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在美国的华人和新移民往往对房产投资感兴趣，尤其是能获得稳定租金收入来源的投资性房产。对于投资类型房产，就是要寻找性价比高，低于市场价格，有增值空间，或好地段，容易出租，稳定租金收入有保障。由于这种需求，拍卖房产尤为受到投资者青睐。
“Flipping House（翻新转手）”，一种房产投资形式，指投资者买下一套房子之后经过翻修迅速转手以获取利润的做法。
那么如何找到并拍得合适的拍卖房产？如何进行旧房改造？以及在房屋翻新中有哪些注意事项？这些课题投资者都需要做足功课。
2018年10月28日，北京时间周日早上10:00，移投路直播间特邀芝加哥房产经纪人Cathy做客，为大家解答以上问题。
——嘉宾介绍
移投路讲师— Cathy Wu
MBA，资深房产经纪人，擅长芝加哥市区及近郊的房产投资与分析，年交易数高达60笔交易以上，总交易金额高达20M以上，在大学周边多户型独栋别墅的投资与管理有丰富经验。
——主讲环节
大家好！今天讲座将围绕以下四大部分展开：
1）“旧房翻新”的市场前景和收益回报
2）购买拍卖房值得注意的几个问题
3）旧房改造值得注意的几个问题
4）芝加哥“旧房翻新”案例分析
  • 第一部分：“旧房翻新”的市场前景和收益回报
美国房产是否达到了市场高点？是否要继续投资美国不动产？又有哪些成本低收益高的房地产项目可以投呢？
美国二手房产旧屋改造(Fix &Flip)十分常见。原因是美国的房产市场成熟而且是永久产权，房子除非是危房，不得不推倒重盖，否则往往倾向于在原有房子的基础上做维护和修复。
旧房翻修是指低价买入老房子，在短期内装修翻新，然后在市场上高价卖出获取利润。旧房翻修在商业繁荣、学区好、房价相对高的地区发生的尤其多。旧房改造投资往往出于两种目标，投资转卖Buy-and-Flip，或是投资出租Buy-and-Hold。旧屋改造以其周期短，成本相对低，回报高的特点受到了众多美国当地人的青睐。
旧房改造的投资方式在国内很少见。在国内，绝大部分城市的商品房年代超过40-50年的几乎找不到。在国内买家在购房时通常会采取自己装修的方式，并不太在意购买时房子本身的装修的是否符合自己的心意。只要地理位置够好就可以。
而在美国，购房人对于拎包入住的要求可以说是非常重要的条件。旧屋改造的本质是修缮老旧房屋，使其重新回到市场成为抢手住宅并以高价成交。
旧屋改造的优势主要包括：
1、短期见效，规模较小的房产，资金通常6-8个月就可以实现回收。而规模较大，回报更丰厚的旧屋改造，也会在一年半左右完成。
2、一些房产位置适合中长期或长期持有的，可以考虑出租，获取租金收益，等房产价值增值到理想价位再出手。
3、现金流动性相对高。一个项目完成后可进入下一个项目，资金利用率高。
美国的人力成本比较高，无论是处于房产市场的哪个阶段，旧房改造相对于建造新房都有比较好的性价比和回报。低价买入旧房屋，短期内装修翻新，再以高价售出，获得不菲的经济收益。
根据美国房地产研究公司RealtyTrac的数据，2016年，全美翻修房屋共有193,009套single-family home和condo，在整个销售中占到5.7%。根据RealtyTrac的投资收益统计，2014年在美国房产翻新生意最易获利的10个大都会地区，旧房翻新的投资回报率达到48%；而在2016年，旧房翻修的利润更是达到10年来历史最高，平均毛利润为62,624美元。
因为老房子的购入成本相对低，投资人如果不惧时间成本且翻修经验丰富的话，能够在短时间赚取高额利润。
  • 第二部分：购买拍卖房产值得注意的几个问题
旧房改造首先就需要寻找到增值空间比较大的标的。那什么样的房产适合做旧房改造呢？拍卖房产一般低于市场价格出售，很自然的成为广大投资者的目标。
