美国房产开发商信心指数详解（2018年11月更新）

【摘要】

-2018年11月NAHB指数为60

-房产开发商对美国房产市场持有乐观的态度

-当指数高于>50，表明房产市场在扩张

-当指数低于<50，表明房产市场在萎缩

什么是NAHB指数?

NAHB是由全美住房开发商协会(National Association of Home Builders)和富国银行(WellsFargo)每个月通过针对协会里的开发商展开的调查问卷，收集并制作出的一个指数。指数由每个开发商对当前房屋出售情况的打分，未来六个月内出售房屋情况的打分和未来潜在顾客数量的打分综合而成。所以该指数反映的是开发商对市场形势的预期。

NAHB指数最新趋势

数据来源：NAHB

2018年11月NAHB指数为60，与上月68相比降低很多，这一指数与去年同期相比降低了9个单位，不断上涨的抵押贷款利率和持续的房价增长正在损害新房购买者负担能力，这是本月开发商指数降低的主要原因。不过，开发商指数从2018年开始在逐渐下降，但是依然大于50。当指数高于50时，表明开发商认为房产市场在扩张；当指数低于50时，表明他们认为房产市场在萎缩。这说明开发商未来仍持续看好美国房产市场。值得注意的是，虽然本月的开发商指数创下了2016年8月以来的新低，但任何高于50，反映了开发商认为房产市场仍处于扩张阶段，并且今年中段的预期要好于去年同时段的预期。NAHB首席经济学家罗伯特迪茨说：“过去几年，劳动力短缺以及监管成本上升导致单户建设缓慢复苏。虽然房价增长在此期间增加了建筑成本，但最近几个月抵押贷款利率的上升以及房屋售價的上涨导致房屋需求停滞不前。”

近半年房贷利率走势图

数据来源：Freddie Mac

美国四大区NAHB指数

美国人口调查局将美国分成四大地区，分别为东北部地区（Northeast）、中西部地区（Midwest）、南部地区（South）和西部地区（West），优投房特意为大家做了一个表格方便大家更具体地了解四大区的划分。

知道了四大区的划分，接下来让我们看看美国四大地区（东北部地区、中西部地区、南部地区、西部地区）的NAHB指数。下图为从2014年到现在NAHB指数的走势图。

数据来源：NAHB

可以看到，美国中西部，南部和西部从2015年以来基本一直维持在50以上，尤其是在去年保持在一个较高的位置。这说明了开发商对这三大地区的未来发展趋势十分看好。近来虽然东北部地区开发商指数开始上涨，但在十一月時开发商指数又跌到52，代表开发商近来对东北部地区的态度由乐观转为谨慎。对西部地区和南部地区的未来房产市场发展趋势态度也相对谨慎。

移动平均

移动平均是一种统计学中抚平短期内的波动来达到观察长期趋势的手段。通过计算从2014年开始的3个月移动平均并且绘成了下图，我们可以观察到NAHB指数成明显的1年周期性循环。各大地区年末到年初的一段时间内指数都有显著的，而在年中的时候指数会明显的下落，所以从每年2月份开始到7月NAHB指数有轻微的回落是市场正常的周期性行为而不是市场整体走势的体现。美国的这四大地区的开放商指数表现符合这个周期性。从指数的三个月移动平均线来看，东北部上涨2点至58点。中西部下跌1点至57点，南部下跌2点至68点，西部市场下跌3点至71点。