作者：奇齐
来源：好评与差评（ID：ihaoping）
北京的房子，从诞生就注入了昂贵的基因。
1989年人民日报次版的标题水平，就赶得上UC震惊体。
但新闻背后，藏着一个不为人知的北京商品房故事。
1
1989年开春，和现在差不多的季节，北京城发生了一件轰动的大事。
北京市委在报纸上散播消息：要拿出2万平米的商品房公开出售。
对于习惯了跪单位，熬工龄，等分房的北京市民来说，是一件大好事。
分房时代，是很多60后的噩梦。
为了能早点分，分大一点，分朝向户型好一点的房子，外地考来的大学生尊严扫地，受尽屈辱。
单位内斗不亚于《甄嬛传》的宫斗剧情。
2万平米折合一下，也才几百套商品房。全北京城的人都卯足了劲想买。
但看到价格，全都蔫了。
这批商品房共有三个小区：
  • 广安门外红莲小区     1600元 /㎡
  • 永定门外西罗园小区   1700元/㎡
  • 东直门外十字坡小区   1900元/㎡
户型分为60平的两房和80平的三房，价格最低也要八九万块。
现在的红莲南里小区，单价8.8万每平米
这是足够让令广大市民，望而退却的价格。
“买房对普通干部来说，犹如夜空摘星星”
人民日报的原话这么评价八九十年代的商品房，那时候的普通干部，可比现在的公务员稀缺。
当时的房价贵么？很贵。
2
90年代包分配的大学生，节衣缩食一个月能攒50元。
也没有按揭买房的概念，攒全款买房需要不吃不喝100年。
但普通市民觉得贵，并不影响这两百套商品房的热销。
1989年2月的某一天，天坛门口停满了二八大杠，旁边的北京市房地产交易大厅，挤满了人。现场大多数人都提着几摞现金，准备全款买房。
1989年的房地产交易大厅门口停满了自行车
其中不乏倒爷，生意人，当然还有不少秘书们。
需要多数市民毕生积蓄才买得起的200套房，被一扫而空。对于普通人来说，北京的房子，一直都是这么贵的，但总有人能轻松买起。
昂贵的原因，还离不开供需关系。北京的购房需求是多少，我们试着去量化这个数据。
真正的“购房需求”是什么？我们在权衡的时候，刨去投资需求，预算不够的无效刚需，留下的是有预算，有资格，有需求的三有购房者。
三有购房者的需求，又分为首次置业和置换需求。
先说首次置业需求：
3
在北京，每年有40万外来常住人口有购房需求。
北京有多少外来常住人口？官方数据是800万。
当然，实际上是远远不止的。但我们按照800万基数去计算，这些人中，有一定积蓄，同时满足五年社保的人数是多少？
好评与差评给出一个比值数据：二十分之一，换算一下是40万购房需求。
这部分人最短的，也为建设北京拼搏了五年，人际关系和工作资源都在北京，想留下么，答案是肯定的。
留下意味着需要买房，外来常住人口这块，就产生了40万套购房需求。
4
在北京，每年有6万套婚房需求。
一段婚姻里，婚房带来的仪式感和安全感，远比钻戒大。2018年在北京登记结婚的小夫妻有12万对，每一对背后几乎都有12个钱包的支持，购买力不容小觑。
除去部分土著家庭和买不起房的无效刚需，我们假设二分之一需要准备婚房，也就是6万套婚房需求。
5
在北京，每年迎接小学生入学，有6万套购房需求。
九零后新婚夫妻在买婚房，八零后夫妻在买学区房。这在片土地上，就算你无房裸婚，但你的娃很难逃过无房上学。
城市大数据中，地产人最关注的，是新增小学生数量。每个新增小学生的背后，都捆绑着着一个定居在该城市的家庭。
北京市2019年的新增小学生达到了17万名。紧张的教育资源分配给谁？
教育捆绑住房，无疑是相对公平的方式。
17万新增小学生萌生的买房换房的需求是多少，我们暂且按三分之一去估算，是6万套购房需求。
这还没包括中学入学和幼儿园入学等产生的购房需求。
6
在北京，每年23万大学毕业生，会买1.5万套房。
北京的房子，如城里的月光般珍贵，本该跟大学生没什么关系。
差评君的朋友，边给自己内环三套房的房产证打蜡，边跟差评君叹息：
北京买房，买得起的三十岁前就买好了，三十岁前还没买，这辈子都很难上车了。
但数据往往是打脸，北京首次购房平均年龄为27岁。
2019年，北京的大学应届毕业生人数达到了23万，来自36氪的数据显示，6成毕业生留在北京工作，也就是15万人。
这部分人里，不乏来自地方上精英家庭的孩子。
每年在京大学毕业生留京的比例是60%
我们假设其中十分之一的毕业生的六个钱包够鼓，第一件事，就是为北漂的孩子买所房子，这样就为北京的楼市，创造了1.5万套的购房需求。
以上是北京每年产生的首次购房需求，一共是53.5万套。
除了首次购房需求，换房需求也是楼市不可小觑的一部分。
接下来是换房需求。
7
早些年，因为预算不够，买了小户型的小夫妻，贷款早就还的差不多了，考虑父母来同住，或者生二胎，自然想要把小户型换成三房或者四房。
预算富余，还想换个带中岛厨房的房子。
除了小套房换大套，还要往市中心换的需求。
买了沙河回迁房的程序员始终是不甘心的，好不容易熬到公司IPO，原始股套现后第一件事，就是把房子卖了，去上地五彩城或者清华园买个房子。
买在通州大兴的金融民工，对百子湾的房子，始终是魂牵梦绕的。
当然，还有不少因为工作或者其他原因的置换，譬如习惯了步行上班的西城公务员，单位搬去了通州，住所跟着置换，也是非常合理的需求。
这些需求，量化置换是多少呢？我们拿到了链家的数据：
  • 上海：总存量房套数：780万套，置换率：2.56%
  • 北京：总存量房套数：？万套，置换率：2.5%
北京的存量房是多少呢？从国家电网和链接的数据显示，截止到去年。北京的有效存量房套数是730万套。
乘上2.5%的置换比例。
最终是18万套房置换房的需求。
8
到这边，我们再次累加得到，置换需求和首套购房需求一共是71.5万套。
而北京每年的实际成交量是多少？
刚过去的2018年，北京楼市新房成交量3万套（包含共有产权房），二手房的成交量15万套。
每年有71.5万套迫切的购房需求，但实际成交量只有18万套。
有购房需求，虽然不意味着直接转化成购买力，但紧张供需关系的背后逻辑，一定是价高者得。
这50万没被释放的购房需求，年复一年的积累，就是对北京楼市最强有力的支撑。
当然，还有每一个离开北京，或者没来北京打拼的朋友，他们的子孙，总将会面临来首都上大学，或者来北京工作，再次面临北京楼市的考验。
不知到那时，北京的房子会是什么价格。


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