◎北美掘金（ID：NA_Gold） |黄永明
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# 第六期 #
视频 | 黄永明
出品 | 北美掘金（ID：NA_Gold）
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如果你打算在或正在在美国做出租房的投资，以下这条信息你一定要来听，因为它会让你多赚几千甚至几万美元。
大家好，我是黄永明，我在美国休斯敦向大家问好。
今天要跟大家讲一个美国房地产的投资策略，很多的中国朋友在美国做房地产投资时，最常见的一个策略就是出租房，也就是我首先买一个房子做出租，按月收取租金，那么租金就是我主要收益之一，也包括房子本身的升值。这种投资策略的模式表现形式为，首先你先买入新房，然后每个月收取租金，直到最后你把房子给卖出去。总体来说，通过这样的模式，你可以获得两种收益，一个是租金的收益，一个是房屋本身升值的收益。
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那么有没有其他的方式能够让你的收益更高呢？
我跟大家介绍一个概念，这个概念叫做“lease option”（租赁选择权），它在美国不同的地方有不同的叫法，有些地方叫“rent to own”。而最常见的叫法是“lease option”，“lease”指出租，“option”是一种选择的特权。在这样的一个合约之下，卖家和买家有这样的一个约定，就是首先买家在合约期限时间内以租金的方式来租住卖家的房子，每个月给卖家付租金，一般约定期限为一到三年。合同期满后，买家有权决定是否买下这个房子。但如果买家想把房子买下来，卖家不能拒绝；如果买家最后选择不买，卖家也无需退回任何租金。所以以上方式叫做“lease option”。
那么我们把“lease option”加入到投资策略之后，它就变成以下模式：首先第一步买入，然后每个月收取租金。当你觉得差不多要将这个房子出手时，你可以采用“lease option”的方式，通过每月收租，直到最后让买家把这个房子买走，这时你的整个投资的周期就结束了。
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这样的做法对你来讲有什么好处呢？
按照刚才的例子，你可以给租客（买家）一个特权，就是到期的时候租客（买家）能够把这个房子买下来。那你为什么要给他这个特权呢？因为如果他要获得这个特权，那么他的租金就要相对高一些。按照正常的市场价，假设这个房子的租金为1000美元，你可以跟租客（买家）收取1200美元，其中的200美元是算入到最后的购房款当中。如果他最后不买，这个200美元也无需退还给租客（买家）。再者，一开始签订“lease option”时，租客需要支付“down payment”（首付），所以几千美元的首付也属于你的。此外，你还可以获得比原来租金多出来的200美元租金收入，岂不是很好吗？而且假设租客买下来，你肯定是赚的；如果不买，你就更赚了，为什么？因为你可以一直重新找租客做“lease option”，直到有人买下这个房子。
这时你可能会问为什么这个买家愿意这样做？因为这当中有几个很重要的原因。
首先假设买家没有银行贷款的能力。因为美国对个人的信用记录比较重视，所以买家在银行无法贷款的情况下，无法去支付全额的房款。所以一开始买家只能先用租的方式，等到他以后的经济状况更好了，或者能够从银行贷款，再购买房子。所以对于买家来讲，他可以有几年的缓冲期，先付着租金，等到两三年以后再把这个房子买下来。在一定程度上来讲，卖家相当于银行的角色，给买家贷款买房，而买家的租金费用相当于还款，到最后买家决定买下来时，就可以把余款给付清。这个时候对于买家来讲，他不需要跟银行打交道，也不需要经过非常严苛的贷款的审查过程。
另外一个好处在于，当买家在这个地方住一两年后，他可以更加熟悉房子的情况以及附近周边环境，这时他能够真正地判断这个房子是否适合他。如果说确实很适合的话，到时候再买下来也不迟。如果后期发现这个房子或者是这个社区出现什么重大的问题，买家也比较容易撤出，损失也不大。
“lease option”是一个对买卖双方各自都有好处的做法。如果你在美国做出租房投资，你可以在退出时把“lease option”作为退出策略。
今天的分享是不是对大家有一些启发呢？如果有的话，不妨关注我的微信公众号——北美掘金，我会在公众号里经常跟大家分享非常实用的美国投资策略。同时你们也可以关注我的知识星球，如果你在美国房产投资方面有什么疑惑，欢迎在知识星球提问，我会尽我所能详尽地来给你回答。
今天我们就聊到这里，咱们下次再见！
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