美国房产房产税如何评估与缴纳(内附各州缴纳时间表)
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房产税,又称作“货币税”(Millage Tax)和“从价税”(Ad Valorem Tax),最早出现于1796年的美国,那时候美国的房产税缴纳制度还不统一,有的州按照房屋价值支付、有的州是按照房屋数量支付、有的州甚至不需要支付。而从1796年到美国内战期间,美国各州制定了统一的房产税缴税原则,逐渐演变成像现在这样由房屋所在地方政府(County)提供专业的房屋估值服务,在大多数地区是1年估值1次。
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房产税评估有政府指定的估税官(Tax Assessor)来决定。各个地区有不同的评估标准,但一般以公平市场价值(FMV),即符合市场了解行情并且以双方买卖价格为基础。市价可以是最近买卖的价格,也可以是附近同类房产买卖的比较价格。比较时,要考虑房地产的性质,如是住房或办公楼或是闲置土地等;位置和大小;房地产的用途,如住宅或商业或农场等;房地产改善的性质;房地产的需求限制效用和一般经济状况等。
如果无市价可作参考,房产价值的估算可用折旧成本法(Depreciated Cost Method)和收入计算法。前者是原始买价减去折旧,后者是房地产产生的收入除以当下符合市场情况的折现率(Discount Rate)。房主也可能提出自己的估值,但以估税官改变为准。房产得到估值后,再根据地方上的税率与所估计价格相乘获得所需要缴纳的房产税额。虽然美国各地缴纳的时间、税率甚至每年缴纳的次数都是不相同的,但是其本质都是一样的,就是在房屋的价值基础上进行征收。
房产税是政府收入的主要来源之一,多被用来改善城市的下水管道系统,防火系统,公共基础建设,学校学区建设,公共安全保障建设以及公共管理支出等方面。这也一定程度上解释了为何城市发展与房价往往是相辅相成的关系。
在美国,不同州有不同的房产税税率,具体可见下图:
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图中为各州房产税的中值,房产税由County来制定,各个County的税率与上图中的税率会有些差别 。比如旧金山湾区的Santa Clara County内房产税为1.2%左右,加州的税率中值为0.74%。所以具体房产税的税率要以房屋所在的County的房产税率为准。
房产税每年一般可分两次缴纳,各个州房产税交纳的时间也有所不同,房88也为大家整理了出来:
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弗里斯科,房产投资的第一步是选择最具潜力的城市
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