购买廉价房/法拍屋的好处显而易见就是"划算"。由於美国的房产每年都是有一定的持有成本，包括房地产税以及物业费，银行收回了大批法拍屋以後便急於脱手，所以很多法拍屋的价格可能会非常低廉。
美国市面上的廉价房(DistressedProperty)大致分为以下的三大类：
1) 亏本出售(ShortSale)
在美国，当人们无法每月按时房贷时，可以在银行给予的一定宽限期内向银行申请亏本出售(Short Sale)--将房产以市场的价格或是略低於市场价的价格出售，通常销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据屋主的经济情况决定是否同意业主亏本出售。此时业主仍拥有房屋的产权。
2) 拍卖中的法拍屋(Foreclosure)
宽限期结束后，如果屋主仍然不能及时还贷，那么业主抵押给银行的房屋的赎回权将被取消(这种情况丧失抵押品赎回权的情况就被称为Foreclosure)，其房产就会被公开拍卖(Public Auction)。此时屋主已不再拥有该房产的产权了。
购买这一阶段的法拍屋是风险最大的。买主需要按规定在竞拍後支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查。另外通常若原业主在这时又可以还清贷款，原业主可以优先购回自己的房子。
在这样的拍卖中，银行通常就以房屋贷款的欠款金额作为竞价，所以在大多数情况下，竞标法拍屋的买家会以略高于房屋欠款的价钱得标，同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。
3) 银行持有的法拍屋(RealEstate Owned by the lender，简称REO)
在拍卖结束后，银行很有可能成为法拍屋的得主，房屋产权会被过户给银行，这时候，银行会通过经纪人出售房屋。一般来说，银行会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修，不过仍然有很多这样的法拍屋房屋情况处於不好的状况，买家一定要请专家来检查房子。
几个常见问题：
A. 拍卖房是否需要新业主偿还原有贷款或欠款？
拍卖房原来业主的贷款跟新业主其实没有直接关联。无论哪一种拍卖形式，拍卖所得都是用于补偿原来业主的贷款，贷款银行承受相应的亏损。当然拍卖房产尤其是公寓，经常会遇到原来业主有未及时交付的物业费，或者由于物业欠款被物业公司律师上告的律师费。许多州的法律对此类房产有规定，拍卖房可以将不超过近期6个月的欠款转嫁给新业主偿还。所以如果遇到此类情况，买家律师可以跟拍卖方或代表卖方的律师协商是否可以免除这块费用。
B. 拍卖房产交易的一些要求和几种形式？
市场上常见的拍卖房产机会一般会优先以自住为用途的买家，自住买家同时可能被要求在一年之内不允许转卖。如果在一定时间之内没有自住买家被接受报价，银行就会考虑投资买家。购买拍卖房有可能要求买家提供社会安全号。而且往往倾向于现金出价。有些拍卖公司还要求短时间内交易，比如两天内现金交易，拍卖当天支付10%定金，第二天缴付尾款。
所以参与拍卖竞标的投资者现金需要提前准备充分。当然，有一些拍卖的房产，在市场上放置一段时间仍然没有比较理想的现金买家出现的时候，银行也会考虑贷款的买家。
C. 寻找拍卖房产的几种渠道？
有不少第三方拍卖公司专门承接这种拍卖房出售业务。有网上拍卖平台，也有现场拍卖，也有通过代理银行拍卖房产的地产经纪人出售。竞价的方式有Highest and Best Offer，就是竞价方无从了解任何一方出价情况，完全凭据出价经验和预算来报价。有些网上平台或是现场拍卖，是公开所有报价的情况，可以在限定的时间内加价。
