◎作者 | 迷妹酱
◎来源 | 外投家(yhomes)已获授权
我的朋友山田君,在东京有一处居所,是一间近50岁高龄的公寓。
说得好听点,是古董房,说得难听点,只是一间达到使用年限的老公寓而已。
他是在10年前买下它的,当时的房龄便是近40年的状态。问起为什么要买一个旧公寓当新居时,他说——最主要原因是没有那么多钱啦。
150岁的房子,还有优点?
山田君的房子位于东京23区内,距离JR某站徒步5分钟,可以说是好地段了。面积为50平的2DK(2个房间加厨房),当时的购入价约为1600万日元。因为发现周边相同面积的较新一些的房子,房价是它的2-3倍,所以觉得超极划算,就买下来了。
当然除了价格低以外也看中位置好,生活便利,居住体验好。
他也曾用不动产网站上的查价服务试着查了下房子现在的市场价,结果马上收到2家不动产公司发来的“有购买意向”的消息。而且,查价时8家不动产公司有6家报的价格比购买价格要高。
虽然是老旧的古董房,但是因为地段好,房子虽然贬值但土地却升值,也保障了资产的价值。
2古董房给你,你买吗?
山田君的房子用于自住,所以考虑的方向主要是合理的房价,便利的生活条件。但是如果作为投资者,山田君的房子你会买吗?
我相信有很多人是不敢买的。

为什么?
第一个原因就是房龄越大折旧越低,修缮费相对较高。
日本RC造建筑的法定耐用年数是47年,房龄越大折旧越低。对于银行的评估来说,都是以法定年数为基准进行计算的。所以越老的房子可贷年限少,贷款审批也难一些。
当然并不是说法定年数到了就要把房子拆除,因为定期修缮,日本的房子基本上可以使用50-70年,甚至还提出了建筑设计要往使用100年方向发展。但是房子越老,比如像山田君的这种近50年的老房子,修缮费用就会更高。
如果房子达使用上限,管理组合也会征集意见准备重建,虽然有修缮基金里的钱可用,但如果之前的修缮中已花了不少,业主交的重建费就要更多一些。
第二个原因是太老的房子抗震性一般。
日本1981年实施了新耐震基准法,当年6月之后建造的房子都是按新耐震法建造的。在此之前建造的部分房子则是按耐震基准进行了耐震改造和加强,以满足新的耐震级别要求。但若是没有改造的古董房,还是存在抗震风险的。
看起来古董房似乎充满了各种坑,我们真的就不能买了吗?
其实正如开篇说到山田君的例子,古董房的魅力也是杠杠的。
第一,位置优势。建得早,生活便利、自带好地段属性,基础配套齐全。招租容易。
第二,总价低入手易。同样地段和面积,比较新的房子便宜很多。
第三,土地升值保值能力强。房子确实随着年岁增长而贬值,但土地不会。像山田君的房子,哪怕它50岁了,也仍然具备土地升值、资产保值的能力。
老古董房也有很多优点,并不是一定不能投资,最重要的是搞清楚什么样的古董房适合自己买。
3“古董房”的正确购买方法
既然说古董房是可以投资的,我们如何在茫茫房海中找到适合自己的那一间呢?
挑房秘诀一:选择地段好的
在选择投资用房的时候,首先要对房子所在的城市、区域、地段进行考察,对于用于出租的老房子来说地段就是生命!
老房子本身就有位置优势,在选择的时候更是要精挑细选,比如优先选离商圈或大学近的等等。
挑房秘诀二:选择价格低估收益高的
若是长线投资,则实际回报率比较重要,租金收益扣除各种费用后可达5%左右的房产都算比较适合投资的(东京一些地段好的区域4%以上也可以考虑)。
若是短线投资,则估值低比较重要,售价比估值低越多,之后再出售时获益也就越大。
总的来说,就是选择总价低收益高的。
挑房秘诀三:确认抗震性
对于日本的房子来说,抗震是基本属性。特别对于古董房来说,本身的抗震性过关加上平时的维护很重要。
所以在选房子时,首先要确认房子的建造材料,比如是不是RC造或SRC等。第二要确认建造时间是不是在81年6月以后。因为这个时间点以后的房子都是根据新抗震基准建设的。中地震时不受损,大地震时不倒塌。
但也并不是说81年前的古董房不能买,除非回报率特别高,总价特别低,位置还特别好,否则也是不建议的。
挑房秘诀四:确认修缮情况
在咨询房子情况时,可以找中介确认房子的修缮情况,包括:
  • 到目前为止的修缮记录
  • 今后的修缮计划
  • 修缮基金的计提总金额
因为投资房产时最好花费少收益高,而修缮基金用得少,说明房子情况好,买入后修缮费用负担少。
对日本古董房有兴趣的小伙伴,不妨也用这几个秘诀去分析一下看是否是值得投资的。不要先在心里对它产生了排斥,反而会错过很多淘宝的机会噢。
东京房产是个很安全和健康的投资,有稳步增长的房价,有稳定的收益率,房子容易出租,也不难转手。东京市中心的一些区,土地价格涨幅比较可观,尤其是中央区,千代田区,港区,新宿区。
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