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如今越来越多的华人前往美国投资房地产事业,不过经验告诉我们,想要通过房产的升值来获取利益是一个周期很长且效益不高的选择。美国房产涨幅远低于我们中国的一些城市,加上美国的房产交易成本和维护成本堆积过高,许多的投资人认为投资美国房产的最好方式是长期持有房产,以出租换取租金获利。本文将为你详细介绍美国各地区的房产租金回报率以及投资的选择
  • 租金回报率如何计算?不同的购买方式计算方法一样吗?
  • 美国各个地方的租金回报率有什么特征?
  • 我想要投资,我该如何选择房产?
  • 对美国的房产租赁投资有何建议?
美国房产租金回报率如何计算?
在美国,不同的买房方式,其租金回报率的计算方法是不一样的,现在市场上主要以现金买房和贷款买房为主,我们也将从这两部分来介绍。
现金买房
现金买房是指用现金全款购买房产、出租房产以收取租金的方式。
计算公式:
租金回报率=((年租金收入-持有、出租房屋产生的费用)/房屋总价)*100%
➦年租金收入的商定:
作为房东,你可以跟租户进行协商来敲定年租金。但是在此前,你需要对自己的房屋有所了解,有个大致的心理价位。你可以通过对比周边同条件的房屋租金作为参考,来估算预期的租金。
➦持有、出租房屋产生的费用:
在美国,这一部分的相关费用一般包括房产税、社区管理费、房屋物品维修费、房屋保险费、出租管理费、房屋出租空置费用以及中介费等项目。这一部分的费用跟你购置的房屋类型、地理位置与房屋状况相关,不同的房屋需要计算的项目也不尽相同,大致项目如上,可以自行参考。
关于以上项目,如果你想要有个大致心理估算,以下可以为你做参考:中介佣金一般为年租金乘以6%,物业管理费为年租金乘以6%-8%,保险跟你的位置房屋新旧、保险项目有关,如果是公寓就会有社区管理费用,房子较新的话维修费一般不会太高。
贷款买房
在美国,贷款买房的租金回报率计算相较于现金买房会相对复杂一些,但其实其计算原理与现金购买是一样的,为了方便计算,在这里,我们将假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
计算公式:
租金回报率=(年租金净收入/购房首付)*100%
(要注意的是年租金净收入要减去每年要还的贷款)
在美国贷款买房,需要首付的资金相对较低,尤其是投资专用的房子,首付更低。你可以借助贷款杠杆,用更少的资金购买更多的房产。
还有一大优点就是,美国房产贷款的利率部分可以用来抵税
对比现金买房和贷款买房
现金买房和贷款买房各有其优缺点,不同的人也适合不同的投资方式,以下是对现金买房和投资买房的对比。
美国各地区租金回报率有什么特点?
像达拉斯、盐城湖、奥斯汀、丹佛、波士顿、洛杉矶这样的城市,能够让投资者获得不错的收益。一般来说,租金回报率在5%以上的城市,其效益都算较高。
将上表九座城市,以5%和6%为界划分为三大类,6%以上为热门房产市场,5%-6%属于基本健康的房产市场,而若低于5%则有可能产生一定的风险。
达拉斯为例,达拉斯的房产市场发展势头也很好,其房价预期将在2020年上涨31%。
洛杉矶作为第二类城市,其租金回报率为5.28%,他也是美国地产市场中最热销的城市。洛杉矶的房产租赁市场表现很好,租金年涨幅高达20%,加之是一个著名的旅游城市,房产市场未来发展前景会很不错。
纽约为代表的第三类城市,其租金回报率虽然低于5%,但基本在4%以上,其整体表现还算良好。曼哈顿的房产,户型越小利润越高,一些小单间的租金回报率会达到6%以上。
像纽约、西雅图、旧金山这样的城市,是中国投资者的热衷投资的城市,其房价不断飙升,租金回报率却位列倒数。
旧金山是一个科技富豪云集的城市,其平均租金回报率仅为3.91%,周边的城市的回报率也都在3%左右。
据统计,在租金回报率前20的城市里,其中有7个在德州,他们的租金回报率都超过了6%,有点城市甚至达到了9%。
如何选择适合房产投资的城市?
总的来说,美国以下的这些城市,还是很值得做租赁投资的。
达拉斯
达拉斯的租金回报率高达9.76%,连续两年都是全球城市租金回报率的冠军。达拉斯的房价自2012年之后就开始不断上涨,累积至今已上涨85%,预计未来一年还将上涨。
达拉斯的房产市场非常健康,市场环境不太复杂,目前仍处于买方市场,房屋实际的成交价一般都会低于挂牌价,所以达拉斯可以说很适合长期投资做租赁,投资不会太大但每年都能收到高额的租金收益。
盐湖城
虽然租金回报率没有达拉斯那么高,但是它也是一个性价比极高的城市,目前的租金回报率为6.47%,在这么高的租金回报率情况下,房屋的均价还没有超过200万人民币。相比之下,对于投资人来说,购买的压力会更小,收益却不低。
2017年,盐城湖的房价上涨了7.9%。对这种类型的城市来说,中小型的户型的投资回报率会比大户型更高,如下表。
丹佛
丹佛的租金回报率为6.10%,其实在过去的十年内,丹佛的房价涨幅超过了60%,而且预计未来一年还将上涨4.6%。
据统计,丹佛是美国人口增长最快的五大城市之一,其未来发展潜力不可忽视。从房型的回报率来看,丹佛的小户型的房子的租金回报率更高,如下表。
休斯顿
与上述三个城市不一样的是,如果你想要找一个资金流动更为快捷的城市,那休斯顿是个不错的选择。休斯顿在美国最能赚钱的城市中排名第一,而且相较于其他城市,他的投资回报率高,主要有如下原因。
  1. 休斯顿房产升值快
  2. 相较于去年,休斯顿的房产销售量增加了13.1%,光看数据可能不能清楚了解,我们来对比加州,作为北美房产投资最为火爆的城市,其房价平均升值为7.7%-7.9%,可见休斯顿房产的升值速度之快。
  3. 房价低廉,租金回报率高
  4. 投资门槛较低,收益可观
波士顿
波士顿的租金回报率有5.63%,近年来,波士顿房价累计上涨了64%。
对美国房产租赁投资有什么建议?
美国投资购房的回报率分为长期收益和短期收益。
短期收益一般是指房价不是很高,但是租金回报率高的房产,这样的房子出租难度较低价格也能较高。
长期收益指的就是地段好价格也更为贵的一些房产,这种房子租金回报率可能不会太高,但是其未来的升值空间相当大。如果注重长期收益,建议可以选择价格相对较高的地区的房子甚至可以是学区房。
但也并不是说某个城市现阶段的租金回报率高,它就一定值得投资。相反,从上面的表格我们可以看出,租金回报率高的城市,反而不是特别有名的城市,在同种情况下,他们的房价和房租在一定程度上更容易受到经济水平的影响,因此这些投资不是特别的稳定。而一些租金回报率较低的城市,他们的房价和房租会更为稳定。
所以,我们想要说,进行房产的投资和选择,投资者还是需要从自己的实际需求出发。
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