当前中国楼市面临房地产市场结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险；房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险
《财经》记者 王晓霞 | 文  王延春 | 编辑
2018年中国楼市前热后冷，购房者心态总体上由乐观转为观望。
2019年中国楼市如何发展，12月11日中国社会科学院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心共同发布的《中国住房发展报告（2018-2019）》给出了答案。
报告预测，2019年中国楼市将延续今年9月以来的降温态势，指出当前中国楼市面临房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险、房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险、宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险等三方面风险。
预计2019年楼市延续9月来的降温态势
报告分析，2018年中国楼市与四季吻合，春暖夏热秋凉冬冷，8月份之前房地产逐渐升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转开始降温，这一变化在在房价增速放缓、商品房供求、房地产投资等方面均有体现。
分城市看，2018年全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温，中西部城市房价增速上升明显；一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑；城市群增速总体放缓，非中心城市增速显著上升。
报告认为，9月楼市出现逆转，一方面是由于政府自去年9月以来的从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期（2018年全国楼市调控已高达405次，比2017年同期上涨近80%），另一方面是由于经济下行压力加大、中美贸易摩擦、“民营经济退场论”等因素叠加下，悲观情绪增加，并进一步传染给房地产市场。
展望2019年中国楼市，报告分析，未来国内外宏观经济形势更加错综复杂，房地产结构性泡沫高悬，楼市预期不仅更加重要，也更加敏感和多变，楼市未来一切皆有可能。
尽管未来预期和市场走势还有待观察，报告认为，总体上，2019年中国楼市最可能小幅调整和再度分化。“在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。”同时，降温中有起伏，2018年楼市呈现的四季变化在2019年还会延续。空间上，城市分化可能再度凸显。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。
华房指数最新预测预警结果也显示，从2018年第四季度到2019年第三季度，全国层面上的房价增速将有所降低，一线城市的房价增速将逐步下降，并可能出现负增长，二线城市的房价增速将缓慢下降；全国房地产投资增速获将趋缓，一线城市住房投资增速将波动保持稳定，二线城市投资将缓慢下降。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，作出上述预测主要基于三方面重要因素考量：
一是上行的因素还在继续起作用，包括城市化带来的住房需求潜力、有较强韧性的中国经济支撑、炒房的利益机制没有根本改变、调控政策还有调整和操作的较大空间。
二是逆转下行的因素，包括中国宏观经济仍面临一定下行压力、中美贸易摩擦仍存不确定性，有关民营经济发展政策的落实情况待观察、一、二线城市的房地产价格存在严重的结构性价格泡沫、三、四、五线城市存在结构性的数量泡沫、政府调控力度丝毫没有放松等。
三是再度分化的因素，包括，一、二线城市由于需求潜力大但供给不足房价上涨压力仍较大，三、四、五线城市情况相反，经过上一轮超好发展，不仅房价涨幅较大，土地、住房供给增加，有可能形成新一轮库存。
当前楼市存在四大问题
报告认为，当前中国楼市存在住房发展的总量与结构均失衡、市场预期变化更加扑簌迷离、行政调控弊端逐渐凸显、制度改革推进依然缓慢等四大问题。具体来讲：
总量与结构失衡体现为，一是存量水平超前，当前住房空置率高出10%以下的合理区间，2017年城镇居民人均住房建筑面积已达37.6平米，高于规划中的2020年人均35平米的目标，此外，潜在供给巨量，截止2018年10月，全国住宅施工面积达54.2344亿，仅2018年1-10月住房新开工面积12.39亿；二是供需严重错配，存在五大结构问题，具体为，商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租赁住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城镇住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，户籍人口住房多、外来人口住房少等。
长期过度使用行政措施，行政调控产生大量意料不到的问题，导致市场乱象，加剧市场风险，使得行政调控作用在下降、市场调节机制无法发挥有效作用、扭曲了市场供求关系和导致房地产泡沫扩展。
此外，市场预期变化方面，由于目前楼市存在总量上长期潜力和短期问题的矛盾、结构性数量泡沫和价格泡沫的矛盾等两个矛盾性特征，导致预期对市场的反应更加敏感、预期对市场的作用更加重要、预期本身正变得更加不确定。
制度改革方面，改革导致房地产问题的基础制度，建立房地产稳健发展的长效机制，已经启动十年但进展不快，除存在一些技术性问题外，首先，改革涉及基础制度的改变，存在不确定性风险，客观上要求审慎推进，其次，改革涉及重大利益的调整，一些部门和地方政府缺乏动力或遇到阻力。
“中国房地产奇迹是住房制度改革带来的，而中国房地产的问题除了阶段性必然外，主要源于未完成的改革。”倪鹏飞表示。
报告建议，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。
完善房地产调控政策，防范楼市双向剧烈波动，具体建议如下：
一是，妥善处理和应对宏观问题挑战，包括中美贸易摩擦、经济速度和质量的关系、房地产与宏观经济的问题等。
二是，持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定，坚守“只住不炒”和 “因城施策”的调控思路不动摇，转变调控手段由行政转交市场，完善调控措施，将临时性调控变成制度化和机制化调控。
三是，前移和聚焦房地产市场监管的重心。将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节，将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场，将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。
四是，做好防控楼市双向剧烈波动预案。针对未来房地产市场的不确定性，各级政府调控部门要做好防止报复性反弹和失速性下滑的两手准备和两套方案。从行政措施、经济措施、舆论引导、社会治理四方面施策。
改革基础制度，加速建立长效机制方面，报告建议：推出房地产税；探索以房地产税和基础设施未来收益作为未来还债资金流，发行市政债券；退出土地财政，调整中央和地方的财税关系，改革中央与地方关于土地出让金的分成制度；深化住房制度，重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系，让完全保障和部分保障（可通过土地优惠出让、税收减免、利息补贴）家庭占城市人口的50%左右，加速完善租售并举制度，改革户籍制度构建常住人口体系。
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