作为拥有央企、港资、创始人团队等多方股东的混合所有制改革样本,绿城中国(03900.HK)最近几年经历的动荡堪比一部好莱坞动作电影。
目前大股东中交已经在股权、董事会以及管理层方面全面掌控了绿城,是客客气气的融合,还是手挥长鞭的驯服?旁观者自有断论,中交和老绿城人这场恋爱谈成了互相折磨。
面对中交的强势,老绿城团队已经彻底“心灰意冷”,无力也无心再挣扎。2018年8月2号,曹舟南正式离职。绿城为此专门开了个沟通会,台上,曹和张亚东并排而坐,尽量显得平等、友好,但无论作何解释,都显得矫揉造作。
中交尽管掌握主动权,但也明白,再迫切的愿望也“不能得罪”宋卫平这个灵魂人物。在近期张亚东与《中国房地产报》的一篇访谈中,他细数了自己的种种改革,但每段后面必加一句“做这样的调整也是与绿城创始人宋卫平先生沟通的结果。”
已过六十“花甲之年”的宋卫平活成了一个幌子,下面遮住的是中交和老绿城人的面子和利益再分配。
3月20日,在绿城中国举办的杭州媒体沟通会上,行政总裁张亚东抛出了20个小镇项目的投资计划。虽然张亚东表示小镇是盈利最多的一个部门,但实际上从2015年开始小镇就没有再投资拿地。今年他们投资20个小镇的计划,又一次与宋卫平联系了起来。
一位绿城人士对界面新闻记者表示,20个小镇的投资计划受益方很可能是宋卫平和他试图保护的人。中交全面掌控绿城后,宋卫平已经基本不会再管绿城的事情了,但中交现在对绿城的一系列激烈变革仍需要宋卫平哪怕是被动的支持,至少要稳住绿城的核心团队。
平定2014年那场跌宕起伏的股权争夺战后,中交以“白武士”之姿解救绿城,宋卫平的宋氏微笑与中交集团董事长刘起涛并肩而行的场景仍在眼前。
彼时,宋卫平表示,希望中交投进来只是在董事会层面上负责中远期规划战略,但操作权仍是以绿城老团队为主。中交集团董事长刘起涛在合作签约仪式上称,中交集团正在升级发展房地产主业,入股绿城旨在借助其在房地产行业的经验和品牌,帮助中交发展房地产主业。
现在,现实与理想之间终究有了一些答案。

业绩不好看

张亚东掌管绿城中国后,绿城中国交出了一份不太好看的报表。
3月22日,绿城中国发布2018年业绩报告。根据业绩报告,绿城中国合同销售额1564亿,增长6.9个百分点。其中,房地产开发合约销售额为1012亿,代建销售额为552亿,代建规模占到了房地产开发规模的一半。
在房地产规模争霸赛时代,绿城中国的业绩规模并不令人满意,也是2018年为数不多的没有完成年初业绩目标的房企之一。根据绿城2018年年初数据,2018年要实现的业绩目标为1600亿,在大多数房企都完成了业绩目标的情况下,绿城不仅业绩没有完成,6.9%的增速也是近三年最低。
根据克尔瑞排行榜,绿城中国2018年销售额为1563.7亿,位于排行榜的第17名。其2017年的销售额为1457.1亿,位于排行榜的第11名。
销售成绩不及格,绿城中国的盈利情况也不理想。根据年报,绿城中国股东净利润为10.03亿,比2017年下降了54.2%。与此相应,绿城中国的净利率和净资产收益率也创下了近几年的最低记录。其中,净利率为近五年最低点的3.94%,净资产收益率也是近三年最低点的3.7%。
净利润腰斩,绿城中国在3月1日发出的盈利警告中称,主要是2018年因出售附属公司而产生的净收益减少7.7亿,年内计提的物业减值亏损拨备有所增加,以及人民币贬值下外币借款计提汇兑亏损所致4.88亿。
以物业减值计提亏损为例,绿城中国CFO冯征在22日的业绩会上表示,西安、沈阳、温州和青岛项目计提亏损共17.35亿。其中,西安项目计提2.3亿,因为收购时就有亏损;沈阳项目计提5.14亿,因为项目本来就不太好;温州项目因为合作方资金困难,计提了应收账款。同时其他管理层补充称,青岛深蓝中心因为早期拿地时地价太高,持续时间较久,也计提了亏损。
上述绿城内部人士对界面新闻表示,这并不是个新鲜话题,中交在入主绿城之初就有过该问题的讨论,当时有两种声音,一种是一次性计提到底,另一种是摊薄每年计提。但当时中交刚花了60.15亿入股绿城,担心一次计提造成不好的影响,最后决定按照摊薄每年计提的方式。“现在中交就是一次性想计提完,但应该也还没到底部”。
另外,根据业绩报告,绿城中国2018年的负债率有所上升,净资产负债率为55.3%,同比2017年上升了8.9个百分点。从负债结构上看,一年内到期借款为174.81亿,占总借贷的21.5%。以当前绿城持有的482.19亿银行存款和现金总和看,当前的资金状况总体问题不大。
土地储备一定程度上代表着公司未来的发展潜力。绿城的业绩报告显示,目前总土地储备为3247万平方米,同比上升了7%。2018年年度新增项目37个,一线城市上海杨浦、北京顺义和广州南沙都各自新增一个项目,同时合肥、福州、武汉和西安等省会城市以及重庆和天津等直辖市也有新增项目。
这个成绩很难跟投资者交代。以业内认为前十基础最薄弱的新城控股为例,最新数据显示,新城控股2018年销售规模为2211亿,同比增长74.82%。股东净利润为104.9亿,同比增长74.02%。
曾经被绿城嫌弃的融创,现在更不能比了。2017年,融创实现合同销售金额3620.1亿,冲到了房企排行前四,净利润的增长也使其它房企艳羡,公司拥有人应占溢利110.0亿,同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿,同比增长259.1%。

