上期《从资产配置角度看另类投资中的黑马》我们谈到,股票投资在整个全球家族办公室地配置比例中最高,占比28%,其次是私募股权投资(22%)和房地产投资(17%),且私募股权的平均回报率达18%,房地产投资的回报率达到11%。那么,投资于哪里的私募股权和房地产投资呢,是本期分享的主题。
根据UBS全球家族资产配置报告,从跨区域分布来看,北美家办对私募股权(直投)的投资占比达到14%,对私募股权基金的投资占比9.9%,高于欧洲地区和亚太地区及新兴市场。对房地产投资(直投)比例达到13%,对房地产基金地投资占比1.5%,高于欧洲地区和新兴市场,仅次于亚太地区。(如图一)

图一
未来资产配置方面更倾向于私募股权投资和房地产投资。大约50%的家族办公室打算在未来12个月内投资更多的私募股权投资。 37%的家办未来计划增加对发展市场股票私募股权基金和房地产投资的配置。(如图二)
图二
在当前全球宏观经济下行的局势下,上期我们有推荐过大家可以配置一些另类资产,譬如:保单贴现,可以对抗金融危机和经济下行,因为此类资产与传统金融市场环境无关。那么,其实还有一类资产受经济环境的影响非常小,比如:物流地产。物流地产主要投资于一类仓储,分拨中心等。
随着电商的高速发展,对仓库的需求也越来越大,而即使在国家采用任何货币政策或财政政策的情况下,具体实施到每个行业,甚至到每个物流仓库具有时滞性,影响并不大。
我们看到一个很有趣的现象:当前全球经济下行的情况下,电商依然火爆,2018年双十一仅开场2分零五秒就突破100亿元,收官时成交量2135亿元,首次破2000亿大关,与此同时,美国黑五当天,截至美东时间晚8点,线上销售额已达41亿美金,同比增幅23.3%。
尽管当前主要经济体实行紧缩的货币政策,对房地产投资来说,这意味贷款成本上升,市场上投资将减少,然而,柯罗尼物流地产通道基金由资管领投7.5亿美金,杠杆率在30%左右,低于同行业的杠杆率,其贷款主要来自保险公司,贷款利率3.82%,低于美国平均的市场利率4.8%左右,本资产固定利息贷款平均周期长达11 年,抵抗了利息上涨的风险。因此,美国加息对柯罗尼物流地产基金来说影响并不大。关于柯罗尼物流地产基金更多详情,欢迎观看以下动画~
柯罗尼物流地产通道基金投资期限为一年,费后税后净收益率7%-9%,从资产配置角度来看,喜欢短期投资的客户可以配置一些柯罗尼物流地产基金。
此外,私募股权投资也很受欢迎,正如前面提到北美家办对私募股权(直投)的投资占比达到14%,对私募股权基金地投资占比9.9%。从长期角度考虑,如果偏爱收益率高点的产品,同时对资金的流动性要求不是太高,推荐大家可以配置些睿利酒店基金。
睿利酒店基金是以私募股权的形式投资于五家洛杉矶和好莱坞的酒店,然后出售退出。那么,以股权的形式投资,不仅不用担心加息带来的高资本成本,收益也相对可观,该基金年化费后税前收益17%,投资期限五年,适合做战略性战术的投资人(请参照《全球金融市场波动性上升、经济下行,如何进行资产配置?》)
该基金的资管方柯罗尼资本通过错开五家酒店的出售时间来分散风险,在第2年投资期出售汤米酒店,在第3年投资期出售施瑞德酒店,通过出售这两个酒店,预计可收回投资人本金的62%,莫里森酒店公寓1&2和巴克利酒店将在第5年投资期陆续退出。
那么,就有人担心,如果没法退出怎么办?
第一,整个酒店基金的投资期限5+1+1年,并且错开出售时间,纵使经济是周期性的,当经济处于萧条期时,也很难持续7年都是衰退期。何况,2028年将要举行洛杉矶的奥运会,相信洛杉矶的访客数量将会大幅增加,对酒店的需求量也有所增加,这也成为酒店的退出的催化剂。(详情参照《洛杉矶酒店市场分析》)
第二,即使酒店无法出售,柯罗尼自有资本或者去市场再融资也会让投资人退出。当然,这和柯罗尼在地产投资领域二十多年来积累的人脉和资源有关,柯罗尼资本的总部位于洛杉矶市中心,管理团队成员在加州政府颇具人脉,可以以较低的成本拿到土地开发。加之,其创始人是特朗普竞选背后的大财团,在地产界拥有广泛的人脉资源,这也为基金的成功退出作了背书。
第三,酒店的成功退出与否,除了与外界原因有关,酒店的位置也是核心因素。莫里森酒店可步行到洛杉矶会展中心、湖人队主场斯台普斯中心、迪士尼音乐厅等著名旅游景点,满足商旅人士出行需求。巴克利酒店作为文物级建筑,以其历史沉淀感吸引着大批游客。
关于睿利酒店基金具体详情,请关注itrade~
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