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如今越来越多的华人前往美国投资房地产事业，不过经验告诉我们，想要通过房产的升值来获取利益是一个周期很长且效益不高的选择。美国房产涨幅远低于我们中国的一些城市，加上美国的房产交易成本和维护成本堆积过高，许多的投资人认为投资美国房产的最好方式是长期持有房产，以出租换取租金获利。本文将为你详细介绍美国各地区的房产租金回报率以及投资的选择。
  • 租金回报率如何计算？不同的购买方式计算方法一样吗？
  • 美国各个地方的租金回报率有什么特征？
  • 我想要投资，我该如何选择房产？
  • 对美国的房产租赁投资有何建议？
美国房产租金回报率如何计算？
在美国，不同的买房方式，其租金回报率的计算方法是不一样的，现在市场上主要以现金买房和贷款买房为主，我们也将从这两部分来介绍。
现金买房
现金买房是指用现金全款购买房产、出租房产以收取租金的方式。
计算公式：
租金回报率=（（年租金收入-持有、出租房屋产生的费用）/房屋总价）*100%
➦年租金收入的商定：
作为房东，你可以跟租户进行协商来敲定年租金。但是在此前，你需要对自己的房屋有所了解，有个大致的心理价位。你可以通过对比周边同条件的房屋租金作为参考，来估算预期的租金。
➦持有、出租房屋产生的费用：
在美国，这一部分的相关费用一般包括房产税、社区管理费、房屋物品维修费、房屋保险费、出租管理费、房屋出租空置费用以及中介费等项目。这一部分的费用跟你购置的房屋类型、地理位置与房屋状况相关，不同的房屋需要计算的项目也不尽相同，大致项目如上，可以自行参考。
关于以上项目，如果你想要有个大致心理估算，以下可以为你做参考：中介佣金一般为年租金乘以6%，物业管理费为年租金乘以6%-8%，保险跟你的位置房屋新旧、保险项目有关，如果是公寓就会有社区管理费用，房子较新的话维修费一般不会太高。
贷款买房
在美国，贷款买房的租金回报率计算相较于现金买房会相对复杂一些，但其实其计算原理与现金购买是一样的，为了方便计算，在这里，我们将假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
计算公式：
租金回报率=（年租金净收入/购房首付）*100%
（要注意的是年租金净收入要减去每年要还的贷款）
在美国贷款买房，需要首付的资金相对较低，尤其是投资专用的房子，首付更低。你可以借助贷款杠杆，用更少的资金购买更多的房产。
还有一大优点就是，美国房产贷款的利率部分可以用来抵税。
对比现金买房和贷款买房
现金买房和贷款买房各有其优缺点，不同的人也适合不同的投资方式，以下是对现金买房和投资买房的对比。
美国各地区租金回报率有什么特点？
像达拉斯、盐城湖、奥斯汀、丹佛、波士顿、洛杉矶这样的城市，能够让投资者获得不错的收益。一般来说，租金回报率在5%以上的城市，其效益都算较高。
将上表九座城市，以5%和6%为界划分为三大类，6%以上为热门房产市场，5%-6%属于基本健康的房产市场，而若低于5%则有可能产生一定的风险。
以达拉斯为例，达拉斯的房产市场发展势头也很好，其房价预期将在2020年上涨31%。
洛杉矶作为第二类城市，其租金回报率为5.28%，他也是美国地产市场中最热销的城市。洛杉矶的房产租赁市场表现很好，租金年涨幅高达20%，加之是一个著名的旅游城市，房产市场未来发展前景会很不错。
以纽约为代表的第三类城市，其租金回报率虽然低于5%，但基本在4%以上，其整体表现还算良好。曼哈顿的房产，户型越小利润越高，一些小单间的租金回报率会达到6%以上。
像纽约、西雅图、旧金山这样的城市，是中国投资者的热衷投资的城市，其房价不断飙升，租金回报率却位列倒数。
旧金山是一个科技富豪云集的城市，其平均租金回报率仅为3.91%，周边的城市的回报率也都在3%左右。
据统计，在租金回报率前20的城市里，其中有7个在德州，他们的租金回报率都超过了6%，有点城市甚至达到了9%。
如何选择适合房产投资的城市？
总的来说，美国以下的这些城市，还是很值得做租赁投资的。
达拉斯
达拉斯的租金回报率高达9.76%，连续两年都是全球城市租金回报率的冠军。达拉斯的房价自2012年之后就开始不断上涨，累积至今已上涨85%，预计未来一年还将上涨。
达拉斯的房产市场非常健康，市场环境不太复杂，目前仍处于买方市场，房屋实际的成交价一般都会低于挂牌价，所以达拉斯可以说很适合长期投资做租赁，投资不会太大但每年都能收到高额的租金收益。
盐湖城
虽然租金回报率没有达拉斯那么高，但是它也是一个性价比极高的城市，目前的租金回报率为6.47%，在这么高的租金回报率情况下，房屋的均价还没有超过200万人民币。相比之下，对于投资人来说，购买的压力会更小，收益却不低。
2017年，盐城湖的房价上涨了7.9%。对这种类型的城市来说，中小型的户型的投资回报率会比大户型更高，如下表。
丹佛
丹佛的租金回报率为6.10%，其实在过去的十年内，丹佛的房价涨幅超过了60%，而且预计未来一年还将上涨4.6%。
据统计，丹佛是美国人口增长最快的五大城市之一，其未来发展潜力不可忽视。从房型的回报率来看，丹佛的小户型的房子的租金回报率更高，如下表。
休斯顿
与上述三个城市不一样的是，如果你想要找一个资金流动更为快捷的城市，那休斯顿是个不错的选择。休斯顿在美国最能赚钱的城市中排名第一，而且相较于其他城市，他的投资回报率高，主要有如下原因。
  1. 休斯顿房产升值快
  2. 相较于去年，休斯顿的房产销售量增加了13.1%，光看数据可能不能清楚了解，我们来对比加州，作为北美房产投资最为火爆的城市，其房价平均升值为7.7%-7.9%，可见休斯顿房产的升值速度之快。
  3. 房价低廉，租金回报率高
  4. 投资门槛较低，收益可观
波士顿
波士顿的租金回报率有5.63%，近年来，波士顿房价累计上涨了64%。
对美国房产租赁投资有什么建议？
美国投资购房的回报率分为长期收益和短期收益。
短期收益一般是指房价不是很高，但是租金回报率高的房产，这样的房子出租难度较低价格也能较高。
长期收益指的就是地段好价格也更为贵的一些房产，这种房子租金回报率可能不会太高，但是其未来的升值空间相当大。如果注重长期收益，建议可以选择价格相对较高的地区的房子甚至可以是学区房。
但也并不是说某个城市现阶段的租金回报率高，它就一定值得投资。相反，从上面的表格我们可以看出，租金回报率高的城市，反而不是特别有名的城市，在同种情况下，他们的房价和房租在一定程度上更容易受到经济水平的影响，因此这些投资不是特别的稳定。而一些租金回报率较低的城市，他们的房价和房租会更为稳定。
所以，我们想要说，进行房产的投资和选择，投资者还是需要从自己的实际需求出发。
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