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CANADA REAL ESTATE
机会都是跌出来的
【加拿大地产头条（canadamls）张维斌撰写】从成交量上来看，1月份的总成交量仅为1,103套，是过去10年来相同月份的最低值；从成交价上来看，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,019,600，比去年同期下滑了4.5%，比2018年12月份也下跌了1.3%，过去6个月以来累计下跌了7.2。

有人说，大温地区房地产市场已经进入了慢慢冰河期，因为买方缺乏热情，市场缺乏动力，房价处于跌跌不休的状态。
因此，很多关心市场的人士都把目光投向了市场以外，看到中美贸易战形势诡异，会影响到本地的市场行情，也会影响着世界的政治经济格局。那么，这个外部因素会对我们本地的房地产市场将有什么样的影响呢？
老张认为，中美贸易战在2019年3月初的时候，是不可能达成任何实质性的协议的，因为“结构性”调整的问题对于美方来说是基本条件，而这一问题又恰恰是中国政府无法在短期内解决的问题，这将导致中美贸易谈判在关键的焦点上无法调和，结果会如何呢？中美关税增加，中国经济下行，消费大幅萎缩。如果出现这样的结果，势必影响外商投资人和中国国内企业家对中国经济未来的信心，从而导致外商加速撤资，国内资金加速外逃。虽然这是我们华人不愿看到的结果，但是，这可能是未来一年之内，大量中国热钱冲破管束，滚滚流入我们本地房地产市场的重大动因。从时间上来推算，也正好符合我们市场调整8个月之后，进入缓慢抬升阶段的“时间之窗”。如果这一推论成立的话，2019年的春夏之交，将是市场缓慢抬升之时。
从加拿大的国内形势来看，由于一年多来实行的“贷款压力测试”机制，使得很多买家，尤其是第一次购房者的购买力大打折扣。套用我们大温地区房地产协会主席 Phil Moore 的一句话来说，“如今的市场状态在很大程度上是去年年初以来联邦政府实行的贷款压力测试所致，这一手段加上房贷利息上调，使得市场上的很多买家失去了25%的购买力。”但是这一贷款压力测试政策，近来似乎有松动的迹象。同时，过去一个月来，各大银行也在纷纷降低房贷利率，这也将成为给房地产市场松绑，提振买家信心的内部动因。
其实，加拿大各级政府过去几年来，采取各类措施打压房地产市场的目的，并不是要压垮市场，而是要打击市场上存在的“炒房”行为，因为在加拿大人的价值观念中，房子是用来住的，不是用来炒的，既然市场的炒作行为有所收敛，政府也会见好就收，毕竟，房地产市场垮掉，也不是联邦政府所愿意看到的。
有一项统计数据表明，过去十几年间，每年大温和低陆平原地区新增人口在43,000至45,000人左右，由于加拿大联邦政府三年内百万移民的计划，现在移民部已经大幅增加了移民指标，未来一年内，大温和低陆平原地区的新增人口有望达到$50,000人，这将大幅增加房地产市场的刚性需求，敬请各位关注。
对于那些存在住房刚需的买房者来说，市场价格下滑，正应该是买房的好时机，现在的市场上，上市房源在持续增加，性价比很高的房子比比皆是。其中，新建独立屋应该是目前性价比最高的品类。
一般来说，新的独立屋建成之后，价格构成应该是土地的市场价格，加上房屋的建筑成本，再加上新建房屋的商品附加值。理论上来说，新建独立屋的商品附加值，应该不少于建商实际投资额的30%。以北温为例，一块建房用地的价格普遍在$170万以上，建商土地投资现金应该不少于$85万元，以4,800平方尺作为标准建筑面积来计算，建房成本应该不少于$120万，这时，建商的总投资额已经达到了$200万有余，加上30%的产品附加值，市场合理价格应该在$345万以上。由于市场形势的影响，很多建商都在急于套现以求自保，以$300万以下不赚钱甚至是赔钱价格成交者，有很多案例可循。
最近市场上出现了一个较为极端的成交案例，在西温的 Ambleside 社区，建商于2年前以$285万的价格买入土地，新建了一处面积为4,000平方尺的独立屋，建筑成本应该在$120万以上，总成本已经超过了$400万，合理成交价格应该绝不少于$460万。但是市场成交记录显示，这幢新屋最近的成交价格居然低于$350万，令人匪夷所思。
这是最新的大温地区房地产价格指数（HPI）走势图。从图上可以看出，这次市场总体进入调整是从2018年6月份开始的，从市场价格的前期高点2018年5月至今，已经8个月了。老张曾经数次提出“时间之窗”的概念，就是：从过去十多年来3次市场调整的历史上来看，每次调整期最短的是6个月，最长的是8个月，之后市场就开始筑底并缓慢抬升。市场规律如此，加上未来数月间，贷款压力测试有望减缓，房贷利率逐步下浮，外部资金大量流入，移民人口大幅增加，那么我们推测一下，市场是否应该在近期见底回升了呢？
在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2019年1月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,103套，与2018年1月份相比大幅减少了39.3%，与2018年12月份相比也减少了2.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅下跌了36.3%，也是自2009年之后相同月份的最低值。2019年1月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,848套，与2018年1月相比增加了27.7%，比2018年12月份居然增加了2倍多，达到了244.6%。成交量下跌，上市量在巨幅放大，说明市场已经开始产生了一定的恐慌情绪。
大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,808套，比2018年1月增加了55.6%，与2018年12月份相比也增加了5.2%。不过，目前市场上的房源总量仍处于历史平均水平。
在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,019,600，比去年同期下滑了4.5%，过去6个月以来累计下跌了7.2%。
人气指标方面，2019年1月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为10.2%，比上一个月略有下降，总体进入买方市场。在各类房型中，独立屋为6.8%，比前一个月略有下滑；城市屋为11.9%，比上一个月有所下降；公寓为13.6%，也已经进入平衡市态的下沿。销存量比值反应的是市场的人气，是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。
*** 专业统计数据表明，每当销存量比低于12% 的时候，市场价格系统就会面临下行压力；每当销存量比高于20% 的时候，市场的价格系统就会获得向上的推力。所以销存量比在12%以下的时候被视为买方市场，销存量比处于12% 和20% 之间的时候被视为平衡市场，销存量比在20% 以上的时候被视为卖方市场。
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？
公寓市场是近几年来的亮点，也是市场的活跃区域，目前已经回落至平衡市态。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：
由此可以看到，各个城区公寓市场的总体价格在达到阶段性高点之后，半年来已经开始出现价格逐步下滑的现象，处于短期调整之中。
在目前的清冷市道中，有2个社区成为了市场的热点，一个是温哥华市中心的公寓市场，1月份房价的单月升幅为5.09%，另一个是温哥华UBC校园内的公寓市场，上个月的单月涨幅为5.53%，值得大家关注。
1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区，过户税在$300万以上的部分也增加了3个百分点，温西和西温豪宅市场在一年内已经有了15%左右的跌幅，中等价格独立屋也有了8%以上的跌幅，共管类房屋虽然可负担性较强，但是已经进入了稳中有降的局面，公寓市场和城市屋市场均已经进入调整阶段。


