◎海外掘金（ID：gold1849） | 张明义
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今天，大家一谈到东南亚半是疑惑，半是兴奋。市场上流传的“中国30年前”、“下一个中国”、“下一个深圳”说法，总是能把投资者撩拨得两眼金光闪闪，一波又一波中国人频繁前往东南亚淘金。
东南亚投资到底有多火热？
近年来，我频繁来往中国和东南亚各个国家，认识了很多那边的朋友，以及一些客户，跟他们的交往中我发现了一个很有趣的现象——
不少人是去旅游东南亚以后，喜欢上这个地方，于是玩着玩着就顺便买了套房。有些甚至是一掷千金豪购3-5套，这种现象挺常见的。
这个与国内买房是多么不同啊。中国人买房要踏破铁鞋，看遍攻略，有的甚至还要看看风水，算算命，才最终选定一套房……
为什么，这些人在东南亚买房就跟买白菜一样？东南亚凭什么这么有魅力？
1为什么东南亚吸引人？
在玩的过程中顺便买房，主要有三个原因，一是正好有钱，二是价格低，三是对当地有足够的好感。
有钱和价格低好理解。现在市面上流行一种说法，有点积蓄的2、30岁年轻人，国内买不起，就想着跑到泰国、日本这些周边国家置业。
一是目前国内的其他投资选项越来越少，房子投资对于许多人而言还是最实在的。而国外单套价格低，国内买不起就去国外买。眼尖的人提早进场，于是尝到了先来者的甜头。
二是东南亚的房产买到手时配套精装，交易合同上算的还是套内面积，十几平米的一房，除了有卧房，有客厅有洗手间有厨房，还有阳台。
某项目的样板间，据售楼员说除了软装，其他都有
但这些原因还远远说明不了这些购房者的购房冲动。最主要的，还是东南亚给了很多人以好感。
很多朋友说，去东南亚实地感受之后，往往能带来震撼。这种震撼不是说，当地经济有多发达，或者说城市基础设施多完美，而是与心中原先的设想有极大的反差。
过去，我们所接受的教育当中，提到东南亚的笔墨很少。除了越南曾经是附属国，缅甸的大象，泰国的佛教，以及柬埔寨暹粒的吴哥窟，就很少其他描述，远远不及欧美俄日。大家普遍是通过媒体认知东南亚的，而媒体中的报道，多是旅游、宗教、贫穷或者政局波动、“排华”等。
所以普通人原先的期望比较低，总觉得东南亚这些国家很落后，条件很差。但是实际去了之后，发现吉隆坡当地人的素质很高，街道很干净，生活便利；曼谷的服务意识比得上日本，但是消费金额却低得令人咂舌；金边的发展堪比中国速度，我们居住的酒店前面正在施工的工地，居然是24小时在施工，说他们懒，其实并不见得……
酒店附近24小时开工的建筑工地
没有对比就没有伤害。还记得6月份去法国的时候，下午4点多去营业厅，工作人员直接跟我们说他要下班了，没有时间接待我们，请我们第二天再来。而在日本，路边小店的老板和服务员、奈良公园里的讲解员都是爷爷奶奶辈的老人家。
东南亚没有雾霾，也鲜少出现不安全的食物，甚至很多人说的马来西亚反华，如果看看数据的话，估计就不会这么说了。全世界排前四的华人占比最高城市中，大马就占了三个。除了排在最前面的新加坡，从第二到第四都是大马的城市：吉隆坡、槟城、马六甲。
这样高的华人人口比例，说明所谓“排华”若真的存在，其实更多的也只是一种种族之间共处时的摩擦和矛盾，目前来看，上升不到政治层面。
所以我经常跟身边的朋友说，去了东南亚之后，你对它的想象会被颠覆、被重新构造，开始理解什么是认知局限。
在考察途中，我遇到过好多去当地工作或者做生意的人，这些人大抵都坚信这个市场的未来。
一位去柬埔寨出差的水电站方面的工程师，他从用电量以及城市工业用电的需求反推这个城市的发展，令他诧异的是，这个GDP跟山东枣庄差不多的国家，用电量可以超出同水平的城市那么多，这也使他深信当地的未来发展前景。另外一位负责水电站的工程师则说，如果从用电量来看，那更应该投资的是马来西亚。
2这里会是成为下一个中国吗？
我经常自问一个问题：20年或者30年后，东南亚会不会成为下一个中国？我带着这个问题去东南亚寻找答案。
从这么多趟观察下来，我觉得不会，中国的崛起有它独特的国际和国内环境，东南亚在这上面的优势其实不如中国。
不过东南亚的仍有它的几大优势：
其一，当地市场的原始性，准确讲来是法制还未完全铺开，跟上世纪末的某国相似。这种不完善，在税务上给了更多遐想的空间：没有那么高的持有成本，没有那么高的资本利得税，也没有发达国家那些沉重的遗产税。
