指望房地产赚快钱，彻底不可能了！

作者：凤来仪

风险管理专家，经济和历史研究者

来源：功夫财经（kongfuf）

房产的价值是假的，人的价值才是真的。

一个地方生产和交易资源、粮食、工业品和科技这四种硬通货的能力越强，它的房子就越值钱。

无论是对买房人还是房企来说，这个行业赚快钱的历史，已经过去了。

众所周知，最近20多年，房地产是中国经济当之无愧的主要引擎，地方政府对它是青睐有加，因为卖地和土地质押所得，是地方财政的重要来源和有力补充。不少地方的发展路线图实际上就是：卖地——拿到钱搞基础设施——提升当地竞争力——土地上涨——卖地……

而据中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）数据，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，北京、上海则高达85%，说老百姓富的或者穷的只剩下房子并不夸张。

所以，房产的价值和价格，成了这个时代最值得关注的经济现象之一，任何该领域的风吹草动，都会引发大家的关注，近期数家千亿级地产公司“裁员”亦是如此。万科、华夏幸福、旭辉、泰禾……这些昔日战绩夺目的大房企，悉数走下神台，勒紧腰带过起了“苦日子”。

相关新闻读下来，让人感到阵阵凉意，难道这些年一直涨涨涨的楼市，就此迎来了拐点？

有价值的人才会让房产有价值

要回答上边的问题，首先得搞明白到底房产价格受什么驱动。不少文章将之归因于供需关系、金融属性和货币超发等等，这些当然都是原因，但在我看来，绝不是根本因素。

在已知世界，什么东西是真正可以换到你需要的生存资源的？对个人来说有很多，拿个祖传值钱的古董都可以潇洒一生。但对于一个上规模的经济体来说，无非这四种：资源（能源）、粮食、工业品、科技。

这个世界上有点规模的经济体，如果要跟外界做交易，就必须拿这四种中的一种或几种出来。比方说：

沙特、俄国、澳大利亚有资源，巴西是资源加粮食；
欧洲有科技和制造业，新加坡规模不大，但占据了港口辅助交易这些资源，同时自己还大搞制造业；
美国呢，什么都有，除了低端制造业外移，高端制造、能源产业、粮食和科技都是大拿；
中国虽然制造业很强悍，但粮食要靠进口弥补缺口，不少高科技则要从发达国家买，资源比如石油铁矿石等更是需要大量进口。

在布雷顿森林体系之前，美元挂钩黄金，之后挂钩石油，说明任何货币背后都需要对应物。黄金不能吃不能用，其实就是意识形态的产物，能源、粮食、制造能力和科技，才是真正的硬通货——随时可以找到买家。

一国货币是否有价值，其实看的就是他的背后有没有对应这四种东西。沙特没有制造业，没有粮食也没有科技，但只要能够换到石油，他发行的里亚尔就有价值。至于是否会贬值，则看每张货币背后对应的石油量有多少，如果滥发，单位对应物变少、自然贬值。

通货膨胀的本质，就是货币对应的硬通货变少了。

同样道理，一个地方房产的价值，也在于其是否能够带来这四种硬通货。因为真正的硬通货就这四种，所以一切经济活动都要围绕它们展开，要么直接拥有它们，要么为它们的流动提供专业贡献，贸易、物流、金融、服务等一系列的产业就是这样诞生的。

而有了产业，就需要人，参与到这些产业之中的人口，也就成了有价值的人口，而有价值的人才会让房产有价值。也就是说，房产的价值是假的，人的价值才是真的。

一个白领只有月赚数万元，他才有可能拿钱出来在一线城市买房，相反如果他跟上述四种硬通货产生不了任何关系，既不能生产，又没有交易，那么他在经济学上就丧失了价值，别说在一线城市买房，就是租他也租不起。于是，他只好回家，家里还有田，田里长粮食。

房地产行业赚快钱的日子已经过去了

好了，这就是房产是否有价值的根本问题，用这个思路去评判各城市，我们就能观察到房产是否真具有价值。

深圳：出口业极度发达，连通世界，提供了强大的制造能力和在国内最高的科技转化能力。简而言之，这里能生产硬通货；
上海：东亚最好的港口城市，位置绝佳，背靠富庶的长三角，本身制造业强大，也就是说，上海不仅能够作为硬通货的交易场所，其本身也是原产地；
北京：可以决定让不让你生产和交易硬通货，同时科技和制造能力也很强大；
广州：跟深圳相似，但比深圳要弱一点。

中国房价最高的地方，你仔细看看，是不是每一个都在紧紧围绕这四种硬通货展开交易和服务。换言之，一个地方生产和交易硬通货的能力越强，人住的房子就越值钱。

但另一方面，随着房产价格越来越高，越来越多人挣的钱还不够买房子，反过来也会制约这个地方的再生产能力。

要讲明白这个问题，我们得先一起来看三组数据，那就是：

1、新房价值：统计显示，2016-2018年房地产企业总负债为13万亿，前面的负债已经变成了房子，我们暂且认定都已销售，新的13万亿就可以说是新增的商品房；

2、老百姓手上的钱：2018年城镇常住人口8.3亿乘收入减支出的差额人均余额1.3万元，总结余大约10万亿元人民币；

3、存量房产：截止2017年，我国城镇住房总量接近300亿平方米，城镇人均居住建筑面积37平方米。

从上边的数据来看，目前的情况是，倘若人们把所有的结余都拿出来买房，也还是买得起的，只是那样一来，消费端需求就不知道有多难看了。

看清这些数据和大势，也就不难明白房企因何在这个关口裁员了。走到今天，房企日子确实是没有过去好过了，花式裁员说明他们的资金压力很重，销售端和市场的情况，他们比我们了解的多得多，你都知道央行在放水，房企老总又岂会不知道？！

所以，今年不少人说的股市之后房市来一波，明显是不太可能了。

但是不是说就把房地产给弃之不用呢？也不可能。房地产是个容纳器，容纳了太多了资金，如果房地产瞬间衰落，那么这些资金涌出来跟央行放出的货币叠加，那就真是要通货膨胀了，所以稳房价才是第一位的。

央行的钱，还是希望能进实体企业，跟美国把贸易摩擦的事谈妥后，大家继续好好做点实业搞点出口，让人变得值钱，房子这边就稳了，能稳上个几年，风险也就基本被化解掉了。

当然，炒房的就比较惨了，如果不大涨，他们的现金流其实扛不了几年的，这样一来或许就真的实现了房住不炒的最高指示。