2.  在美国开始加息之后，加拿大央行2年来连续加息5次之后，目前局势开始缓解，各大银行开始小幅降低房贷利息，利率水平仍处于相对的历史低位。各大银行实行贷款压力测试政策已经有一年多的时间，近期有望解除。


3.  大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

4.  新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场已经进入平淡期，二手楼花市场趋降，但是价格还是比较坚挺。二手楼花的利润空间愈发窄小，市场上平价转让的楼花开始频频出现。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼，强烈地吸引着年轻人口。
5.  中高价位独立屋价格近几个月来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，有些社区的年内跌幅已经超过15%。同时，有些社区已经开始出现价格触底反弹的现象，需要大家格外关注。
6.  在公寓和城市屋价格急剧攀升之后并开始调整的今天，中低价位的独立屋应该正在孕育很好的市场契机。在2019年可能有迅速拉升和补涨的行情，中低价独立屋投资价值日益凸显。
7.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军，支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。
8.  加拿大的移民呈快速增长之势，未来移民配额的大幅增加，将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场将因此更加受益。
9.  已经开始的并愈发白热化的中美贸易战，虽然暂时进入90天的缓冲期，但是前景愈发扑溯迷离。中国股市的跌跌不休，P2P大面积崩盘，都在考验着华人富裕阶层的心理承受力，他们的资金安全承受着巨大的威胁，未来的资本外逃将成加速之势，加拿大应该是这些资本流向的首要目标。温哥华地区的房地产市场将因此受益。
10.  BC省已经大面积开始投机税和空置税的申报，此举将会挤出数以千计的出租房源来弥补房屋的租赁市场，短期内会冲击房屋出租价格，客观上对房地产市场的交易将形成一定的心理压力。
11.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。
12.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点，也强烈地吸引着海外资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目呈现热销状态。
13.  各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼，目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度将为此雪上加霜。
14.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点，清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会，希望各位多多关注。学会逆向思维和反向操作，将使投资人大有斩获。
15.  菲沙河谷市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，素里和兰里的共管类房屋尤为如此，性价比上佳的独立屋仍处于热销状态。
市场成交量在萎缩，买家观望者居多，房价处于总体下滑的态势。独立屋价格下滑幅度较大，共管类房屋价格也已经下跌了6个月。市场调整的“时间之窗”已经慢慢开启，未来两个月的市场走向将以震荡筑底为主，新的市场机遇正在逐步形成。

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责任编辑：郭星

出品：加拿大地产头条

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