更何况，国内当下的税务稽查越来越严，又与海外诸多国家签订了CRS海外银行信息互换，东南亚恰恰给了更多人喘息的空间。另外，东南亚的不动产持有成本低，先拿在手里也没有什么负担，所以旁边有些投资东南亚的朋友，持房三套五套的挺常见。


其二，在当下时点，利好频出。比如说去年就投资了柬埔寨金边的人，在房产升值的同时，还享有汇率上的优势。在6.3的时候入手的话，现在6.8或者6.9，直接在汇率上就赚了几个点的升值了。
其三，东南亚还有一个不能忽视的好处，就是永久产权。即使东南亚国家基本上都是限制外国人购买地皮的，但天下没有不透风的墙，国人总是可以找到各种各样的方法进入这个土地市场。即使没有土地，公寓的永久产权也是足够吸引人的，毕竟国内的70年产权始终是内地人的痛点。
曼谷新CBD Rama9附近的一处高档公寓项目
目前，泰国在中泰铁路，以及轨道交通的建设之下，土地涨价、轨道周边的房产也增值不少；马来西亚迎来马哈蒂尔的上台，给未来大马经济的增长打了一剂强心剂；前阵子，国家最高领导人访问菲律宾，让其在投资市场崭露头角；就连跟中国路数最相近的越南，经济表现也很好，早在几年之前，广东福建的企业主就已经开始入手当地的土地。
不过，我还是觉得大家不用过于看重永久产权，而忽视投资回报的理性计算，毕竟很多租赁产权的房产也是值得投资的。
3泰国不止“人妖”，柬埔寨不止吴哥窟，马来西亚不止华侨
在我的观察中，众多前往淘金的投资者有一个相似点：几乎都在之前国内这一波房产红利中觅得好处，或者因为错过了之前的好处，不想错过这次的机会。
他们投资逻辑的基本框架来于国内，也容易把国内的投资套路和方法带到东南亚。但正如我在第一部分所说，一些事情只有当你到了当地才能明白。
比如泰国的曼谷。声色场所很多，也有顾客是点名要过去观摩。但这座城市给我留下最深的印象，是它聚拢资源的能力和与之略不相称的便宜物价。在一篇曼谷考察文中我们就提及：
在泰国，非首都人民来到曼谷就像来到另一个国家。资源高度集中于此，曼谷是泰国唯一拥有地铁和天铁的城市；有泰国朋友说，从其他城市来到这，你就会感觉到他们不同的生活方式：工作繁忙，生活节奏更紧凑，晚上才出来的“夜生活生物”。
曼谷的打的费跟它的水果一样低廉，是国内买不到的物价水平。
曼谷新CBD的Central Plaza
还有普吉岛，基本上泰国旅游地产所有的精华都浓缩在这座全球有名的岛屿上，也让我更深地理解旅游和房产如何结合的意义。
再比如柬埔寨。一个连名字都觉得落后的国家，正经历着目前全世界都少有的经济高速发展，当地人的生活也发生了翻天覆地的变化。一篇写柬埔寨的文章有些总结，我对此很认同：
你以为他们好吃懒做，那是没看到下班去学汉语的柬埔寨人。
你觉得这里的人个个屌丝，却忽视了他们强劲的消费力。
你觉得这是一片荒凉的土地，那是没看到大批进驻的外企和资本。
你认为这里是腐败和流氓盛行的地方，却忽略了这也是一个温和的佛教国家。
路边遍地都是丰田车
当然还有马来西亚。这里最出名的几个元素包括华侨、回教和新加坡对岸，马哈蒂尔上台以后“反华”声势虽一度高涨，但经过马蒂的几次活动，这样的声音也在减弱。此前，跟同事一道去马来西亚考察，对吉隆坡有了新的认识，它的城市发达程度超出想象。我一位同事感叹说——
作为一个在香港工作和生活过一年多时间的人，我觉得吉隆坡在各个方面都特别像香港，它们既有高大上的办公楼区和衣冠楚楚的上班人士，也有特别接地气的老旧小平房和苍蝇馆子杂货店的小伙计；既有品种齐全，包装精致的高档购物区KLCC Suria和柏威年广场，也有走亲民路线，类似全家便利店的KK和168连锁小超市。
吉隆坡一处夜市，轻易就能看到中文
我几乎每个月都去东南亚，即是工作需要，也是爱好所致，跟途中遇到的那些淘金者一样，我很相信这是一个很有潜力的区域。这潜力有很多值得说道之处，但是说一千道一万，最好的方式，还是大家迈开脚步，实地去看看，相信自己的感受最重要。
毕竟考察得来的心得，能让你更明白自己想要的投资是什么，也能让你更了解东南亚适不适合写入你的投资框架。
海外掘金总监明义半年来实地考察马来西亚的吉隆坡，泰国的曼谷、普吉岛，菲律宾的马尼拉，柬埔寨的金边等多个东南亚市场，对东南亚的房产市场，你知道的他知道，你不知道的他也知道。欢迎对东南亚房产感兴趣的朋友添加好友交流，掘金海外！
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