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每次接到一通电话客人问：Jenny我想买房，我能贷多少款？我第一个问题就是：请问你去年报税收入多少？人人都希望钱赚的多，税交的少，每年报税总想报越少越好，但是当贷款买房在近期计划中时，报税时就得稍微考量下了。这篇文章集中讨论跟地产相关的报税知识，让读者了解怎么报税合理省钱又不伤害贷款能力。 

文丨Jenny Hu
编辑丨杨飞
“我完全无法弄清楚税款金额，是否请国税局告诉我，我究竟需要缴纳多少税款？”                                                                                                                ——罗斯福
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什么收入要缴税
美国的确是全世界税务法最繁琐的国家，在美国什么样的收入必须缴税呢？严格说来，任何收入（包括在美国本土和全球各地的所得），都必须填入纳税栏目，甚至连“挪用公款的收入”也该列入其中。否则，将来东窗事发，那罚款可能比贪污得来的不义之财还要高。当然，有些收入是不需缴税的，如生活福利金、退伍军人福利等。
怎样来定义纳税人
美国国税局规定，美国税务居民（包括公民、绿卡持有人，持有合法工作签证工作的人）都有纳税的义务。每年到了报税季节，都必须向美国国税局申报。一旦发现逃税就是犯罪，而且是刑事罪。
今天我们着重讨论跟房地产相关的基本报税知识，希望能帮助到华人朋友。有更深入的报税问题建议大家询问专业会计师，我很愿意帮大家推荐本地优秀人才。家下来就讲讲知识点。
壹 - Schedule E第18项
在报税时跟地产投资最密切相关的就是Schedule E，上面会列出出租房的总共收入及支出，假设一年房租收到18000，把税，保险，维修等等支出扣掉，净收入的部分才会课税。其中请大家千万不要忘记Schedule E 第18项 depreciation（折旧），基本上不同地产算法不同，但一般最常见出租住宅是这样算的：（取自Google）
税务评估土地价值是 $75,000 房屋价值是 $125,000。可折扣价值为 $125,000，分摊到27.5年后（明勇是
27.5
年，商用是
39
年）每年可以有 $4,545 的折扣与租金收入相抵。

所有的报税软件以及人工会计都会帮你算出来这个数字，这个数字一填上去，净收入立马往下掉，那部分的收入就不需要交税了。不过IRS有讨回来的时候，每年报折旧会降低房产的basis，以后卖出的所得将会以 Basis 来计算（利润会因此增加）。你所报销的Depreciation（贬值） 是可以在 Income（收入） 上加回来的！所以完全不降低你的贷款能力只让你享受省税的好处，这么好的事情当然要记得做。
贰 - 专职管理多项房产者，可将租屋损失，抵扣一般工资收入
Schedule E 之中每个房产净收入算出来之后，假设产生一个负的数字，一般情况下这些损失算是被动收入passive income，跟正常工资(W2)收入属性不同不能彼此抵扣。但是如果你有realtor身份，管理多套房产，并且能证明一年中管理的时间超过750个小时(如果经营短期出租例如Airbnb比较容易达到)，IRS将会容许你有$25000的上限额度能去抵扣正常工资。假设家庭W2收入$75000，但拥有多套房产，其中一个人管理时间超过750小时，schedule E上产生$25000的rental loss，在整体收入上可以75000-25000来课税。
