人大国发院发布中国35个大中城市住房支付能力指数

研究报告指出，目前测度住房支付困难的指标包括收入指标（Percentage of Income Measure）、居住贫穷指标（Shelter Poverty）、质量指标（Quality Based Measure）、供给量指标（Measures of the Supply of Housing Affordability Units）和住房可支付性不匹配度（Housing Affordability Mismatch）五类。收入指标通过计算中间收入者住房支出占其收入比重来测度住房支付困难，但不同地区不同时期家庭收入、偏好、住房质量、住房支出不同，30%边界值的确定缺乏理论基础，而且是静态而非动态指标。居住贫穷指标是指住房成本超过了家庭收入能用于住房的最大值，但因住房支出随家庭收入、规模和类型而异，很难确定非住房支出的最小值。质量指标是指一定比重家庭收入能否满足一定住房质量而产生的住房成本，但满足一定质量的住房可能无法满足低收入者的需求，且有关质量的数据难以取得。供给量指标包括一定租金水平下的空置率和不同租金下可支付住房数量，但供给量指标未考虑区位和社区特征，且仍将收入的30%作为住房可支付性标准。住房可支付性不匹配度是指特定收入的家庭可支付住房数量与该收入组家庭数量之比，但仍将收入的30%作为可支付性标准。

研究报告指出，住房支付困难是指“有钱买不起房（Housing Affordability Problem）”，并非“有钱买不到房（Housing Accessibility Problem）”，从而质量指标、供给量指标和住房可支付性不匹配度指标很难正确反映住房支付困难问题。尽管收入指标和居住贫穷指标能较好反映住房支付困难，但收入指标是静态指标而非动态指标，居住贫穷指标无法准确划分基本消费品种类和数量。为此，研究报告基于恩格尔系数构建住房支出收入比理论上限值，不仅动态界定了收入指标理论边界值，而且解决了居住贫穷指标在估算基本消费品种类和数量方面遇到的困难。研究报告假定家庭收入全部用于住房和食品两种最基本需求，则住房支出收入比 ，等于1减去恩格尔系数 ，因未考虑教育、医疗、交通等方面支出，上述住房支出收入比实际上是收入指标理论上限值 。因恩格尔系数随时间变化，理论上限值是动态而非静态指标，克服了现有收入指标的不足，同时解决了居住贫穷指标无法确定基本消费品种类和数量的问题。

研究报告指出，尽管住房支出收入比的理论边界值确定了住房支付能力上限，但还需对住房支付能力进一步划分。研究报告指出，现有研究以及政府干预的重点是中低收入者的住房支付困难问题，因为高收入者基本不存在住房支付困难问题，低收入者和最低收入者可通过政府提供或补贴的公共住房、公租房或廉租房解决住房问题，另一方面，中低收入者人口占比较大，住房问题突出。因此，研究报告根据理论上限值和各国实践划分了中国中低收入者住房支付能力。

研究报告指出，住房市场包括买卖市场和租赁市场，住房具有消费和投资双重属性，根据产权选择理论（tenue choice theory），当租赁市场的租金等于买卖市场的住房使用成本（user cost）时，消费者在租房和买房之间无差异，实现了租赁市场和买卖市场的共同均衡（Clayton，1996；Himmelberg et al.，2005）。住房支出对买卖市场而言是住房使用成本，对租赁市场而言是租金支出，

研究报告指出租房者的住房支出收入比实际上为租金收入比，并根据住房支付能力划分标准，划分了中国中低收入者房租支付能力。

研究报告有以下重要发现：

1998-2016年中国35大中城市中等收入者无负担不起房租的城市，也无严重支付困难的城市。

2011-2016年北京、福州、昆明、南宁、太原、杭州、海口、成都8个城市以及2007-2014年深圳、大连、兰州、宁波、武汉、重庆、哈尔滨、厦门8个城市平均租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者住房支付困难，存在“租不起房”问题。研究报告建议，为增进社会福利，保持租赁市场持续健康发展，可实施租金控制政策。

2013-2016年，贵阳、西宁、济南、南京、长春、郑州、长沙、天津、西安、上海、广州、银川、石家庄、南昌14个城市平均租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度住房支付困难，租房较困难。

2015-2016年，合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳、青岛5个城市平均租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在轻度住房支付困难，但能“租得起房”。

