作者：大白
来源：米宅（MizhaiPlus）
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2019年春节过后，中国股市和楼市出现了双回暖，涨价消息满天飞，市场情绪躁动。
股市突破3000点以后，各大券商的网上开户系统都死机了。与此同时，各地楼市竞相传来成交回暖的消息。
站岗楼市的人，股市被割的人，都激动了。
于是，究竟是先炒股赚一笔，套现再买房，还是先买房等待股市套现的人来接盘？
最重要的是，到底该怎么选，才能不再一次被套住，被收割呢？
在2007年的年中，也曾面临这样的抉择：现在到底应该卖房炒股还是抛股买房？
那一年，中国的A股和房价都是上涨疯狂的一年。
后来的事，我们都知道了。中国几乎所有城市的房价都涨了好几倍。而现在的上证指数、深圳成指、沪深300指数，和当年相比，还差了一大截……
时至今日，再次面对这个问题，你会怎样选？
是时过境迁风水流转，还是房产投资势不可挡？
要想做出最后的选择，我们需要知道究竟发生了什么？
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先看股市。
没有一点点防备，大盘猝不及防地站上了3000点。当然这两天又跌了一点。
但，这不重要。
依然挡不住券商营业厅堆满股民排队开户，成交量激增。就连炒房群里都在讨论股市，各路大神都在群里分析，为什么呢？外部环境发生了怎样的变化？
我们来简单梳理一下：
1、1月4日，银保监会召开座谈会，会上提出全面降准和定向降准，支持民营企业和小微企业贷。
2、1月23日，全面深化改革六次会议上通过了新创建科创板和股市注册制的方案。
3、2月22日，中央政治局会议提出，金融是国家的核心竞争力，要开始金融供给侧改革。
这三个会议分别提到了三件事：
1、 全面降准，支持民营企业。
直白一点就是货币放水。资本市场是非常灵敏的，消息一出，上证指数大涨2.05%，深证成指涨2.76%，创业板指数涨2.52%，大金融板块集体走强，近20只券商股涨停，股市从2500点一下子冲到3000点了。
2、 股市注册制。
直白一点就是中国股市走向市场化。这对于饱受质疑的中国股市来说，老股民认为这是治本的药方，接下来中国股市会迎来一轮长牛！
3、 金融供给侧改革。
直白一点就是去库存。上一次“供给侧改革”这个词出现在2015年的楼市里，它对应的政策就是“去库存”。 后来我们都知道楼市去库存之后，迎来了楼市有史以来最波澜壮阔的一次涨幅。
所以金融供给侧改革一出，2月25日、2月26日，股市连续两天破万亿之后，新开户股民暴增53%，大爷大妈开始跑步入场！
各种群里开始频出意见领袖，配资重现江湖。
但事实上，我们之前曾写过：
股市最大的上涨推动力是，物价上涨。
因为客单价贵了，销售额、净利润就会上涨，利好企业就利好股票，所以股票就上涨了。
去年9月，我在《通胀压力下，普通人加速奔向中产的重要三年！》写过，物价和消费就是房地产之后的下一个蓄水池！
房价不涨，物价飞涨。换句话说，今年股市是有行情的，这是大趋势。
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我们再来看楼市。
开年以来，楼市大事件层出不穷。
先是多达约20城不同程度的放松了楼市调控。
1、 降低落户门槛儿，比如海口、广州、大连等调降人才落户门槛，南京积分落户新规。
2、 放松限价和信贷，无锡、南京、蚌埠传出涨价消息。
紧接环京的燕郊，传来一夜涨了7000元/㎡的猛料。
然后就是新闻联播的“官宣“。
进入3月份以后，苏州土拍揽金金百亿，南京3000人的看房，再现日光盘。
这些事件似乎在证明楼市已经回暖了，是真的吗？我们再看下面三组数据：
1、 去化率保持低位。
从全国20个典型城市2月的项目去化率表现来看，多数城市的去化率依旧保持了下行趋势，多数城市的整体去化率水平还是保持低位。而南京、武汉等城市节后的短暂回升也极有可能是因前期供应疲软所致。
2、土地市场升温不明显
从土地市场的表现来看，上周全国土地市场的确有所升温，重点监测城市的土地市场成交 成交金额环比增加了18%，同比却下降了19%；
从整体数据的变化趋势来看，仅能得知全国土地市场在上周迎来了小幅回调，但形成上行趋势表现仍不明显。
3、 新房涨，二手房降
这是国家统计局最新发布70城房价数据：
1月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%。
1月，4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。
相比新房数据更反应调控需求，数据失真，二手房更能够反应市场的真实的成交现状。
4、 新增住户贷款占比下降。
央行3月12日发布的数据显示，，新增贷款里“住户贷款”占比已经下降到了22%左右，低于2017年和2018年10个百分点。住户新增贷款的绝对值，也显著低于过去两年。这直观的显示楼市成交低迷，市场冷淡。
那么问题来了，楼市究竟是回暖上行了，还是继续调整下行？
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首先，从市场基本面看，北上从去年8月楼市下行就已经开始了，10月二线城市开始整体下行，很快二手房市场进入实质性下跌阶段。
比如北京，二手房市场已经实质性跌了10-20%之间。

参考节后市场活跃度和成交量，目前北、上、深的二手房市场已经开始进入止跌的阶段。
其次，从止跌到回暖需要金融信贷政策的支持。
我们来梳理一下金融信贷政策的变化：
1、 持续的“定向降息”
从2018年四季度开始的，央行连续降准，释放了大量货币，银行资金面充裕，实际利率开始走低。
2、 央行默认房贷利率下浮
2019年1月开始，全国个人首套房贷款平均利率下降0.35%至5.66%，对信贷政策最为敏感的北京平均利率1月回落至5.43%。
2019年2月，深圳首套房贷上浮的幅度从15%下降到了5%。在上海，首套房贷出现了95折。广州、杭州、成都、武汉、西安也出现利率下浮。
3、放松房企发债融资渠道
从1月截止到3月8日，先后有40家主要房企融资发债额度高达790亿，是2018年全年发债额度45%。
第三，今年的《政府工作报告》，没有再提“房子是用来住的、不是用来炒的”，也没有再提“房地产调控”。 但特别提到——
1、今年是全面建成小康社会的倒数第二年，是“到2020年GDP十年翻番”的倒数第二年，也是新中国建国70周年!”。
2、要聚焦“三农”问题，要发挥“三农”作为经济压舱石的作用，要全面推开农村土地改革制度，盘活闲置宅基地和闲置农房，促进1亿农民落户的目标要达成。
因此，2019年“要发挥好宏观政策逆周期调节作用”。直白一点说，降准降息。而降准降息，利好楼市。
最后，从止跌到回暖需要时间，这个时间或早半年或晚半年，主要看今年整体经济形势好坏。
但，楼市永远不是第一波的，第一波的永远是股市。
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好，我们最后来总结一下：2019年，股市有行情，楼市要回暖！
对于股市，我就不说什么了！
对于楼市，我想说的很多！
有三大趋势值得我们关注：
1、 未来房子的置换只存在于一线和部分二线之间，三四线的房子彻底沦为负资产。
2、 2019年上半年是最后一个最佳卖房窗口期。
卖出三四线非自住，买入二线近郊铁；卖出二线非优质，换筹一线。

3、2019年注定是新周期的起始，春夏秋冬的春，但这个春伴着倒春寒，你将面对的是面包和大棒齐下的局面，所以，2019年，中国楼市注定是一场宏大的心理战！


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