有些房产可以提供房屋检查周期，有些房产无法进入考察实际状况。还有些拍卖房产原业主或者租客仍然居住在房子里，那风险就会比较大，非常可能需要做Eviction，驱赶居住者。所以更加要求竞拍者对当地市场有深入的了解。
什么样的人适合购买廉价房/法拍屋？
1) 现金充裕
美国房屋的卖家通常都希望买家用现金成交，这样便可以快速过户。所以拥有充足现金的买家会有更多的机会抢购到自己中意的房子，另外也会有更多的机会获得折扣。
2) 消息灵通
买家最好人在当地，因为好的法拍屋房源一定是第一时间被当地人抢购一空的，不会在市场上停留太久。另一方面，人在当地也方便实地调查房屋的情况，避免买到质量存在问题的房屋。
3) 丰富的行业知识以及敏锐的判断力
购买廉价房屋的过程与其他挂牌房源有很多不同之处，若没有丰富的经验很可能遭遇巨大的风险，不仅没有捡到便宜还可能麻烦无穷。另外，发现了优质的屋业需要立即抉择，机会一定是稍纵即逝。
当然，如果是异地投资的买家，最好有可信赖的经纪人合作，或找到有经验的投资代理公司。有些买家是在美国专门设立自己的公司来进行多次的投资。
  • 第三部分：旧房改造值得注意的几个问题
如果寻找到了好的旧房改造目标，接下来就会涉及到施工和设计过程。对于旧屋改造从寻找、挖掘有巨大升值潜力的房屋标的，到设计符合美国当地购房人品味和生活方式的房屋、充分增加房屋附加值使其以高价值在市场上成交，每一步决策都需要多年的经验去支持。
一些常见的问题值得投资者提前作好功课，比如：
A.房子是否存在违规记录，如果有如何消除？
旧房改造经常会遇到有存在违规记录的房产，原因是这些房子一般建造年代相对久，存在老损，再加上如果是拍卖房银行一般也不会再花费额外的精力和经费去维护。
存在的违规记录往往是房子外观没有达到城市建筑要求，或尤其是安全性存在一定安全隐患，或建筑安全不达标，有些时候是房屋内部违规改造或搭建，没有经由城市土地管理部门的许可。如果存在违规记录的话，需要在进行房子的任何改造之前消除这些记录，才能进一步去申请新的改造许可。
B.房屋改造过程中是否需要申请施工许可？
每个城市对于建筑安全和要求都有明确的规定，大部分情况下，如果是在原有房子Zoning要求允许的情况下进行改造一般施工许可非常容易被批准，如果是在原来房子批准结构设计基础上做一些维护性的修复，比如更换窗户，维修外墙，更换屋顶，更换房屋设备和常见的内部软装改造，一般都不需要申请施工许可。
但是建议跟有执照的建筑师和施工队合作，对原有房子的实际情况进行深入调查，制定好改造重点和施工优先顺序。避免违章施工，这样可能会带来不必要的麻烦和罚款。
C.哪些是装修过程中需要注意的事项？
那么在购入老房子后，具体可以通过翻修哪些项目取得高回报呢？美国装修杂志“RemodellingMagazine”统计了2012年10项回报率最高的房屋翻新项目，比如：
更换外墙：在所有翻新项目中，更新外墙是投资回报率最高的项目。该项工程平均耗资$13,000，投资回报率为78%。
更新大门：更新大门能有效维护房屋外观。它平均耗资$1,200，投资回报率为73%。
增建阁楼卧室：该改建工作平均耗资$50,148，回报率为72.5%。在增加居住空间方面，地下室是仅次于阁楼的改建项目，不过工程要复杂些，费用要高些。
厨房翻修：该项目平均耗资$19,588，回报率为72.1%。
增建木制露台：平均耗资$10,350，回报率为70.1%。
  • 第四部分：“旧房翻新”案例分析
案例一：Single House Flipping
如果希望在短时间内转卖房产获得高回报收益，独立别墅的改造往往是比较容易实现。Single House的改造就跟设计非常相关，需要按照当地市场大部分买家的审美标准，房子要兼顾功能性和美观性，同时，是在原有房子条件下，在尽可能节省装修成本前提下，做提升房屋价值的改造。
