融创年报发布了，业绩会也开了，不出所料，2018年是地产股业绩大年，业绩已经锁定；但是销售确实有放缓的迹象，调控政策也有放松来对冲。“对市场不那么乐观”，“拿地要非常小心”，按孙宏斌的口风，聚焦地产，谨慎拿地，加快去化，降低杠杆，应对新环境。融创的合约销售额近三年2016-2017-2018增长率分别是120%-140%-27%；孙宏斌给的2019年销售目标是5500亿，增幅20%，环比继续下沉。我预计，2019年销售压力会比2018年更大，尤其是三四线城市，但对于房地产龙头来说日子还可以。以后地产股的大牛可能是小米式的公司，“专注、极致、口碑、快”，幸好融创都符合。
融创之前的业绩预告是45%，公布的正式业绩是50%，净利达到165亿人民币，最后收盘市值是1726亿港币，静态市盈率是9倍。从增长率看，17年是增长了344%，18年只增长了50%。表面看，在内房股中似乎估值偏高，增长偏慢，不及预期。但细看，
18年的利润是被压低的，主要是财务上的摊销和计提比较狠
：乐视追加计提了35亿，本来乐视的股权投资165亿已经计提干净了，这次是把给乐视输血贷款的债权也给计提了，贾布斯这个坑算彻底填平了，未来乐视资产有好转，计提的损失可以回转；万达重估摊销扣减的利润53亿，还有万达文旅城合并导致的行政开支提升了一倍；汇兑损失有12亿。

截止到2018年底，融创总土地储备约2.56亿平，总货值达到3.55万亿，85%分布于一二线城市，平均地价约4181元/平米，平均售价1.5万元/平米（均价下降，薄利多销），毛利率25%，净利率12%。2018年，融创销售金额为4608亿元，收入为1248亿元，名义结转率为27%，相比友商，恒大结转率为84%，碧桂园结转率为75%，万科结转率为49%。别人都在释放利润，融创2018年业绩是保守的，蓄势待发，已售未结转达到5800亿元，实际未来几年的利润已经锁定，只待释放。
债务方面，去杠杆非常成功，债务风险完全可控，融创拥有现金余额1202亿元，同比增长约24%，净负债率下降51.9%，较2017年大幅下降，是连续三个业绩期稳步下降。
我说过，拿地能力（购并能力）、去化能力、融资能力，融创是三项全能、没有短板的地产龙头。钻石一样的公司，以前卖的是黄铜价，现在是白银价，远远没有体现公司的内在价值，保守估计，如果港股不出现黑天鹅大熊市的话，三年内利润能看到300亿，市值能看到3000亿。
读了融创业绩会实录，地产界著名段子手老孙的金句，感觉很靠谱，对我的胃口：有情有义，有胆有识，逆周期经营，风控第一，聚焦地产，反思多元化。确实比某些友商的金句靠谱，例如“我干过十年车间主任，所以能造好电动车……” 
————3月29日融创2018年业绩会实录（摘自网络）————
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