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银行更喜欢真实
【 加拿大地产头条（canadamls）小李飞毒撰写】首先回顾一下2008年-2009年发生了什么！
2008年1月，国家银行地产指数（Teranet–National Bank of Canada）是10.17，到了2009年5月的时候，这个数字变成了-6.5。这是2000年-2017年间地产市场交易量表现最烂的一年。
但是2018年，最烂的纪录不但瞬间作古，而且......
2017年6月时，国家银行地产指数（Teranet–National Bank of Canada）是29.72，到了2018年6月时，这个数字变成了-4.01。
上一次的落差是16.67，这一次的落差是33.73。
黄三水说，烂的翻倍了！
小编首先要解释一下什么是国家银行地产指数（Teranet–National Bank of Canada）。
通常我们观察地产市场的好坏都是用各地产局的MSL指数，也就是挂牌房屋的成交数据。
但请注意，MSL的交易数据是以合同为准的，地产经纪代表客户签订了买卖合同，但如果没有及时上传给地产局，这笔交易的影响是不会体现在MSL数据上的。甚至有的地产经纪根本就不会上传给地产局，所以这笔交易的价格无论高低都不会体现在MSL指数上。
在过去三年里，越来越多的地产经纪选择了懒惰或者有目的的忽略。所以有地产经纪前辈在2017年末的时候就告诉过小编，MSL指数依然很重要，但真实度有所下降，所以对地产局的MSL指数要凭借经验去伪存真后才能准确参考。
而国家银行地产指数（Teranet–National Bank of Canada）就是弥补MSL指数缺陷的最好手段。
这个指数是由加拿大国家不动产权登记部门（Teranet）和加拿大国家银行（National Bank of Canada）合作的一个地产交易指数，他的最大特点有两个：
1、绝对真实。
2、绝对滞后。
第一条是因为全加拿大所有的地产交易都有可能没有被录入地产局的交易数据，也有可能没及时录入地产局的交易数据，但所有房产终归要完成产权登记，所以Teranet掌握的成交数据是完全真实没有任何污染的，因为Teranet认定房屋交易的标准不是合同签订时间而是房产过户时间。
第二条是因为所有房产的产权交割都需要时间，这个时间的长短取决于非常多的因素，甚至律师和经纪的假期长短都能影响交割的时间。理论上2018年1月签订交易合同的房屋和2018年6月签订交易合同的房屋有可能在同一天完成产权登记。但两者的成交价格却有了天翻地覆的变化。所以说这个指数绝对滞后。
所以地产专业机构都会用国家银行地产指数（Teranet–National Bank of Canada）来修正MSL指数，而二者的时间差一般被认为由三个月。
换句话说，2018年10、11、12月的国家银行地产指数（Teranet–National Bank of Canada）显示的是2018年7、8、9月的成交情况。
黄三水说他不是很了解这个指数，因为地产经纪和新闻媒体并不喜欢这个指数，因为太真实，所以无法随意打扮。无论买家和卖家让他们知道的太多并不是好事。
但是有一类机构非常喜欢研究这个指数，那就是银行！
银行更愿意根据国家银行地产指数（Teranet–National Bank of Canada）了解房地产市场的过去、研究房地产市场的现在，判断房地产市场的未来。
国家银行地产指数（Teranet–National Bank of Canada）的算法黄三水和小编不是完全明白，但这个指数截至2018年12月的结论是：
1、多伦多房地产交易价格从峰值下跌近4％。
2、温哥华房地产交易价格从峰值下跌近3％。
也就是说我们分析了2018年6-12月的大多地产局MSL数据，也分析了同期大温地产局的MSL数据，得出的结论是多伦多地产表现的更强势，成交量和均价下跌幅度更少。
但国家银行地产指数（Teranet–National Bank of Canada）却告诉我们，那只是错觉，登记的产权交易显示，温哥华的表现甚至比多伦多还要好上一点点。
黄三水说，活到老学到老。

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责任编辑：郭星

出品：加拿大地产头条

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