房88第52期线上讲座已经圆满结束，今天给大家汇总一下我们讲座的文字回放实录，错过直播的朋友可以认真看一下文字内容哦，对我们音频感兴趣的，可以到“千聊”APP内关注“房88”直播间，音频永久免费回听。
如今，海外买房的热潮一浪高过一浪，其中最热门的地区之一便是美国加州。它被誉为美国最有魅力的州，美国的新移民往往将这里作为安居的首选地。对于中国人来说，华裔比例高、生活宜居、治安良好的加州早已成为全美华裔最喜爱的地方。华裔最集中的地区，便是在大洛杉矶地区和旧金山湾区。
说起圣何塞可能大家相对陌生，但是提到湾区或者硅谷都是大家耳熟能详的地方。圣何塞有“硅谷之心”的美誉，位于美国加州旧金山湾区的南部，是湾区著名的金融城市，也是全美最重要的高新产业技术区之一。
由于圣何塞的经济发展迅速，城市现代化建设较为完善。并且依托其独特的地理位置，交通网络发达，到硅谷各达城市都十分便利，因此深受当地居民的喜爱，房产具有客观的升值潜力，是一个值得投资房产的城市。
本期房88特邀嘉宾 Trista-加州持牌经纪人，将带我们深入了解加州圣何塞房产以及未来的房产趋势，不仅有最新的房产资讯，更有购房干货分享。此外还有大家比较关心的一些问题，都会进行讲解。
讲座主题：加州圣何塞房地产市场总结及未来趋势
主讲嘉宾：Trista—加州持牌经纪人
以下是本次讲座的文字实录，耐心看完哦，尾部会有用户提问一继讲师解答环节。内容重点是以下五个部分组成：圣何塞介绍、区域介绍、整体房地产市场趋势介绍、投资圣何塞的理由、互动环节。
圣何塞介绍
从地图上可以看到圣何塞很大，该市成立于1777年，它是加州第三大城市以及旧金山地区的第一大城市，人口密度在加州排名第七，也被称为硅谷的“首都”。圣荷塞市内共有1000人以上的公司25家，像大家熟知的思科，ebay, 惠普，日立，三星等等都在这里。圣何塞地区的安全指数也很不错，根据美国联邦调查局的统计，在全美50万人口以上大城市中，圣何塞连续十几年来一直属于全美最安全的十大城市之一。
说到2018年圣何塞两大重要的城市发展事件，一个是Google的入驻，另一个就是Bart新站的开通。Bart类似于我们国内的轻轨，是湾区主要的公共交通系统。
谷歌在圣何塞(San Jose)市中心买了四块地，共计40英亩，用于建造新园区，预计项目建成后，将有两万人左右的员工在此工作生活。大家可以看地图了解一下大概位于圣何塞哪里。
这张图是目前的Bart线路，可以看到最靠南边的站，只通到了东湾的弗里蒙特（Fremont），在南湾是没有站的。目前，Bart将要在米尔皮塔斯（Milpitas）和圣何塞北部（Berryessa）新加两个站，预计今年2019年完工，届时从Fremont 到San Jose 坐BART，只要15 分钟。
第二期工程主要新建三个站，将圣何塞北部、东部以及 市中心打通，再连接到圣克拉拉（Santa Clara）。完工后的Bart线路如图所示，整个南湾都连通起来，到时湾区的交通将更加便捷，从圣何塞到达旧金山也更加快速。
圣何塞区域介绍
那圣何塞这么大，房价分布又是怎样的呢？这里帮大家整理了一张大致的房价分布图，总体来看，西圣何塞的房价最高，也最靠近苹果总部所在的库比提诺（Cupertino）。这里也列举了一些高中以及他们的评分。其实圣何塞的教育资源很丰富，中小学中有56所8分以上的学校，其中7所是满分学校。
下面我为大家挑选了圣何塞的四个受欢迎的区域介绍，分别是西圣何塞，埃弗格林（Evergreen），北圣何塞。
西圣何塞（West San Jose）的房价整体水平为圣荷塞最贵。由于靠近库比蒂诺，离苹果总部很近，并且拥有优质的Lynbrook High School（10分公立高中）和全学龄高分学校而成为华人购房的焦点地区。
埃弗格林（Evergreen） 是圣何塞最划算的地区。该区域紧靠山坡，房价相对其他区域投入门槛更低。相同价格可买到更大面积的房屋，缺点就是距离比较远，通勤上时间比较久。