按照我们的经验一般改造设计避免过多的个人风格。绝大部分Single House Flipper会期待20%以上的增值回报，一些经验比较丰富，对当地市场价格把握比较精准的投资者可以做到超过50%的回报。
案例二：出租房产的改造
Multiple-Family多户型出租房产的改造方式跟SingleHouse不同。出租屋的改造往往需要考虑尽可能的提升房子的使用面积，做对增加出租收入有帮助的改造，比如，增加房间数，增加相应的卫生间，改造厨房，增加洗衣干衣设备等。
出租房也分长租和短租（Airbnb)。在美国一般长租是不需要提供基本家具的，租客自己都会自带家具。当然，如果租客主要是针对学生，那可以考虑提供简单家具，学生租客一般租约1-2年，流动性相对比较大，这样可以避免搬进搬处，对公共区域有损坏。
现在全美非常盛行短租屋，类似于国内的民宿。如果是短租或酒店式的出租屋改造，当然都是配备所有家电家具设备，甚至有些Bed-and-Breakfast，还提供一些简单餐饮服务。
如果有兴趣进一步了解关于旧房翻新投资的听众可以再与移投路客服联系，我可以提供一些比较详细的案例解释和图片。
——问答环节
Q1、购买法拍屋和一般的房产有什么不一样的吗？
答：刚才讲座里面有提到法拍屋的种类和一些交易程序。法拍屋在购买过程与一般房产有不同处，可能会涉及到一些欠款，比如所欠近期6个月的物业费，交易程序也一般要求短时间之内现金交易，可能会不提供房屋检测的时间，可能交易无法成功完成如果原业主在规定时间内偿还贷款等。
但总体讲法拍屋会低于市场价格出售，而且有些时候在房子维护状态不好的情况下很可能会远远低于市场价格出售。
Q2、旧房翻新是不是会涉及很多房屋改造的规定，芝加哥在这方面有哪些规定？
答：旧房改造可能会涉及到很多城市土地管理部门的规定要求需要遵循。比如，如果购得的旧房有违规记录的话，需要事先修改违规才能进行之后的改造。如果需要修改Zoning的话，就是要修改原来土地使用的用途或建造结构要求的话，那要申请Zoning Change，这个时间可能会比较长，也有可能申请不下来。
在设计房子内外部装修时，也会存在需要申请房子改造许可的程序，当然有些装修内容是不需要申请许可的。建议参考每个城市土地管理部门的要求，或与有经验的建筑师或施工团队合作。避免不必要的违章罚款。
Q3、flipping house 的回报率怎么计算？风险大吗？
答：投资回报的计算其实一样是看实际支出和最终交易回本之间的增值比例。当然Flipping House的话，除了房子购买的成本，还要考虑装修费，设计费，改造审批费用，有些时候修改Zoning的话还有律师费，检测费，交易经纪人费用等。
任何投资都是有风险的。但是旧房改造相比于购买空地建设新房的风险还是比较小的，投入也一般比较小。旧房改造的风险在于，比如购买标的是拍卖房的话，有之前提到的购买拍卖房产的相应风险，比如可能没有房子检查时间，可能需要驱赶住户等。
所以需要对本地市场的了解，以及整个投资过程有经验的团队合作。建议是跟有执照的经纪人，建筑师和工程队合作。
Q4、旧房从拍到，再改造、出售看起来似乎很麻烦，可以全部交由经纪人处理吗？还是要找专门的房屋管理公司来管理？费用如何？
答：并不是所有的房产经纪人都能够提供全套的服务。当然也有经验丰富的经纪人公司，或是投资管理公司在提供此类服务。费用其实很难一概而论。因为每个房子改造的情况不同，改造过程还涉及到不同服务类别的人员，比如建筑师，施工队，律师等。
当然，也有专门从事此类投资的公司以众筹方式为投资人提供投资机会，这种情况下，投资人就不需要为改造过程而烦恼了。就脱离家庭的关系了。

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