崩盘尚不足虑但美国楼市已然“入秋”

美国楼市跑不动了。

近来，美国房贷利率再次刷新七年新高，还创下特朗普胜选美国总统以来最大涨幅。受此影响，尽管房价增速有所放缓，房价却在节节攀升。种种因素叠加之下，美国8月成屋销售连续六个月同比回落，有分析称现房销售已经见顶。

《华尔街日报》援引房利美首席经济学家Doug Duncan指出，抵押贷款利率的上升，加上强劲上涨的房价，已经拖累美国楼市。

但上述媒体也表示，好消息在于，与金融危机前的历史性崩盘相比，当前的美国楼市还不具有太大的下跌空间。上一次美国楼市泡沫破裂时，房价暴跌25%，单户型住宅开工率从超过170万户的峰值跌至2011年的43万户。

《华尔街日报》还看到，此次周期与前次不同，部分原因在于建筑业未曾在美国经济扩张期中真正受益。

美国正在经历至少三十年来最严重的待售住房短缺问题，而非供应过剩。这再次推高了房价，并将首次购房者拒之门外。

目前来看，住房仍然是美国人投资的首选商品，是经济趋势的传统风向标。

华尔街见闻会员专属文章《全球经济两大支柱“现拐点”：车市已入秋了，楼市也风雨飘摇》曾提到，但在过去几个月，美国房地产市场一直在下滑。

涵盖美国20大城市的Case-Shiller房价指数7月年化涨幅为6%，同比涨幅为5.92%，是去年8月以来的最低，也远低于上涨6.2%的预期。指数实际增幅偏离预期的幅度也是2016年5月以来的最大，这是美国楼市放缓的又一信号。

此外，房价和工资之间的巨大差距最终将使市场陷入停滞，同时利率上升，抑制了需求。

数据显示，2018年三季度，全美中位数房价为25万美元，同比上涨6%，是平均薪资增速（3%）的两倍。从2012年一季度触底以来，美国中位数房价累涨了76%，同期的平均周薪涨幅仅有17%。

标普道琼斯指数公司负责标普凯斯席勒全美房价指数编制的主席David Blitzer也曾表示，不断提升的住宅价格和按揭贷款利率正在侵蚀房市购买力。

截至10月11日的数据显示，美国30年期固定抵押贷款利率跳涨至4.9%，创2011年4月中旬以来最高，打破了上周4.71%的七年新高纪录。

这代表房贷利率上涨了19个基点，创2016年11月17日以来最大单周涨幅，当时上涨了37个基点。

有评论称，30年期固定房贷利率若“破5”，将吓跑很多住宅买家，加速美国楼市下行趋势，进而影响更广泛的经济领域。

房贷利率疯涨之际，大部分地区房价也在涨，美国人越来越买不起房。

住宅调查机构Attom数据解决方案公司近日发布了2018年第三季度美国住宅可负担指数，读为92，低于二季度的95和去年同期的102，并创2008年三季度以来的十年新低（当时读为87）。

Attom公司高级副总裁Daren Blomquist指出，不论在全美或按当地市场标准衡量，住房抵押贷款利率走高，已将美国房价推升至十年来最不可负担的水平。

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