北圣何塞是近几年华人的新宠，随着bart站和谷歌的落户，吸引了越来越多人的目光，华人的比例也越来越高，距离华人超市也只需要10分钟车程。2018年不得不说圣何塞市中心，谷歌的消息一放出来，立马在房地产市场上有所体现，已经有众多投资者入市，环境与设施的完善指日可待。
整体房地产市场趋势介绍
目前圣何塞房源的单价大多数集中在80万到120万之间，各个价位都有房源。房子年龄多集中在1970-1999年之间，1940年-1969年之间的房屋数量也不在少数。圣何塞独栋别墅的房源最多。
Trista总结了2018年1月至12月平均成交价格的中位数，价格最高的邮编地区是位于西圣何塞的95129。它的地理位置非常棒，毗邻库比提诺（Cupertino），也位于满分学校Lynbrook high school所在的学区。
下图统计了2018年圣何塞房价涨幅度最高的10个邮编地区的增长率。可以看到涨幅最大的前5名，基本上围绕着谷歌宣布的圣何塞市中心新园区。
投资圣何塞的理由
说到为什么投资圣何塞，我总结了以下几大特点：
第一个原因是圣何塞拥有稳健的增长率，庞大的就业市场，大公司的带动效应，以及相对可负担的价格。
圣何塞房地产在过去十年中升值50.54％，年均房屋升值率为4.18％，在全国房地产升值中排名前10％。圣何塞的房屋中值是1,093,200美元，最新一季度的升值率为4.09％，房屋价值在过去一年上涨了17.4％，而Zillow预计明年它将上涨15.4％。
第二个原因是圣何塞拥有很低的失业率，平均年薪较高，为房地产市场提供坚实的基础。虽然，2018年末美国房产市场有些疲软，但是圣何塞拥有大量科技公司，就业市场旺盛，这些公司的员工已经在一定程度上保障了圣何塞房地产市场的需求量。
另外一个重要原因是，相比于山景城，森尼维尔，圣克拉拉，库比提诺，圣何塞的房价更加友好。目前，圣何塞3房的房价中位数是$990,500，森尼维尔为$1,462,000，圣克拉拉为$1,252,500，山景城为$1,780,000。在湾区，圣何塞仍然是很多首次购房者的主要考虑地点。
互动环节
1
没有绿卡，可以在圣何塞投资房产么？
在圣何塞对于海外朋友买房的政策是比较宽松的。任何人都可以购买圣何塞的房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过电子邮件完成交易。如果是用现金购买，没任何限制，但想获得贷款用按揭方式购买，需要办理贷款手续，可以用中国收入申请美国贷款。 
2
旧金山有什么比较值得买的学区房吗？一般分布在什么地段？
Cupertino学区，地处硅谷中心区，它是苹果公司总部所在地。这里房产价格在过去多年一直增长很快。高中有蒙特维斯塔高中Monta Vista High School，这个地区在生活很方便，亚裔占有率有85%以上。这里有不少大型的中国超市及中餐馆，对于华人来说生活非常方便，学区也非常好。还有Fremont，地处东湾偏南部的城市，这里有著名的高中叫Mission San Jose。这两个学区都挺不错的。
3
圣何塞的房价跌了？
圣何塞的二手房是略有下跌，但总体房价是趋于理性，房价增长速度变缓。
4
旧金山和洛杉矶都是美国加州的大城市，就目前发展趋势来说，哪边的房产更加保值呢？
洛杉矶和旧金山都是加州房地产投资的热门城市，两个城市各有特色，不过旧金山的房价更高一些。旧金山的房地产在近几年经过快速上涨，房价已经在相当的高位，近期面临回调压力，因为价位过高，投资成本也相应会高很多。根据洛杉矶和旧金山地区的房地产市场情况来看，我建议选择洛杉矶地区的房地产置业投资更佳，不过主要还是根据您的个人需求来定。
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