2019年亚太房地产市场新兴趋势

亚洲房地产市场在金融危机过后的十年中不断扩张，如今正面临越来越猛烈的逆风。山雨欲来的贸易战、利率上升、以地产价格高引发的买家购买力疲软等等，都让投资者怀疑长期牛市周期是否已经到顶。尽管如此，2018 年的市场基本面依然强劲。亚洲几个最大经济体的机构资本投资继续增加，使得2018年的交易额不断创出新纪录而且价格强劲。尽管一些投资者正寻求减持资产并重新定位，巨额资本流入房地产意味着，即使其他指标出现逆转，房价也不会大幅下跌。本期优投房为大家解读亚太地区房地产市场值得关注的趋势。

香港房地产销售额亚洲第一

2018 年上半年全球活跃房地产市场销售额

香港房地产市场以资产易手稀少闻名，但大陆投资者参与的交易产生了巨额款项支付，将香港送至全球房产销售排行榜顶端（仅次于纽约都会区）。此外，由于国内机构的推动，东京和首尔的交易量也较高，其中首尔2017 年的交易流量同比增长66%。其它亚洲市场如悉尼、上海和墨尔本则跻身全球排名前30。

周期是否见顶？

美国国债收益率上升以及世界经济政治形势给房地产市场带来压力，然而市场似乎还处于高位稳定的状态。投资者正密切留意可能导致下跌的事件。在过去几年中，人们一致认为“黑天鹅”事件将是房产市场下行的催化剂，如2008的次贷危机。然而这一次，普通事件似乎更可能成为诱因，比如利率上升、债券或股票价格下跌、贸易战果，或仅仅是等待市场转折点到来前的投资者疲态。对此，优投房将为大家密切关注。

机会型策略受关注

在中国，机会型投资活动可以获得低双位数的回报，特别是贴近实际、当地合作伙伴实力强大的增值型项目。产品和合作伙伴的选择才是利润率的关键决定因素，而不是市场的选择。机会型投资者可能会寻找购买土地的其他方式。一投资者说：“我们非常关注以更低成本开发出超出租户期的、质量更好的产品。”为实现这样的目标，通常是与当地伙伴合作，从而尽量压低二级市场地块价格，低价出售也许是因为卖方处于困境，也许是地块处于办公需求“溢出”的非核心区域，用于开发企业后台支持部门办公场所。而后，国际专业人员提供全球地产标准和财务管理，而当地合作伙伴提供劳动力和运营成本。

巨额资金逐渐缓慢增长

随着市场流动性达到历史最高水平，对即将出现周期性逆转的担忧也随之而来，一些全球最大的机构投资者（主要位于亚洲）将资本继续投入地区性房地产资产，这是因为投资者渴求获得高于地区或全球债券市场的收益。他们曾经将房地产投资作为一种非流动性的另类资产，现在他们逐渐把它视为自己投资组合的主流部分。因此，过去地产占资产5-8% 曾被视为激进型资产配置，而如今已远远不止这样的比例。

细分市场依然需求旺盛

2019 年投资者表现活跃或计划参与的细分市场

2018 年，细分市场的投资分配大幅增加，投资活动集中在中国的主要城市以及澳大利亚和首尔。新兴的最后一英里交付中心成为一个快速增长的新趋势，再次成为了推动电子商务增长的手段。这显示了对建立市中心配送中心的需求，投资者尤其关注市中心附近未充分利用的低档办公楼、零售空间和工业设施。它还推动了对新技术的需求，特别是可以提高交付速度的自动存储和检索系统。

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资料/图片来源：优投房utofun.com、《2019 年亚太区房地产市场新兴趋势报告》

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