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想省钱，想买房的
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随着近几年的移民热潮，投资移民或者是工作签证留下的新移民越来越多，年龄层也越来越年轻化。当我们已经讲波特兰这座美丽的玫瑰园当作自己的家的同时，更多的人比起租房更想拥有一个属于自己的家，结束租房的生活。而在这里如何贷款，贷款有哪些利弊，对于新移民的贷款又有哪些新的趋势呢？在此为你一一解答。
文丨Yiling Hu (Jenny)
编辑｜阿什利
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1
免估价报告机会大增
买房一般都需要做个估价报告 (appraisal)，银行会要求找一个第三方中立公司去大概看下屋况，然后调查该区域同类型房子最近售价来估计标的房值多少钱，毕竟没人想当冤大头。这个费用在波特兰区域目前在600-800元之间，时间平均三个礼拜，要是有拖延很可能影响贷款审查时间。
从九月开始，买房时透过 Freddie Mac 的自动评估系统有大幅机会得到免估价报告 (appraisal waiver) 的结果，目前我的经验是如果首付高信用好，有50%的机会可以拿到。但是不是每家银行都配合 Freddie Mac 政策，买房前记得问下，如果幸运得到waiver 可省下不少时间及金钱。
 2 
LPMI 产品越来越便宜越来越普遍
LPMI= Lender Paid Mortgage Insurance 贷方负担贷款保险，这个只适用于自住房。一般首付没有达到20%的情况下，买家月供除了本金利息地税保险之外，还要多付一两百块的 M.I. (Mortgage insurance = 贷款保险) 而LPMI的概念是，不需要自己付 M.I. 由银行来帮你付M.I. 但是买家需要选择比较高一点点的利率。 
举例
30万房子
20% 首付利率是4% 
15%首付利率是4.125% 
10% 首付利率是4.25% 
5%首付利率是4.375% 
如果用稍微计算下，其实多了这0.125%-0.25%的利率每个月很可能才多付20-30元，但是买家可以提早实现买房的梦想，而且很有可能在存首付的过程中市场利率还往上涨了，结果到头来拿到一样的利率。值得注意的是：LPMI的产品对信用分要求高，所以在美国生活一定要爱护信用，切莫因为拖欠小额账单，或者过度扩张信用（不要短期密集申请新信用卡）使得买房时因信用不好而有大损失。
 3 
EAD卡及社安号就符合基本贷款条件
不少华人朋友透过留学，依亲，庇护等方式先得到EAD卡 (Employment Authorization Document俗称工卡），可以在美国合法工作。比较宽松的贷款银行只要有EAD卡并申请到社安号能报税就算符合基本资格，但是这只是开头，还需要配合建立信用及合理报税才能得到贷款。建议所有有EAD卡且未来有计划买房的买家及早开始准备，最容易得到贷款的是W-2的工作，自雇一般要两年报税才能贷款。
 4 
不需两年工作经验的例外情况
大部分贷款人需要两年工作经验，但是有几个例外：
A. 在家带小孩的妈妈重回职场六个月即可作为贷款人。政府规定贷款公司不能歧视因生育而中断工作的妇女，如果生产前有工作经验且能够提出证明（即使在其他国家工作），妈妈们只要开始工作六个月（W-2）就能作为贷款人。
B.刚从学校毕业的学生，工作几个月立刻可以贷款，或者中断工作回去学校进修（不需要高大上的学校，任何community college都算）等结束后都不影响贷款机会。
C. 新移民如果能提供在原国家的工作记录，在美国有W2工作几个月就可以贷款。
 5 
不要被有点小问题的银行房吓到

银行房(因拖欠贷款而被银行回收的房子)如果在估价appraisal时没有水电，办理一般常规贷款（conventional loan）并没有影响。本人对HUD HOME及HomePath的银行房贷款都有经验，欢迎询问。很多一般大银行不敢碰的银行房，只要结构不涉及安全考量，其实还是符合常规贷款资格，贷款买来做些整修就可以大幅提升价值，不论自住或者作为投资都是很好的机会。
 6 
神奇的2555 Code - 居住国外，领国外薪资者
只要报税还是可以贷款

只要拥有绿卡或者公民身份，即使雇主在国外，只要海外报税两年就可以贷款。每年报税时，所有居住在国外的人士虽然在国外有领工资，都可以使用一个特殊2555 code来 “报税而不交税” （更多信息请参考https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i2555.pdf）。
理论上一个海外居民不住在美国境内，没有享受到国家的任何服务，不需要付所得税给国税局，但是有收入还是要”告知”国税局，再根据海外居住总天数算出个高额免除额，基本不太需要交税，但神奇的是，要贷款的时候就可以使用全额的工资收入来计算贷款金额，这么好的事当然不能错过。
总结
在2008年次贷危机之后美国政府开始加诸各种各样贷款的限制，让房屋贷款的门槛大幅加高，但是近年来政府也理解买房是人民的愿望，所以慢慢的又开始有些折衷方案，希望能让真的有需要也有能力的人能轻松一点得到贷款。
贷款买房绝对比想象中困难，不是”有钱”就可以贷款，我认识很多很有实力有财力的买家，却因为文件达不到要求而无法通过贷款。 贷款的基础是报税，合理节税需要咨询专业。我理解人人都不乐意把辛苦挣来的钱白白交给政府，但是很多情况是即使”报了”也可以合理的抵扣掉。最好的例子就是出租房报schedule E虽然有收入但是有很多项目可以抵扣，尤其depreciation(折旧)可以报，抵扣下来通常不会增加多少收入。
明年一月可以开始报税，在此提醒所有有兴趣买房（以及任何贷款）的人找个好的会计师咨询，并告诉他们买房贷款是你的目标，更理想的是在报税报出去前先跟贷款经纪咨询好，如此准备好，等需要买房的时候一切就水到渠成。
专业贷款公司跟银行差别在哪里？
▲ 美女小编Jenny的微信，欢迎猛戳聊天，出了贷款问题，她也精通波特兰的吃喝玩乐
在我求职的时候也考虑是否加入银行，大银行既有客户多，名声响亮，整体就给人高大上的感觉。但仔细权衡后我还是决定加入专业贷款公司（Broker），原因是我觉得 Broker 比较有弹性符合我的理念。Broker 跟多家放款银行（Lender）合作，能针对贷款人不同的情况帮他们找到最适合的 Lender：要是来个 Intel 高收入报税简单的工程师，我就找个审查严格但以低利率出名的公司，要是来个产业多报税复杂的公司老板，我们就找对收入认定宽松的公司。每个人都有不同的情况，我们只看一次收入调一次信用，就能尽可能帮借款人找到最适合的配对。
银行当然有银行的优点，但一般而言审核 （Underwriting）比较僵化，一家银行一套审查制度，要是借款人申请过不了就得跑下家银行碰运气。加上银行门面及人事成本高，营业时间固定，不如 broker 灵活，甚至可以在下班时间继续服务客户，帮忙收取重要文件。
我服务的贷款公司叫 Bamboo Mortgage Service，有人叫竹子贷款，或者富贵竹贷款，位于82街及 Powell 交叉口（8333 SE Powell Blvd），老板是美国人但他对华人社区有很大的服务热忱，我们60%的客户是华人，员工会说普通话及广东话，从申请贷款到准备文件全程都有中文服务，欢迎来信/来电/微信询问任何问题。
网站： www.bambooloan.com
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