CANADA REAL ESTATE
滚雪球贷暗藏危机
【 加拿大地产头条（canadamls） 小李飞毒撰写】近日，加拿大金融机构监管办公室（OSFI）发布报告显示：加拿大房屋净值抵押贷款正在遭遇重大危机。
所谓房屋净值抵押贷款与正常的购房抵押贷款不同，是指加拿大家庭把已购买住宅抵押给金融机构获得贷款，然后用这笔钱继续消费或者投资。
市场遇冷时，意味着这部分家庭的现金流可能出现危机，而现金流危机一旦遭遇经济下滑，预期收入减少，则极有可能出现破产潮。这对加拿大房地产市场是毁灭性的危机，也可能导致一场席卷加拿大的金融雪崩。
黄三水对此解释说，华人投资房产通常是比较克制的，在投资预算外通常留有很大余地的过桥资金，所以两三年的市场波动不会让华人投资者面临绝境。不过加拿大其他一些族裔就不是这样了。
举例来说，Tom是一个土生土长的加拿大人，他在2008年倾尽全部积蓄购入一套价值50万加元的房产，向银行借了25年期限的贷款，到2016年的时候，这套独立屋的市值已经达到100万，Tom账面盈利50万。
尽管Tom还有一部分贷款没有还完，但Tom觉得现在房市这么好，不抓紧投资就是赔钱，ToM这时并没有闲钱可供投资，所以他打起了房屋增值部分的主意，他把房屋抵押给银行或者其他金融机构，拿到一笔贷款，然后去投资楼花或者公寓。
这种情况被加拿大央行视为滚雪球贷款。
用上一套房产的增值部分作为抵押物获得现金，然后用这笔现金再去投资新的房产，然后等新的房产增值了，再用增值部分去投资新的房产，如果房价始终上涨，这种杠杆的杠杆的杠杆并不会出任何问题，因为每个链条上的房产都足以覆盖债务。
可一旦房价不涨了，麻烦就来了，因为资金是有成本的，有些抵押贷款的利率甚至可以达到9%以上，房价不涨已经是财务危机了。如果房价再开始下跌，就意味着违约风险成倍增加。
OSFI指出，2018年12月，加拿大这种类型的房产抵押贷款余额为2681.7亿加元，比2018年11月少了280亿加元，是5年来第一次出现负增长。同比降幅5.06%，环比降幅达到9.47%。
OFSI说，这种情况说明，加拿大炒房家庭的“ATM”遇到余额问题了，因为房产不再增值，持续抵押贷款的能力越来越差，甚至有些抵押物因为价值贬损已经需要贷款者追加抵押物。
黄三水说，这就像一群人爬珠峰，大家都拴在一条安全绳上，看起来是自己管好自己就行，但实际上一个人掉下去还不会拖累大家，一个群体出事了，所有人都会受连累。
激进的投资者把金融杠杆的能力最大化，用滚动投入的方式在地产市场快进快出，好的时候确实能博取最大的利润，但在市场不利的时候也能害人害己。
OFSI提示的风险是针对全加拿大所有人的，尽管华人炒房不会不留余地，但有些族裔的人真的没有余地可留，他们就是房地产市场的系统性风险。
根据OFSI的测算，这种类型的房产抵押贷款余额总计2681.7亿加元，其中的2476.3亿加元已经进入房地产市场，这个比例高达92.3%。
无论如何，2476亿加元的债务危机一旦爆发，加拿大地产市场乃至金融市场将遭遇2008年式的灭顶之灾。
小编再次提醒各位，2019年不是抄底的好时机，非刚需不要入市。
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责任编辑：郭星

出品：加拿大地产头条

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