Halifax最近发布了新一期的英国房价指数报告。继2018年11月的短暂回调之后,12月的房价均价走出了2.2%的大幅拉升行情,同步去年12月上涨1.3%,报£229,729。

如果按照Halifax在2018年年初统计的房价均价£223,116来计算,那么18年全年的房价均价涨幅达到了2.8%,超出住房及金融机构1%的上涨预期,
住房机构称,由于脱欧谈判程序从11月开始进展不顺,无协议的风险以及年底淡季的双重因素使房价承受了很大压力,致使房价在11月出现了短暂回调。然而观望情绪并没有就此蔓延,在贷款,转贷款等业务在市场中蓬勃涌现,产品利率普降,帮助房价均价重新站上了2018年的高点,对于明年的行情也具有标杆作用。
Halifax总经理Russell Galley表示:“去年(2018年)我们作出了较为保守的房价增长预期,明年的行情在当前环境之下我们的预判同样积极,大约会有2-4%的增长。虽然对比起以往的年份这样的增长幅度并不算大,但在供需不均的背景之下,屏蔽外在因素之后房价总是会稳步上升。”
同篇调查报告同样列出以下数据:
  • 英国住房市场成交量连续三个季度出现上扬。虽然幅度并不大,都在2%左右,但是一个坚实的市场信心回暖的信号。 2018年11月住房成交量报100,930套,当季数据对比上一季度成交量增长1.8%。
  • 央行数据显示2018年11月,新增贷款批准数量下降。虽然2018年10月的贷款批准数量很高,但是在111月出现了回落。 新增贷款批准的数量可以作为房屋交易量的一个反应,新批数量下降意味着房产交易量下降。 
  • 新买家的咨询量有所下降,这意味着在脱欧的最后这几个月,特别是11月这个各方为着脱欧协议吵着最不可开交,追不确定的时候,买家在买房这件事情上变得更为谨慎。 
然而,在买家咨询量下降的同时,卖家的交易意愿也同样不强。在房租逐月高攀的时期卖家不愿受脱欧情绪影响而参与市场议价。体现在图形上就是地产机构的市场住房存量始终不温不火,保持在历史低位  --  现在想卖房的人同样在历史低点。  对于很多英国投资人来说,其它投资项目的吸引力远不如房产市场那么大,他们还是愿意把钱留在房市。
脱欧的不确定性对买家来说影响依然存在,但是住房资源的稀缺和越涨越高的房租则反过来支撑着需求量,也就是支撑着房价的增长。我们之前分析过,多项技术指标都显示了2019年房租水平会再上一个新台阶,如果潜在买家手里有资金,又想等房价下来找一个好的买点再“爬上第一级台阶”,那么房租给他带来的博弈成本就会高出许多。详细可以参考这篇:
个人投资者又该怎么做呢?
对于投资人来说,要从3个方面考虑。 1 汇率  2 房价 3 房租。 
对于英镑汇率来说,完全取决于未来1-2个月里脱欧的顺利程度。 如果顺利 --比如特蕾莎梅的脱欧协议能够得到英国议会顺利通过,脱欧按协议顺利进行,那英镑很大可能会很快回升到9以上。  如果未来不太顺利 -- 比如特蕾莎协议被议会否定,接下来没有人有替代方案,逐渐走向无协议。 那英镑可能继续往8下跌。  
对于汇率这点上,目前没有人能成功预测,有人选择趁着现在8.65左右加紧换,也有人选择观望,指望着继续往下看机会。 在现在的换汇时机这点上,这更像是一种博弈,完全看你猜未来脱欧走向猜的对不对。 也有的人用”换一半,留一半”的做法,折衷考虑。 
如果手头已经有英镑了,那现在考虑的,是现在就开始在市场上找房,还是继续观望,等3月底脱欧之后再考虑是不是要入手。 
从这点上来说,其实现在更算是一个好时机。  原因有几点
1  冬季是房屋交易市场的淡季。 冬天大家都不愿意出来看房,买家的需求下降(这从之前的报告结论中可以看出)。 买家需求下降,意味着买家的竞争少了,竞价少了,买同一套房,更容易跟卖家谈出更好的价格。 
2 对于英国整体的房价走势来说,房子的价格其实有滞后性,在目前没有2008金融危机那样大规模房贷断供被迫被银行回收房子的这种系统性风险的情况下,英国房价想要出现断崖式下跌的可能性不大。 换句话说,就算等到真正脱欧结束明朗之后,哪怕形式不好,英镑下挫,而房价在短时间内也很难会随着英镑一样下跌。 反而还可能因为英镑下跌带来的一波新的海外买家而支撑价格。 
总的来说,房子是刚需。 英国不会因为脱欧脱的不好,就突然整个国家少了几百万人而导致住房需求急剧下降。既然需求不降,而存量又没有很多,在房价上,只要我们买的是刚需的地区和价格区间的房子,我们面临的最多只是“涨不涨,涨多涨少”的问题,而不是“涨还是跌”的问题。 
3 从房租上来说,早入手,早收租。 和租金收入可比其他的英镑类投资产品的收益要靠谱多了。 与其资金放在手上观望房价,还是先入手开始收租,每个人应该会有自己的判断。 
此外要说的一点,不管是英国行业内的预测还是来自央行总裁的口风,2019年进一步加息0.5-1个点的可能性非常大。加息意味着额外的贷款成本,不如现在购房,尽快申请贷款交易,锁定一个低利率。 也比等到今年夏季要好。 
房产圈的结尾提示:
在2018年11月因淡季和政治双重因素之下,英国的房价均价出现了短暂回调。而在市场房源短缺的支撑下,12月房价迅速拉升,单月大涨2.2%重新站上2018年的最高点。年末行情对于新的一年有一定的指导作用,机构和专家纷纷预测2019年房价将会出现2-4%的涨幅。而我们都知道,英国房产专家给出的预测一般是比较保守的。
—————————
我们是英国房产圈,一个靠谱,有料,不忽悠的英国房地产公众号。
如果你对英国房产投资感兴趣,就戳下面二维码关注我们:
继续阅读