中交全面掌权

2014年12月,宋卫平与融创决裂,宋卫平将原本出售给融创的24.2888%股份转让给中交,中交由此与九龙仓并列成为绿城中国的第一大股东。
在当时绿城的董事会构成中,执行董事由5席减至4席,中交占两席;中交集团还占据了投资和薪酬委员会各一席席位。旗下绿城房产中,董事人数由四名增至六名,中交占据三席。从董事会的人员变更中看,中交话语权与创始人宋卫平相当。
2015年5月,中交收购了原绿城执行董事罗钊明持有的4.627%股份,超过九龙仓成为绿城的第一大股东,共持股28.912%股。此时绿城董事会中执行董事席位由4个扩充为6个,中交派驻执董3人,非执行董事席位也增加一名中交人士。这意味着,在成为最大股东后,中交在绿城董事会中已占据优势,打破了之前的平衡。 
此后随着绿城二号人物宋卫平多年的搭档寿柏年,将其持有的绿城股票全部出售,中交作为大股东的位置得到巩固。
2018年1月初,寿柏年以每股12.08港元的价格出售其持有的8.06%股份,接盘方为平安证券,寿柏年正式与绿城告别。寿柏年推出后,绿城创始人团队中,只有宋卫平夫妇还持有的10.496%的股权,但其中的4.62%又捐给了丹桂基金会。
也就是说,绿城创始人团队持有的股份已经不足10%,中交的大股东的地位由此更加巩固。此时中交全面掌控绿城的意愿也更加强烈。
从2015年5月到2018年年中,当时的绿城行政总裁曹舟南用三年时间解决历史遗留的三四线库存问题并降低负债率,绿城终于走上了平稳的发展轨道中。
但在曹舟南行政总裁任期已满之时,他终于不用再支撑局面。2018年8月初正式辞去行政总裁、执行董事等职位,由彼时中交派入绿城刚三个月的张亚东接任行政总裁。
这个平滑的交接,客气友好的表面之下,斗争博弈痛苦且漫长。对这家公司今后的影响,将是长远和深刻的。
根据绿城董事会最新名单,执行董事6名,中交已经占据4个席位,分别是刘文生、张亚东、李青岸和李永前。老绿城人只剩下了宋卫平和李骏。
从股权、董事会人员、以及管理层等各个方面看,中交已经全面掌控绿城。在大股东的强势掌控之下,中交将对业绩的压力也传导在了绿城上,绿城面临着一轮新的战略、经营思路调整以及利益分割。

