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美国的各类税务一向繁琐,而作为地方政府的一项重要税种的房产税自然也不例外。对许多有意向或正准备在美国买房的华人来说,为了合理避税,了解清楚美国房产税的计算方法与流程显得尤为重要。本文将对美国房产税的计算与流程进行详细介绍。

美国房产税的计算方法

美国房产税的确定是基于房产评估价值和当地的税率,往往会因各州而异。

房产价值的评估

与国内不同的是美国的房产包含房屋本身加土地,房屋的地基和院落的土地都归属在其中。因此在评估房产时要综合房屋本身的价值与其地产的价值。
① 房屋价值通常由当地的专业的评估人员决定。为了解房产的价值,可以联系当地评估员的办公室或者当地的税务机关。许多评估员都有在线工具,可以根据地址查找房产价值。有时屋主也可以从金融机构获得价值估计。 
具体评估的方法也有多种,但大致说来,评估的基本原则有3个: 一是参考同地区同类型的房屋价值 ,二是估算在同一地皮上造同类房屋的造价,三是假定出租的租金。并结合当地经济状况,可以得到房屋的评估值。
美国地方政府根据估价员的评估,会将新的房屋价值评估报告提前半年通知你,如果觉得价值评估符合心理预期,就等着政府寄来新的税表;如果觉得和心理预期相差太大,可以提出要求重新评估,政府会委托评估员,重新审核评估报告并将结果寄给你。如果还不觉得不合适,可以要求上诉,由法庭最终裁定。 
② 在美国一些大城市,往往土地价值高于房屋价值,所以房产税税率一般会以土地的价值为基础。土地越有价值,房产税越高。一块土地的价值通常由两件事决定:土地本身的价值和附加任何东西的价值。
举例来说,在美国A县买了一所房子,预估房屋价值为357000美元,由于靠近繁华商业区以及两处便利的高速公路,预估土地价值是307000美元。加上这两个值,我们的财产总价值为 357000 + 307000 = 664000美元。

确定房产税税率

美国房产税的税率每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同,税率在1%-3%左右浮动。 
有一个简单的计算公式:房产税税率=预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。不过即便是同地区,房产税税率还会随时间变化而变化,这取决于征税机构的需要。
比如A县有预算短缺,就可能会提高税率以使收支平衡。因此,了解房屋所在地区政府的最新财政信息至关重要,与评估财产价值一样,通常可以从当地税务机关得到这些信息。 
但是,我们需要清楚地方政府不是唯一征房产税的组织,其他为当地社区服务的组织也通常会设置相应的房产税。
在我们的例子中,假设我们生活在ABC州的D市,我们需要支付1%的州税率,同时D市还拥有自己的2%的房产税,最后,D市公立学校会以3%的税率征收自己的学区房产税。

计算总税率

首先,将不同的税率相加,以获得需要支付的总房产税率。
在例子中,由于我们有全州1%的财产税,2%的市税率,以及3%的学区税。 因此,我们总共需要支付1% + 2% + 3% = 6%的房产税税率。 
还有一个需要关注的税项,那就是额外地产附加税。 
当购买的房子属于新发展区,一般地税在基础税率外还会有额外地产附加税Mello Roos tax,这个税主要用于该区域的基础建设,如学校、公园等公用设施。 

计算总房产税 

把总财产税率乘以正在计算的房屋与土地总估值,就将得到财产税总共需要多少钱。 
在例子中,总房产税率是6%,房产价值664000美元,0.06×664000美元=39840美元。则39840美元为最终的房产税。

美国房产税的征收方式

美国地方政府在房产税上规定了一些减项目,主要是针对自住的房屋,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。
还有一种减免房产税或房产税抵税的方法,就是当房产税超过某一大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。
美国各州对房产税的减免规定都有所差异。以加州为例,加州关于住宅类房产税减的规定主要有:
  • 纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税;
  • 残疾退伍军人可免除15万美元的房产税;
  • 年龄超过55岁以上的老年人,出售自用的住宅后,若在两年内另外购买自用的新住宅时,只要新住宅价格不高于原有旧住宅的卖价,可按照原有住宅的税额来缴房产税。但是在原则上,此种优惠纳税人一生只能适用一次;
  • 父母儿女之间转移主要自用住宅,不论是采用销售、赠与或继承方式,其转移后的房屋均无需重新估价,可按转移前的房产税征收,而此种优惠原则上仅限于同一州内。

房产税的缴纳流程

美国的信息十分发达,房产税的缴纳也可以实现在线支付。
  • 确定房子所在的县(登录自己房子所在县的政府网站)
  • 找到该县的交税页面
  • 找到房产的parcel number(Parcel number 是房产的唯一识别号,可以在交税页面的右边查询)
  • 选择并支付房产税
以上就是美国房产税的详细计算过程与大致征收流程,合理计算好税费能节省不少的费用除此之外,在注重信用的美国,你一定要按时缴纳房产税。
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