国际买家交易概况
根据美国房产经纪人协会《美国房产国际买家报告》显示，截止2018年3月，美国房产国际买家交易总额约1210亿美元，比2017年下降了320亿美元，降幅达20.9%。其中，非美国居民交易总额约530亿美元，比2017年减少了219亿美元，下降程度明显。美国居民的交易量则相对稳定，2018年约679亿美元，与2017年相比，仅下降了98亿美元，降幅达13.1%。
房产兼具投资和自住功能，其中非美国居民购房主要是用于投资，由于2018年受到美联储加息、房价上涨、美国对外政策等因素影响，投资金额出现明显下降。美国居民购房最主要需求还是个人或家庭居住，因此受到市场因素的影响较小。
而相比较于交易总额的大幅下滑，国际买家的购房数量没有明显降低。2018年国际买家的成交总套数为26.67万套，相比于2017年的28.45万套，成交数下降1.88万套，降幅为6.6%，远低于交易总额的下降幅度。
可见，国际买家销售总额减少的主要原因是购买房产的单价有所下降。由于近年来美联储多次加息，美国信贷宽松时代走向终结。随着贷款利率提高，房产持有成本上升，国际买家将会更加青睐低价位的房产。
从美国房产的平均价和中位价上看，国际买家在美国购买房产的平均价和中位价分别为45.4万美元和29.2万美元，与2017年的数据相比有所下降，但仍远超所有买家的平均水平。
我们在与众多房产经纪人接触后发现，多数国际买家愿意在美国房产市场中一掷千金的主要原因是他们认为美国房产比他们本国的房产市场更加便宜。
尤其是近几年，中国以北上广深为代表的一二线城市中，房价出现了翻倍增长的巨大跨度，加拿大和英国的房产价格也居高不下。这些国家的房产投资者纷纷前往美国购房。
国际买家在美置业特征及需求分析
从数据层面上来看，在选择购房类型时，国际买家对独栋别墅情有独钟，占比超过六层。联排和公寓则不分上下，分别总购房数量的13%和14%。仅有3%的买家选择在美国购买住宅用地，用于建造房屋。这主要是由于住宅用地到房屋建成过程中有大量的不确定因素，包括对当地市场环境的熟悉程度、建房周期、政府审批等。因此，国际买家更加倾向于交易体系成熟、买卖流程清晰的住宅房产。
与中国房地产市场不同的是，在置业区域的选择上，50%的国际买家更愿意在城市郊区购置他们的美国房产，而城市中心仅占30%。我们分析其中主要的原因是和美国的交通体系以及郊区建设有着密切的联系。美国被称为“车轮上的国家”，陆面交通网络发达，郊区生活出行便利。
其次，郊区的生活设施完善，学校、商业中心、餐厅、超市、医院等，即使在郊区，距离居民区也不会太远。此外，由于市中心土地短缺的情况日益严重，大型的独栋别墅社区往往在城郊开发，青睐独栋别墅的国际买家自然而然会集中在郊区购买。
国际买家在美置业需求分析及购房区域选择
个人自住
根据2018年美国经纪人房产协会的报告显示，“个人自住”是国际买家在美国购置房产最主要的原因。截止2016年7月，由于相对宽松的移民政策，美国的移民人口达到4370万，占总人口数的13.5%，突破了美国106年以来的历史最高记录。随着越来越多的移民涌入美国，国际买家购置美国房产的需求也日益增多。
投资回报
由于美国长期处于经济霸主的地位及美元作为世界货币所拥有的保值避险特性，投资美国是许多投资者走出国门的第一步。尤其是美国房产作为美国投资的主要方式之一，一直深受国际买家的青睐。近年来，美国经济复苏，美元地位日益强势，失业率已屡次创造十年来的历史新低。
特别是特朗普政府税改法案正式实行以后，进一步刺激海外资金回流美国，扩大内部就业市场，促进美国经济提速，加之近年来美联储多次提息，稳健的货币政策尽可能的挤压美国房产市场的价格泡沫，使之一直处在合理范畴，这也许多国际买家愿意购置美国房产进行投资重要原因。
子女教育
在所有国际买家中，中国买家对“子女教育”最为看重。随着信息全球化和中国经济的快速发展，中国家长对于子女接受海外教育的热情日益上涨，其中美国作为世界顶尖人才的出产大国，是中国家长的首选地之一。我们日常沟通中发现，许多家长往往在孩子年幼时就准备购置房产，一部分是考虑为子女日后留学做打算，另外一部分则是前期先做美国资产投资，等到子女真正到留学的年纪，再考量是置换房产还是“以房养学”。
热门购房区域
在2017年3月至2018年3月期间，国际买家购房活动最频繁的三个州是：佛罗里达州（19%）、加利弗尼亚州（14%）、德克萨斯州（9%）。值得一提的是，佛罗里达州连续十年成为国际买家购房活动最活跃的区域，在国际买家心中拥有难以撼动的地位。我们分析其中的主要原因是，佛罗里达州地处美国东南部，是美国大陆最温暖的地方，也是著名的避寒胜地。以加拿大人和英国人为首的国际买家都选择把房产置办在佛罗里达。其次，佛罗里达是世界知名的旅游度假胜地，在国际上的知名度很高，因此许多外国买家首选在佛罗里达购房。
中国买家则热衷于在加利弗尼亚州购置房产。有38%的中国买家选择在加州购房，紧跟其后的德克萨斯州和佛罗里达州分别仅占7%和6%。长期以来，加州的地理位置和教育资源，一直深受华人的喜爱。随着，华人在加州长期定居生活，逐渐衍生出独有的文化，不断吸引新的华裔迁移到加州，加州的华人团队日益壮大。根据美国人口调查局的数据显示，早在2013年中国已经取代墨西哥成为加州移民的首要输出国。
国际买家在美国置业遇到的挑战
国际买家在美国购房过程中遇到的最大问题是“缺乏合适的房源”，占比20%。其次，“购房成本”、“贷款问题”、“汇率问题”等购房资金的准备也是国际买家急需解决的重点问题。同时，由于国际买家对美国房产产生兴趣时，对于相关的法律环境和房产持有费用不了解。
因此，“房产税”、“物业费用”、“保险费用”等房产费用给予国际买家购房选择带来一定困扰，并最终选择持币观望的主要原因。任何商业行为的背后，价格都是一个十分重要的因素。我们调查发现，有近1/3的国际买家对美国房价并不敏感，他们难以确认当前的房价形式，因此在购房时往往比较犹豫，也容易受到负面消息的影响。
我们发现2015年以后和国际买家接触的美国房产经纪人的比重处于下降趋势，直到2018年已经从35%下降至23%。与此同时，近5年来33%的美国房产经纪人手中的国际买家数量在增加，仅有13%的美国房产经纪人接触的国家买家在下降。
由于，国际买家在美国购房会遇到比本国购房更多的问题。在购房前，国际买家需要获取更详情的信息，诸如交易流程、详细费用、房产市场情况等。因此，国际买家更倾向于接触经验丰富，了解市场情况，并且能够提供全覆盖式服务的美国置业机构以及经纪人团队。
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