不断调整

去年7月初,绿城中国走上了以“碧桂园”为楷模的高周转之路,当时绿城中国执行总裁应国永签发的《关于全面加强内源性现金流管理的通知》中提出,全力加速销售去化、全面加速资金回笼和严格控制支付等方面要倾尽一切努力。
随后8月份,在2018年半年度业绩会前几天,张亚东为绿城带来了丰厚的“娘家礼”,绿城与中交16个下属单位签署了近30个项目的合作协议。
但上述接近绿城的人士称,按照绿城已有的投资策略,拿项目之前都要经过认真细致的研判,研判通过后才会决定拿地。30个项目看似是个大礼包,但这不符合绿城以往拿项目的规律,项目的成色好坏也是个问号。
2018年11月,绿城上海区域总经理章建波在回归绿城一年半时间后再度离职。在此期间,章建波重新布局了上海、常熟、无锡、南京、南通、合肥和徐州等地,在这之前,上海是已经空窗期6年、南通空窗期10年、合肥空窗期9年后再次获得土地。
据一位上海房企人士对界面新闻表示,章建波的离职与中交大股东有些许关系,一是中交管的太多,会插手到具体经营层面。二是中交领导掌控性强,随意提拔,这两方面都妨碍了章的正常工作开展。
张亚东主控绿城后,也有意带来一些变革,加强金融布局就是一个新方向。2018年12月,绿城宣布以27.18亿的价格收购百年人寿11.55%的股份,绿城的收购价几乎是百年人寿净资产51.145亿的一半。
但这可能并不是一个好的资产。最新消息显示,百年人寿偿付能力连续9个继续下滑,其2018年第四季度偿付能力报告显示,该公司核心偿付能力溢额为-10.45亿,最近一期的风险综合评级为C。
而根据监管要求,险企核心偿付能力充足率不低于50%、综合偿付能力充足率不低于100%、风险综合评级达B类以上,3项指标同时满足才为偿付能力达标公司。
张亚东近期对外的表示是,百年人寿本身是个好的企业,能和我们绿城进行战略上高度协同,近期绿城正在与百年人寿对接,绿城希望百年人寿三年后上市。
今年1月底,绿城中国再度开启由中交完全掌控、中交代言人张亚东操刀的组织人事构架大调整,约半年的时间,这已经是绿城中国第二次调整组织人事构架。除了组织人事构架,绿城还要求强制跟投。
上述绿城人士对界面新闻记者表示,组织构架调整之下,重要的是权力职责的重新划分。以从杨柳郡集团调整为特色房产事业部为例,事业部对利润没有支配权,不能对外进行融资和投资,但子公司是独立的法人,对经营负债承担责任。
在强制跟投上,绿城将2018年度高层年终奖预扣30%成为跟投准备金,对项目资产包进行强制跟投,与公司长期业绩捆绑。
张亚东在3月20日的媒体沟通会上也表示,组织构架调整主要是为了精简高效运行,以杨柳郡为例,由集团变为事业部主要是想以后在全国推行TOD项目,事业部主要是用来引导协调全国各公司都来发展TOD项目。这意味着,绿城下面的城市公司能跨区域进行项目拓展。
根据最新消息,绿城管理集团的改革也在讨论中。上述绿城人士称,目前的讨论方案也是事业部化,除了管理集团可以做代建外,其它的公司都可以来做代建。这个消息与张亚东在3月20日对此轮组织架构调整的逻辑一致。
但代建可能面临的问题更加复杂。按照之前绿城释放出来的消息,代建预计在2018年上市,但此后却再无进展。
上述绿城人士对界面新闻表示,即便到现在,代建业务上市的仍然困难重重。首先,中交未必会同意代建的上市计划,如果上市就要扩大股本或者引入战略投资者,中交并不同意这种稀释代建业务股份的方案。其次,按照当前张亚东要求各个子公司都可以做代建的做法,以后关联交易和同业竞争问题突出,这一调整方向与代建的上市相悖。
绿城中国在3月22的业绩会上还表示,将引入新的投资人,扩大股本。但一位行业人士对界面新闻表示,资本逐利,仅靠资本运作是救不了一家企业的。
代建上不了市,变成了百年人寿上市,一年两次内部调整,绿城调整之大确实让人瞠目结舌。
近期,绿城中国还试图取消代建团队的奖金与项目分红政策,这直接导致了春节后十几位员工的离职。以绿城管理集团董事长李军一则短信,变化“一浪接着一浪,”绿城人能否坚守岗位,绿城中国能否重塑一个稳定的管理环境和更好的发展空间?故事还没结束。
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