房88说美国第51期丨美国房产税务重点知识讲解

房88第51期线上讲座已经圆满结束，今天给大家汇总一下我们讲座的文字回放实录，错过直播的朋友可以认真看一下文字内容哦，对我们音频感兴趣的，可以到“千聊”APP内关注“房88”直播间，音频永久免费回听。

美国的税务体系是全球最复杂和繁琐的，即使是美国土生土长的居民有时候对于自己该如何交税报税都不清楚，因此，税务师和会计师是美国两个最热门的行业之一。

美国政府的财政收入，绝大部分来自税收，其中个人所得税所占的比例最大。个人所得税包括联邦税、州税和地方税。联邦税率全国一致，但州税率和地方税率则各地不同。有些州甚至没有州的个人所得税，如阿拉斯加、佛罗里达、内华达、德克萨斯和华盛顿等州。有些州虽有州税，但只限股息和利息收入，如新罕布什尔和田纳西等州。此外，每个人还需缴社会安全税。

近年来，越来越多的人选择在美国置业买房，经过前期复杂的选房过程，好不容易买到一套不错的房产，却因欠缺对美国税法的了解而遇到各种麻烦，是许多人不愿意遇到的事，因此，认识美国税法迫在眉睫。众所周知，美国作为税收大国，税收跟财产行为如影随形，在美国投资有这样一句话：懂税便是懂投资。

那么外国人在美国置业会涉及到哪些税务？

本期房88特邀嘉宾-Steve Niu，美国三角会计事务所总裁将在这周日给我们带来美国房产置业税务问题的专题讲座，让你轻松了解美国税务，学会投资美国资产！此外还有大家比较关心的一些问题，都会进行讲解。

讲座主题：美国重点税务知识大讲解

主讲嘉宾：Steve Niu-美国三角会计事务所总裁

美国中华裔投资发展会总会长

以下是本次讲座的文字实录，耐心看完哦，尾部会有用户提问一继讲师解答环节。内容重点是以下四个部分组成：

美国税法框架、美国房产有关税收、遗产税和赠与税详解、问答互动。

美国税法框架

税法框架

在美国，联邦税法是由议会和总统负责起草并批准。财政部负责发布税收条例，对税法进行解释。美国税务局（IRS）负责执行税法、征税。处理纳税申报表、发放退税以及将征收到的税款交于美国财政部。

美国拥有世界上最复杂的税务体制之一。除了联邦税务当局之外，美国50个州内还另外设有州税务机构和地方机构。这些税务管理机构负责与联邦监管机构共同制定并执行它们各自辖区内的法律。

美国境内所有个人、组织必须缴纳所得税。即使免税机构也必须提交纳税申报表。

居民外国人和非居民外国人

美国出生或拿到绿卡入籍的人被称为公民；持绿卡未入籍或无绿卡的非居民外国人则被称为外国人。公民和外国人都是税务居民，但是无绿卡的非居民外国人缴税的前提是连续三年内在美国居留总和大于183天。

非居民外籍人士需要申报美国税表么？

非居民外籍人是需要申报美国税表，非居民外籍人士所需要申报的美国税务可以分为两大类：与美国有关联的贸易收入所得以及固定、预知的、年度的或者周期性的美国收入。

美国房产有关税务

房地产 REIT&REMIC

外国投资者能直接或者间接地对美国房地产进行投资。间接投资工具包括REIT（房地产投资信托）、房地产抵押投资渠道（REMIC)。

REIT：指投资者提供一笔指定金额的资金，把这些资金集合起来购买不动产。

REMIC：指将资金结合起来购买抵押投资证券。

课税通常在投资者层面进行，不对REIT和REMIC的房地产相关收入或者资本利得征税。

房产税

在房产税计算上，各地方政府根据本地财政需要各自制定，规定一个当地统一的房产税率。美国城市平均房产税为1.4％；郊区地区为1.3％。

在美国，每个房子地契，交易价，房产税信息是公开透明。

在美国交纳房产税手续简单。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回至地方政府指定地址即可。

外国人在美国买房或出租需要交多少税

在美国，中国人出售房产所交税费基本与美国人一致，包含:资本利得税、地产经纪人佣金、公证费用、市政府过户税、付清过户日之前地产税、付清任何欠税款或债务。

出租美国房地产会承担哪些税赋？包含房产税 (property tax)、租金所得 (1040个人税表 Schedule E, 租金扣除一切相关费用后计入个人所得税)、出售房子的资本利得 (1040个人税表Schedule D计入资本利得)。

注意：只要在该房屋居住满2年后出售，出售利润中的$250,000免税。

资本利得税预扣

如果房产卖价低于30万美金，并且买方购买后作为自住屋，则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得，仍然需要申报及缴相应税。此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项可以被退回。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税，则此款项将全额由美国国税局作为税款缴付。

并非所有的外国人在美出售房产时都需要扣除预扣税，也有受到豁免的情况。 如果卖方的房产是作为自住或出售价格不超过30万美金，而且买方也将房子作为自住用途，那么预扣税是可以被豁免。

FIRPTA豁免的情况

这项法律有一些豁免的特殊情况，但这种只适用于住宅和个人，不适用于公司及商业房地产。

如果属于IRS定义中的外国人，自住的房子：业主是自住(时间没有超过半年) ，但出售时价格不超过30万美元，就与正常的交易一样，过户公司不会预扣10%的成交价。但是有一个条件，就是买主购房后也是用于自住。