专业人士办理（CPA需要找到专门的exchange provider，费用$1500-3000元左右），卖房收益不可随便动用，下一个标的物必须先锁定好并且在特定时间内完成，下一个标的物必须是同类型产业，下一个标的物必须金额大于前一个(即使卖两个旧的换一个新的，这一个新的也必须大于两者加总)。
叁 - 善用Section 1031
善用Section 1031 - 出售出租房收益直接转投资下一套可延后交税。一般来说出售出租房或者一个生意所产生的收益(capital gain)是需要交税的，但是如果你把这笔收益直接投入到下个类似产业的投资，IRS有特别的规定可以让你延缓交税（请注意不是免税，是延后）。条件包括：
这部分也是相当复杂，税表有特定tax code，强烈建议一定要咨询专业会计师。
肆 - 第21项的抵扣项目会影响贷款
Schedule A itemized deduction 第21项的抵扣项目会影响贷款。这部分是指工作相关，一些无法被公司事后补贴的开支，例如出差油费，在职训练，执照费用等等。在申请贷款的时候，明文规定这里的支出会抵消贷款人的收入，要是报销金额太高会让你的所得减少，而因此限制贷款金额（贷款金额跟收入成比例）。如果在短期未来有计划贷款，而且收入又相对有限的人，就要注意一下这里不要填个太高的金额，不然收入更少了难以通过贷款。
伍 - 自雇者（self-employed） 注意 K-1 的 Distribution
在K-1中有个ordinary income, 这是指公司的收入，当他分配到股东身上时会显示一个D(distribution)。
假设分配金额只有75000，代表公司还必须留另外的75000在公司账号中维持正常营运。这样在贷款时，只有75000是可以增加贷款能力的收入，而非150000。所以在报税时也要考量到公司盈余不一定会转化为个人收入。
好了，回到我真正的专业！来谈谈贷款注意事项。
收入
👀 想象一个场景：一个有钱人住在 Forest Heights 山头豪宅，开着宝马M系列跑车，浑身名牌豪迈的走进银行想贷款买另一套房子，15分钟后银行工作人员满脸遗憾的送他走出大门。为什么呢？原来借款人在美国报税一年3万刀，而银行能认可的收入，只能是白纸黑字的「报税收入」。
在美国贷款一定会听到的名词叫做债务收入比例（Debt to Income Ratio 简称 DTI），计算单位是每月，假设每月收入$5000，所有债务（房屋支出，车贷，信用卡最低应缴等等加总）必须在一个合理范围内（一般是40-50%为上限制，此例而言差不多$2500），所以抵税太低就先对影响贷款金额。
专业建议 1
在此强调：所有计划要贷款的朋友请务必记得要跟您的会计师提前沟通。会计师站在帮客户省钱的立场可能想把收入报低来省税，但是如果买房在您的近期计划之中，请记得一定要跟会计师说清楚，不用为了省个几百美金错失贷款的机会。
专业建议 2
如果 DTI 有点接近上限的人应该试着先买房再买车 。车贷常常是贷款 DTI 的杀手，要是买个好车很可能一个月多$400-500的债务，严重挤压到批房贷时银行能给的贷款金额，我建议房贷先做完 closing 过一阵子再做车贷，一般车贷比较宽松，只看信用比较不查收入。
专业建议 3
我们有家银行能承认外国的收入，即人在美国有身份了，但是雇主仍是在中国发薪资，只要在美国有报税记录，即使雇主是外国公司也能以该收入贷款。 
信用
调阅信用第一看分数，第二看借款人名下所有负债。以下是需要注意的地方.
