作者：子木
来源：子木聊房（zimuliaofang）

1

两会解读
今年两会的政府报告出来了，提到房地产的部分并不多，大概可以分为以下三点，我挨个做个解读。
1.城镇化。深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。
其实这次所谓的“新型城镇化”概念，就是西方多年的“城市化”。原来，我们的重点在“镇”，然而镇造好了，人却都跑到市里去了。其实产业决定收入，工作机会决定人口流向，这个趋势没有人可以改变。
城市化是在忽略镇的基础上，集中全力发展核心城市，以此带动周边地区发展，两者相互作用，形成城市群，粤港澳就是很好的例子。中国接下来的目标就是将长三角、京津冀对标粤港澳打造国际城市群，有了三大城市群做经济支柱，经济增速就不难解决。这个战略持续利好一二线核心城市，但是个长期功夫。
2.棚改政策。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。
棚改货币化安置是三四线城市房地产的主要动力。去年国开行总行回收了地方棚改项目的合同审批权限，且将主要安置方式从“货币化”改回“实物”，今年亦是。给房不给钱，市场凭空创造不出需求，三四线楼市就起不来。这条在往年两会中异常明显。
2017、完成棚户区住房改造600万套，多种方式提高货币化安置比例
2018、启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。
2019、继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障困难群众基本居住需求。
这次也明确到，棚改的目的是为了“保障困难户”，不是“增加暴发户”。而棚改的继续，在某种意义上减缓了三四线楼市的入冬时间，不至于立马夭折。
3.房地产税。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
房地产税是此次会议上的重点，不难看出，政府对房地产税这个新税源的渴求程度已经无以复加。原因有二。
其一是之前的凯恩斯主义不实用了，让经济产生滞胀，必须“减税降费”，刺激民营经济完成经济动力改革，而这意味着政府的财政收入会骤减；
其二、当下一二线主要城市的房地产进入存量房时代，可供开发的土地越来越少，卖地收入的天花板近在眼前，需要新的税源替代土地出让金。
不出意外，2020年，房地产税会完成立法逐渐推向公众，而在此前，楼市一定会为房地产税的出台做好「充分必要」的准备。

2

充分准备
房地产税是地方税，届时城市会根据自身情况征调税率，存量房为主的一二线城市大概率会采用种模式。
但房地产税的出台会增加业主的持有成本，且这个成本无法尽数转嫁给租客。
因此在房地产税出台前夕，多套房源持有者一定会衡量得失，如果入不敷出，定会集中套现跑路，从而砸崩市场，这也是当下房地产税出台的最大隐患。
那么在什么情况下，炒房客不会套现跑路呢？
答案只有一个，房价在稳定的基础上存在“上涨预期”。
只有投资回报抵消持有成本，房子便可值得长期持有。所以去年，在中央集中调控政策结束后留下了八个字，「一城一策，稳字当头」，翻译成粗话就是，地方可以根据自身情况调节政策力度，但一定要稳住楼市。
“稳”成了房价的底线。

3

营销套路
我们再来看看今年的情况。
从春节后开始，宏观调控的声音基本消失，以地方为主的“一城一策”登上舞台。然而地方为了完成任务，清一色选择了为楼市解绑政策，下调房贷利率，开放人口落户政策……这也从反面证明了，楼市下行压力巨大。
不过目前在多方利好，再配以媒体炒作的“小阳春”概念下，很多城市“成功”地完成了逆转。
2月23日， 南京市看房团3321人乘坐65辆大巴，奔赴14条线路冲进72家楼盘，单日房源成交 2596套。
2月22日，华润深圳湾瑞府豪宅开盘，再现千万级富豪排队抢房，8000万一套的豪宅瞬间“秒光”。 
2月20日，杭州绿城建发沁园突破限价领证，每平米涨价4500元。无锡5楼盘宣布集体上调价格，其中滨湖区龙湖天璞一夜之间上涨3200元/平……
如果把这些传得沸沸扬扬的楼市新闻罗列在一起，你一定会认为，中国房地产市场马上会进入新一轮的上涨牛市。而有购房计划的刚需，现在就务必得备好弹药，准备随时杀入战场。
俗话讲，鱼的记忆只有7秒，其实人的记忆比鱼也差不了多少。如果勤快点儿，随手在网上一查，你会发现，2018年，2017年，2016年，2015年……几乎每年3月左右，网上此类消息都是络绎不绝。

