博弈理论说：
博弈是一种公平规则下的不公平较量，是理性思维下的一种不公平的分配方式。
地方政府土地财政和中央调控政策之间就是一场庞大而长久的博弈。
01.
菏泽取消限售
最终，菏泽还是成为了落地取消限售的第一个城市。
12月18日下午，山东荷泽取消限售的消息被众多媒体传为“2018年楼市取消限售第一城”，瞬间炸开锅。
这份通知主要内容有两点：
1、取消原有调控政策中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
2、降低市区商品房预售资金监管额度，“对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。”
如果觉得官方文件读起来拗口，水哥帮你解读一下：
简单来说：山东菏泽的房子以后可以随便买买买，也可以随便卖卖卖了！
大家都知道，本轮调控自2016年10月开始，至2017年蔓延至全国，到2018年初，中央开始对一向宽容的三四五线城市施压，即便看似有漏洞的“将军”，但整体上地方已经明显感觉接下来的每一步棋都没有以往好走。
从“鼓励”，到“因城施策”，再到对房价涨幅较快的三四五线城市敦促“维稳”、“约谈”。
一步步，高压环境筑成是既定事实。
在如此高压环境下，菏泽为何要做第一个吃螃蟹的人，其背后的原因值得探究。
02.
土地财政
在剖开原因之前，让我们简单回顾一下地方政府的困局：
深陷土地财政漩涡。
“土地财政”使地方政府通过出让土地使用权完成城市的原始资本积累；但已逐渐成为导致房价过快上涨的重要因素之一，同时也是地方债务的潜在风险来源。
特别是对于经济单一、人口流动性差的三四五线城市，地方政府如果少了“土地财政”的支撑，很有可能常年出现财政赤字。在上交财政数据时，肯定跟中央做不了交待，跟同级城市比起来也会“颜面尽失”。
那么一方面是步步逼紧的调控政策，一方面是尴尬的财政状况，这两者注定就是一场持久的博弈。
简单来说，就是中央已经意识到高房价给民生带来的问题，给国家经济带来的泡沫，希望房价回归正常：降，降到合理。
同时，地方政府又极度依托土地财政收入，钻中央政策的各种空子，打心里不希望房价降。
这就是，我们大多数人看到的事实：官方政策再严，我们这的房价还在涨，这政策关我们什么事？
03.
为什么是菏泽？
回过头来，让我们说说“打响楼市宽松第一枪的为何是菏泽？”
菏泽，一个比较典型的四线城市，甚至不在统计局70城房价的统计之列。
如果看人均GDP，菏泽在全山东省基本上不是第一就是第二，前面加个倒数。

恐怕没有人会想到，如果全国楼市的调控要松绑，会从菏泽开始。
先给出结论：
菏泽或许会代表一些三四五线城市当前的“困难”，但无法影响一二线城市、甚至全国楼市的走向。
首先，菏泽房价总体形势良好。
根据吉屋网关于菏泽市价格走势显示，从2017年12月开始，新房从5046/㎡升至现在6441/㎡，一年涨了约27.6%。而二手房市场小风小浪，总体来讲也是稳步上涨。
其次，菏泽土地成交市场稳居前列。
中国指数研究院的数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位，而土地成交面积更是稳居全国前20位！
而2018年全年，菏泽土拍收入444亿多元，同比增长62.75%；2015年至今，每年的土拍收入增长幅度都不小。
今年前三季度，山东各城市GDP增长情况，可以看出菏泽增速达到了8.2%，是全省最快的。
总的来说，就是房地产带来的投资热使得这2年菏泽的经济发展增速在山东全省领先。
最后，让我们来关注菏泽的公共财政。
根据中商情报网显示，2017年菏泽完成公共财政预算收入186.55亿元，其中税收收入143.28亿元，菏泽公共财政预算支出509.56亿元，比上年增长18.9%。计算之下，菏泽2017年财政赤字达到323.01亿元！
如此看来，菏泽2018年至今的全年卖地收入已经堵上了这个窟窿且有余。
在已经完成2017年财政目标的情况下，地方政府依然选择放松调控，很明显，此举措是在忧虑今年的财政窟窿。
实际上，2018年1-11月份，菏泽市一般公共预算收入完成196.3亿元，全市一般公共预算支出完成507亿元，赤字规模310.7亿元。
说到此，一个最根本的逻辑就是：
只要财政收入的赤字存在，地方政府的卖地冲动就不会停歇，为此冒险与中央博弈只是时间早晚而已；尤其是对于三四五线小城市而言，要解决财政问题，卖地依然是目前唯一可行的出路。
04.
博弈还将继续
官方确定：菏泽限售取消，意味着：它切切实实打开了一个口子：
一个地方政府冒险与中央博弈的口子。
事实上，这场博弈一直存在，且将会持续下去。
岁末年初，正是盘账的时间，大家的日子都不好过，尤其是对土地财政依赖过高的城市。此阶段，也往往是地方政府博弈调控松绑的常规时间。
那么会有更多城市追随菏泽吗？
全国有90多个不同级别城市执行了限售政策，山东省内包括青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营、菏泽8个城市，除了青岛、济南外，都与菏泽城市级别相当。如果按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。
加之，“限售”政策在一定程度上限制了居民处置自己财产的自由。
取消限售具有一定的正面意义。

因此一定程度上，未来会有更多三四五线城市具有取消限售的可能性。
但从整体来看：一线城市、强二线城市，调控放松的可能性不大。因为无论菏泽取消限售的命运如何，调控仍然是目前的主基调。10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。
这场博弈还将继续。
平局是我们希望的最好结果
<完>
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