房地产市场会不会有失去的二十年？

作者：叶檀

来源：叶檀财经（tancaijing）

一年一度的小阳春时节，在家庭资产中拥有房产最多的国人，却被一则消息困扰。房产税是不是很快出台，是不是要尽快出脱手里的房产？

原因来自于两则消息。3月5日，政府工作报告里提及，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。

就在各种推测层出不窜之时，江苏发布了一则通告，让市场某些人惊慌莫名。江苏表示，根据国家税务总局统一部署，全省税收系统将于2019年3月23日（星期六）00：00至3月31日（星期日）24:00期间进行系统切换上线。在此期间无法办理相关税收业务，故无法办理所有涉及税收的房产交易与不动产登记业务，其它不涉及税收的房产交易、不动产登记业务正常办理。

有些人一看，难道说3月23号房产税就要出台了？这到底是咋回事？

别紧张，房产税今年肯定不会出台，我们以前说过，最快2020年房地产税出台，现在，维持原来的判断不变。

今天，就跟大家说两件事，第一，房产税可能什么时候出台？第二，有房产的人要不要卖？没房产的人要不要买？

江苏涉及税收的房产交易暂停，并不是房产税要出台，而是地方房产税务系统升级。

房产税改革需要太多的前提，首先是立法。

税收法定，立法是第一步，从物理时间上看，估计在2020年左右房地产税升级版全新出台。一个涉及亿万家庭的税法大修改，必须要经过三读的程序，还要经过试点。

估计2019年完成“一读”，听取意见、修改具体细节，最快的速度是2020年三读出台，如果慢一点，大概在2021年出台，最晚在2022年。不可能拖到2023年，2023年牵涉到下一届人大，中间流程难以掌控，这就不是稳步推出，而是延迟推出。所以，2022年最终出台、2023年推出，可能性比较大。

上届人大任期是从2013到2018年，当时着重于改革论证和草案起草工作，国务院法制办负责捋清楚现有的房产税链条，哪些增、哪些减，用来平衡总体税负。3月9日，根据全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图介绍，最新的进展是，房地产税法目前正在抓紧完善草案，对重大问题进行论证，待条件成熟提请全国人大常委会初次审议。也就是说，最快也要到2019年年底。

现在直接推出房产税，基础条件也不成熟。比如，不动产登记登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”的工作还没有完成。

城市集资建房、抵债房这些产权复杂的房子怎么征收？征收的定价、征收的面积怎么计算？是按照建筑面积收税，还是套内面积收税？按照建筑面积征收是不公平的，把公摊面积也计算进去征税，估计反对意见会挺多，以套内面积征收的话面临重新测定，现实中大量业主侵占公摊面积的“偷面积”怎么处理？

最近住建部提出的公摊面积，只是结构、地基、配套等规范和标准中的一个问题，房地产的规范是最复杂的，不定下来，就没有办法进行批量评估。

房产税主要用来弥补地方财政，地方政府到底怎么征收？怎么豁免呢，是首套房不征收，二套房征收；还是每个居民划定一定的居住面积，其他合计征收？通常来说，缺钱的地方房价低，一征收，更没人买房了。房价高的地方不缺钱，这些城市正在大规模基建，征收房产税的兴趣没有那么高。

征收效率也是个大问题，企业增值税征收比较简单，可千家万户征税，是居民自己申报，还是挨门挨户的上门征收呢？如果像美国一样，给每个居民信箱投放缴房产税的税单，居民预缴后，第二年再清算，纳税不足的进行处罚，要增加的工作人员就非常多，地方税收部门要重建，然后大规模的招聘税收人员？

从上海、重庆的试点就可以看出，征收房产税真不是个轻松活，单纯从财政角度出发，还不如卖两块地来的轻松呢。

我相信，不管有多少难题，房地产税是一定会推出的，房产税也一定会征，以前暂免的居民自用住宅总不能永远暂免下去，造成大规模的贫富不均。

房地产税一旦开征，短期内肯定对房价有负面影响，这一点看看上海和重庆房产税出台后的市场也能得出结论。房产税相当于地方政府手里拥有一项针对房产的做空工具，想做空就提高税收，提到高峡出平湖的高度，房价一定会跌。澳大利亚、我国香港地区已有前车之鉴。

吊诡的是，上海、重庆当时房价短期下跌，反而是入手的大好机会，当时买入，市中心房价翻番。香港地区有差饷税，香港房价照样高不可攀。美国各州有房产税，不影响美国在次贷危机之前，形成巨大的房地产泡沫。

房价是房租的函数，也是货币的投影。如果房租上升，经济人口上升，或者大规模的发放货币，房价在排除房产税这个常量的影响后，就会走向正轨，照样有高峰期和低谷期。以为房产税出台，房产价格一劳永逸地保持在一个稳定的平台上，实在太天真了。

说到这里，就要说到我们对于房地产市场的判断了。

2018年是个转折点，从1998年到2018年，20年的房地产黄金时间结束，房住不炒代替了上游的土地财政加下游的房地产市场化。总有一天，房住不炒的理念会大显威力，现在只是时间没到。

另一方面，中国的人口红利期已过，GDP维持在 6%到 6.5%左右，这说明，广义货币20%以上的增长已经成为历史。

我们综合判断经济、货币、人口流动，认为房地产进入高位震荡期，随着一线户籍限制的全面冰消，城市、人口、经济板块重新构造。

看过我们写的十大看好城市吗？西北的西安、中部的武汉、西部的成都重庆、东部的杭州等城市，成为人口流入最多的城市，新的城市群将在未来二十年逐渐形成。包括粤港澳、长三角城市群中的卫星城，以后洼地将逐渐填平，是除一线城市外，未来人口流入最多的城市，值得重点关注。

国人家庭资产配置房产太多，如果您是富裕一族，手上的房产占家庭总资产的80%以上，到2022年左右是“逃命”窗口期，出脱非中心城市、偏远的没有商务配套没有轨交的楼盘。如果您是刚需，在轨交要道买吧，别指望房价崩盘，这是不可能的。就是有一天房价真的崩盘，您的工作会先崩掉，对您半点好处也没有。

除非出现特殊情况，我们对近几年房地产市场的判断不会变，去年是如此，今年、明年还是不会变。不同的家庭配置不同资产的时候到了，有的需要买，有的需要卖。

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