  • 迟交未付的医疗账单：这绝对是破坏信用分数的隐形杀手，我有太多次看到医疗账单被转到催债公司（debt collection）而被长期通报信用局的案例，这可以把分数拉低100-200分。这些催债公司不打电话也不寄信，他们只有一招：不断，对，是不断，摧残你的信用分数，逼得你主动来找他们。
  • 帮家人朋友贷款（Co-sign）：不论房子车子或土地，一旦你的名字在贷款上，法律上你就必须承担这笔欠款的偿债责任。只要信用报告调阅到这种记录，所有欠款都会加到每月债务中。
  • 延迟（deferred）学生贷款：虽然当下还不需要开始付学贷，但是总欠款金额是会显示在信用报告中的。如果还没开始付，目前最普遍的计算方式是以总欠款金额的1%当成每月债务。

专业建议 1
加入信用卡公司提供免费的信用分数服务， Bank of America，Discover，Capital One 的信用卡都有这些服务，登入网银时每次顺便看下分数，一旦发现分数异常赶紧查出问题在哪，及早发现及早解决，不要拖到真的需要贷款时才被这些问题拖累。还有一个可以随时监控自己信用分数的工具叫 CreditKarma（www.creditkarma.com），小编一直用这个，全免费，一周更新一次信用分，十分靠谱。
专业建议 2
信用线不可太多也不可太少。银行喜欢看到借款人有能力管理多个账号都没有迟交钱记录，但是他们不喜欢看到在贷款前有大量申请新信用的记录，会让他们担心由财务危机。  


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資產
👀 谈到资产时其实只需要强调一件事：贷款前千万不要把家里的现金随便存到银行账号里！也尽量不要有太多转账出入，因为贷款审核时每一笔进帐都必须提出解释。
自住房对资产限制比较宽松，可以接受家人朋友的赠与(gift)，只是必须让他们签名保证是赠与不需偿还。购买投资房（出租用）时就一定要注意首付必须在账号停留两个月以上，不能是赠与。
专业建议
提前准备好首付存在银行中，未来若有买房需要，提前咨询贷款经纪，家人若要资助首付先跟贷款公司沟通，不要自行存钱转账。
结论
这篇文章只是把最常见的问题提出来，实际申请中可能还有无数的细节需要注意。买房看房很快，信用要从 700 变成 760 需要好几个月，报税一送去IRS 得等下一年才能再报一次。贷款不论个人实力，他们想看你的文件，我常看到华人有实力却缺乏相应的文件，就像一个顶尖优秀人才，没有好好写履历表而找不到好工作，看得我心里也郁闷。如何准备好文件这需要咨询专业，让我们华人以实力与文件征服波特兰，买遍俄勒冈，人人有房当地主。
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我的公司叫 Bamboo Mortgage（富贵竹贷款）位于82街及Powell交叉口，我本人住在 Bethany 可以服务西区的朋友（不要问我上班远不远，超级远！）我老板是美国人，有律师执照，很聪明，最重要的是他对华人社区有很大的热忱。我们 60%客户是华人，员工都会说普通话及广东话，从申请贷款到准备文件全程都有中文服务，欢迎来信/来电/微信询问任何问题。
本人专精项目及优势
  • 投资出租房贷款，新移民短历史贷款，精通政府低收入辅助方案及新政策
  • 外国人士贷款 (利率较高6-8%，但可以当成阶段性贷款，六个月后可随时还清)
  • 信用建立(6个月帮你大幅增加信用分) ，快速信用修复（10天内修正或提高信用分数）
  • 波特兰定居11年，中英流利，与买卖双方经纪人积极友善交流，增加Offer接受机会
贷款中介（Broker）跟银行的优势在哪里？
在我求职的时候也考虑是否加入银行，大银行既有客户多，名声响亮，整体就给人高大上的感觉。但仔细权衡后我还是决定加入专业贷款公司（Broker），原因是我觉得 Broker 比较有弹性符合我的理念。Broker 跟多家放款银行（Lender）合作，能针对贷款人不同的情况帮他们找到最适合的 Lender：要是来个 Intel 高收入报税简单的工程师，我就找个审查严格但以低利率出名的公司，要是来个产业多报税复杂的公司老板，我们就找对收入认定宽松的公司。每个人都有不同的情况，我们只看一次收入调一次信用，就能尽可能帮借款人找到最适合的配对。
银行当然有银行的优点，但一般而言审核 （Underwriting）比较僵化，一家银行一套审查制度，要是借款人申请过不了就得跑下家银行碰运气。加上银行门面及人事成本高，营业时间固定，不如 broker 灵活，甚至可以在下班时间继续服务客户，帮忙收取重要文件。
我服务的贷款公司叫 Bamboo Mortgage Service，有人叫竹子贷款，或者富贵竹贷款，位于82街及 Powell 交叉口（8333 SE Powell Blvd），老板是美国人但他对华人社区有很大的服务热忱，我们60%的客户是华人，员工会说普通话及广东话，从申请贷款到准备文件全程都有中文服务，欢迎来信/来电/微信询问任何问题。网站是 www.bambooloan.com
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