所以，这个豁免有三个条件，必须同时满足：买主，卖主均是自住(不是投资物业)，成交价不超过30万美元。

抵税优惠政策

哪些费用可以抵税呢？美国房产的贷款利息，房贷保险费用、美国房产税、节能装修费、装修费、卖房相关费用、长途搬迁费用、寻找租客的广告费都能来抵税。

赠与税、遗产税、自住房减免税

赠与税

美国国税局对于赠送现金或者不动产的行为制定了特别纳税规定。赠予者负责支付捐赠税，但是受赠者也可以同意由其负责支付该税款。 赠予配偶或者慈善事业可以免交捐赠税。在计算联邦所得税时，赠送房地产的数额不能扣除。

根据赠与纳税法律，个人在赠送一定限额以内的房地产时，可以免交赠与税。该限额大小每年都会变化。2018年，每个人的限额是14,000美元。一对已婚夫妇赠送价值不超过28,000美元的房地产时，可以免交赠与谁。赠与价值在限额以上时，必须对限额以上的价值全额纳税。

遗产税

当某人死亡，并且其房地产赠送给其他人，该房地产属于遗产的一部分。房地产从死者转移到新的所有者，应适用遗产税。遗产无需纳税，除非死者的遗产价值超过了一定数额。

2018~2025年度一个人一生的免税额度设定为 $1,118,000美元。如果该遗产价值超过了 $1,118,000美元，需填写遗产纳税申报表并交美国国税局。遗产继承者获得房地产无需为所继承的房地产缴纳所得税。

出售自住房减免税

免税金额

1.单身报税：卖房所得<$250,000

2.夫妻合报：卖房所得<$500,000

3.Permanent Exclusion：只要低于这个数额，售房所得部分永远不需要缴纳所得税。

避税要求

产权持有：在过去五年中，卖方必须持有将此房产作为主要自住用房为期至少24个月。

居住期间：在过去五年中，卖房（产权持有人）必须在此处居住至少为期24个月。

频率：两年之内，不可重复此享受免税政策

互动环节

医疗和人寿保险的保费能抵税吗？

根据美国税法现有的规定，以您个人的名义购买个人人寿保险支付的保险费用，是不能得到任何个人所得税的税务优惠和扣除的。税法定义人寿保险费用是个人消费，为个人消费支付的款项不符合减税条件。因此无论您为人寿保险费花费多少，从税收的角度，都不能用来抵免您的收入减低应交所得税款。但是，由于个人购买的人寿保险是以税后收入支付，因此，一旦保险金获得理赔，保险单的受益人将免税获得保险金。

拿到绿卡的第一年应该怎么报税？

绿卡第一年的税务申报比较复杂，因为涉及到海外资产申报，如果没有正确申报或者有遗漏，都可能被税局罚款，而且罚金很重。您需要整理自己的所有收入，包括工资、利息、股息、资本利得等，整理自己所有的非美国银行账户和理财产品，因为这些都在申报范围之内。如果您持有非美国公司股份，可能还需要准备公司的财务报表等。因为第一年申报很重要，建议找税务师帮助。

在纽约，出租屋改自住屋的话，报税会有哪些变化？

你出租的物业是个人名义持有的还是公司名义持有？另外，你出租的物业过去是如何申报租金收入？以个人名义持有为例，房租收入用各种租房费用扣除后，赢利会减少甚至亏损。房租收入可用抵押贷款利息，地税，管理费，清洁费，修理费，水电费，保险费，律师会计师费，房屋和装修折旧费等费用进行抵扣。特别是扣除折旧费后，出租物业往往会出现帐面亏损，但屋主还是有正的现金流入，即实际上是租房赢利，但屋主却免税或省税。

房屋价值减去土地价值后可以27.5年直线折旧。假如房产价值50万，其中土地价值10万，每年可折旧1.45万。虽然折旧使房屋的帐面价值减少，但在当前房地产上升期，房屋的真实价值是增加的。而且，房客的租金为屋主付贷款利息和地税（折旧相当购房本金），若干年后房产归屋主。因此，房屋折旧可以说是最大的住房出租减税。出租房屋变自住的没有租金收入了，就不需要报租金，那能用于抵税的只有物业税以及贷款利息了。

在做遗产税务规划时，需要考虑哪些方面的问题？

根据美国新税法，2018年个人遗产免税额是1,120万美元，夫妻遗产免税额是2,240万美元。而在征收遗产税上，美国公民和永久居民的全球资产都会被计算在内。不管纳税人居住在哪里，只要身份上定义为美国公民或是美国永久居民，全球所有财产都要课税。如果是非永久居民，只有在美国的财产才要课税。美国公民都享有各种遗产免税额和年度赠与豁免。而持有绿卡人士需在报税年度逗留美国超过31天，并与过去两年在美共逗留180天才符合豁免资格。

如果您对本次介绍的美国房产感兴趣（投资或者自住），可拨打电话（美） 669-278-4882, （中）400-900-6185，或添加房88资深置业顾问的微信，我们将根据您的住房需求，提供免费的一对一房产咨询服务。联系方式如下：

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