这只不过是开发商开年惯用的营销策略罢了——集中举办营销活动，让媒体披露楼市火爆行情，从而点燃购房者「追涨杀跌」的购房情绪。
所以如果你真想知道自己所在城市的行情几何，千万不要在朋友圈看亲戚好友转发的楼市讯息，而是多跑几家本地的二手中介店铺，看看人流量和近期业主调价幅度，花钱请房地产中介吃个饭，远比这些炮制的网络新闻强得多。

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窥见真假
即便如此，大多数城市也会在此番舆论胜景中，迎来房价的短幅上涨，而后，就好比西天路上的白骨精，妖风一过，原形毕露。
原形是什么呢？市场的本质，供需。
从2015年-2018年，3年的周期，我们目睹了楼市的火热，有能力的购房者在此期间都赶潮买了房，没有能力的终归还是买不起，需求被大规模释放。而剩下的也不会因为一年后的政策放松而赶着上车，除非大力调低首付比例。
所以，此阶段的购房者一定要明白自己所在的城市是否是“真阳春”，避免因舆论风波而踩在高点。
老读者都知道，根据楼市周期，我在去年年底做了2019年3月份的预测：“一线回暖，二线分化，三四线凉凉”。
一线城市从2017年一季度开始严政调控，跌了两年，回撤了-10%～-19%，而从去年年底开始，楼市成交量触底反弹，一路走高。意味着真实需求开始涌动，托起了楼市。
Real Data数据显示， 2月北京成交均价相对去年 12 月上涨 2.2%，上海上涨 1.2%，深圳0.5%（深圳本轮房价调整最晚幅度最弱）。
值得注意的是，上海成交价为 17 年以来首次连续两月环比上涨。今年年初会有一批满5年的非户籍购房者集中入市，当下阶段可能是上海3-4年的小周期拐点。
二线城市争议最大。但同样可以通过年前成交量、楼市周期、房价调整幅度来反推市场的真实需求。
（2018年完成大涨且涨幅过分的城市没有理由继续跟涨）
这几天火热的厦门。厦门是全福建有钱人觊觎的宝地，需求一直存在。但因为上轮周期涨价太过凶猛，不被看好。
厦门在2017年6月份房价达到了历史高点4.66万/平米后，经过1年半的调控，房价跌到目前的3.53万/平米，跌幅达到-24%。是本轮调控跌幅最深的城市。直到今年1月开始筑底反弹。
1月份二手房成交量为3166套，环比增长42%，同比增长312%，尤其是人口流入最多的集美，刚需成交火热。小阳春很明显。
同样的例子还有廊坊，廊坊属环京市场，在2017年3月被腰斩后一直处于下行状态，直到去年年底才随北京止跌回暖。是环一线类投资型市场。
2月，随着北京政府迁入通州利好，投资需求爆发，外来人口集中涌入环京楼市，当地有 85%的小区提高了挂牌价，回暖明显。
再就是是苏州。苏州经济动力强，环境好，目前房价2.6万/平米，这样看有些高。但跟上海、杭州、南京放在一起对比，又存在明显的洼地价值。今年年初，名牌房企争相涌入显然也看到了其中的奥义，土拍市场火热，也将再使房价推高，直到填平这道沟壑。
二线城市节奏不同，除此之外还有烟台、无锡、长沙等城市表现较强。当然上面的论述只限于在政策合理或适当放松的情况下，如果有一个城市突然宣布“首付比例下调到10%”，就相当于又创造了一个新的市场，以上分析都错。


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