研究报告对中国35个大中城市租金收入比排名有以下重要发现：

1998-2003年大连平均租金收入比始终位于前三，武汉平均租金收入比始终位于前五，厦门、杭州、哈尔滨和海口平均租金收入比也位于前列，北京和天津平均租金收入比2001-2003年升至前五位。

2004-2007年南宁和昆明平均租金收入比升至前两位，北京、天津、杭州、武汉和大连平均租金收入比仍居前列。

2009-2016年北京平均租金收入比位列35大中城市首位，杭州、昆明和南宁平均租金收入比仍位居前列。

2011-2013年海口平均租金收入比升至次席，之后排名有所下降，但仍位居前列。

自2012年福州和太原平均租金收入比排名迅速上升，2015-2016年两市位列前五。

研究报告根据住房支出收入比的理论上限值得出了买房者的住房支出收入比，由利率、房产税、维修费、折旧和预期房价增长率构成（Hendershott & Slemrod，1983；Himmelberg et al.，2005）。研究报告还根据住房支出收入比的理论上限值推导出了房价收入比的理论上限值，并划分了中低收入者房价支付能力。研究报告指出，与人们通常认为房价收入比3-6倍的静态门槛值不同，恩格尔系数和住房使用成本是动态变化，从而房价收入比是动态变化的。

研究报告基于预期房价增长率估算住房使用成本时，划分了理性预期和非理性预期住房支付能力指数。研究报告指出，中国正处于经济转轨中，居民难以形成稳定和长期的预期，非理性预期较理性预期能更好地反映居民对房价的预期。

研究报告有以下重要发现：

理性预期下1998-2016年中国35大中城市平均房价收入比总体上呈上涨趋势，但中等收入者普遍房价支付能力较强，不存在严重的房价支付困难问题，只有上海、深圳、杭州、厦门、宁波、太原少数城市和个别年份中等收入者存在严重房价支付困难，存在“买不起房”问题。

非理性预期（过去3年和5年移动平均）下北京、上海、深圳、宁波、厦门、南京、福州、天津、郑州、武汉、石家庄、太原、西安等城市中等收入者很多年份存在“买不起房”问题。因此，研究报告指出，与理性预期相比，非理性预期容易引发房价预期过度乐观，使房价增长过高，导致“买不起房”，研究报告建议，为防范住房泡沫和房贷风险，应着重抑制非理性预期对住房购买能力的影响，让买房者回归理性，有利于房价稳定和提升住房购买能力。

理性预期下，一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度总体上高于三线城市，负担不起的城市主要集中于一、二线城市。2016年上海和深圳成为中等收入者负担不起房价的一线城市，杭州、宁波和厦门是中等收入者负担不起房价的二线城市，而太原是仅有的中等收入者负担不起房价的三线城市。

非理性预期下，一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度显著高于三线城市，北京、上海、广州和深圳属于中等收入者负担不起房价的一线城市，天津、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、宁波和厦门近年来属于中等收入者负担不起房价的二线城市，石家庄、太原、福州和昆明近年来属于中等收入者负担不起房价的三线城市。

尽管一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者负担不起房价的城市不仅数量多，而且持续时间长，一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起相关政府部门和金融机构的高度警惕和重视。研究报告建议，为防范住房泡沫和住房金融风险，保障住房市场健康可持续发展，必须对住房投机行为进行打击，严格执行“房住不炒”政策，但要因城、因时施策。

研究报告基于房价理性预期和非理性预期分析了房价和房租支付能力指数联合分布。研究报告指出，对于中低收入者而言，当住房支出收入比高于0.5时，无论负担不起还是严重支付困难，中低收入者同样存在“租不起房”和“买不起房”问题。

研究报告有以下重要发现：

理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中低收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市。

在非理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中等收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，2016年“买不起但租得起”城市由理性预期的6个增至3年适应性预期的11个；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，但买不起租得起的城市逐年增加，由1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、长春、上海、合肥、郑州、成都、贵阳、昆明、西安12个城市增至2016年的北京、天津、石家庄、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武汉、重庆、西安、宁波、厦门、深圳16个城市。

过去5年非理性预期下住房严重支付困难指数的联合分布与过去3年非理性预期下住房严重支付困难指数的联合分布相似。研究报告认为，非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力，建议为增强中低收入者的房价支付能力，应进一步打击投机，使预期回归理性。

编辑：孙巧铃

来源：人大国发院