外，四环沿线的那些远郊公寓，恰恰最薄弱的就是这么三点——
因为是城市远郊新区，周边租住需求少，租金缺乏最重要的参照依据；
因为是城市远郊新区，大量的居住类社区仍在建设，周边配套匮乏，人流量稀少；
因为是城市远郊新区，轨道交通的规划往往是中长期的二期工程，不确定性因素太多。
对，就是不确定性，远郊新区最大的劣势就是不确定性。
而公寓投资，偏偏最看重的就是眼前的确定性租金收益。
这是两者最大的不吻合点，从投资的安全性角度考虑，这种远郊公寓，最好不要碰。
5
说了那么多，有人会说——
不让买商铺，要避开产业园区附近的写字楼，不让碰远郊县市和远郊新区里的公寓……
这都是最近大火的物业啊！
对，他们很火，除了这些，还有一个——超高层物业。
顺便多说一句，超高层也是需要我们谨慎对待的，因为得房率普遍偏低，后期维护成本普遍偏高。
有人说，资产配置，就得有兔子搏鹰、虎口夺食的勇猛感，你这个人怎么这么胆小，这么谨慎！
对，我很怂，但在当下的市场环境下，适当的怂一些，谨慎一些，总没有坏处！
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