来源｜21财闻汇（ID: jiayou21cbh）、时代周报、每日经济新闻、财经观潮（guide0929）作者：潮哥、21世纪经济报道（jjbd21）记者：张敏
编辑｜价值线  小精
从门庭若市到门可罗雀，从千人摇号抢房到无人问津，只用了不到半年的时间。
被大多数人认定坚挺的一手房价，也已经开始出现松动的迹象。
然而，降价始终是开发商最后的选择，按照过去经验，只要房价出现下调现象，前期购房者就开始所谓的降价维权。
万科近两日在深圳举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。有微博网友评论，房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。
楼市惊现尴尬一幕：
近500套房子开盘，0人购买！
极具戏剧性的西安楼市，从巅峰到低谷，只用了不到半年。
2018年4月29日，乍暖还寒的西安街头流动着两波躁热的人群，他们浩浩荡荡地分别奔赴位于西安与咸阳接壤处后卫寨附近的恒大都市广场1号楼和位于西安市长安区韦曲十字商圈的融创天朗南长安街1号，准备摇号抢房。
前者248套房，中签率不足1/10，后者推出的700套房，有5000多人参与摇号。
那几个月里，西安在摇号、限价与几乎零门槛的落户新政推动下，尽情享受着楼市饕餮盛宴，成为全国关注的焦点，仿佛回到了盛唐。然而，好景不长。
5个月后的9月27日，在距离上一次5000人抢房的融创天郎南长安街1号7.6公里的雁塔区三迪曲江香颂枫丹，推出了473套新房源，不同的是，这次仅18人登记购买，而经过现场核验通过的家庭却只有零个，最终近500套新房无一人购买。
创下了西安房地产市场2015年下半年以来，项目无一人购买的纪录。
同一天，位于西安未央区的世茂璀璨倾城也推出了297套新房源，结果同样惨淡，仅两个家庭通过最终核验。
从门庭若市到门可罗雀，从千人摇号抢房到无人问津，只用了不到半年的时间。与西安这座千年古都本身的文化激情相比，西安楼市潮水退去的速度快得惊人。放眼全国，没有一个城市有这般戏剧性。
杭州二手房最高降幅36%
无独有偶，据《钱江晚报》报道，杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量为2718套，环比8月下降了32%，成交量大概率将创6个月来新低。
随着成交量跌入谷底，二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%～10%左右，个别小区甚至超过30%。
开发商想出货，购房者在观望，二手房价在下滑，被大多数人认定坚挺的一手房价，也已经开始出现松动的迹象。
这次不是在其他城市，而是在杭州。
据《钱江晚报》报道，在余杭区临平，年份较老的二手房价格大约在2万元/平方米左右，与6月相比，下降了大约2000元~3000元/平方米；而次新房价格约在2.5万元/平方米左右，下降了约1000元～2000元/平方米。就整个临平区域来说，降价幅度已然接近了10%。

而在江干区的景芳区域，自6月以来，二手房的单价下降了约3000元/平方米，目前普遍价格在3.8万元/平方米左右，降幅约7%。

在余杭区的闲林，个别小区的表现更是让人大跌眼镜，例如，从透明售房网公布的数据来看，新时代城市家园小区8月签约均价环比7月下降了36%。
前8个月土地流拍807宗
2018年的全国土地大量流拍，这是过去多少年很难见到的。
北京300公里外的石家庄，280亩普通宅地正在等待竞拍人。最终因无人报价，这场9月17日的公开出让活动只能叫停。
中国指数研究院数据显示，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。
整体看来，2018 年土地流拍现象较前两年明显增加，单月流拍建筑面积均在500万平方米以上，6月以来更是突破千万平方米，土地流拍节奏不断加快。对比市场推出的总建筑面积，流拍率自二季度以来不断攀升，8月数值已达 7.05%，创月度流拍率纪录。
三四线城市仍为土地流拍事件高发区域，但下半年以来占比有所下降，二线城市占比逐渐上升。统计年内流拍土地规模排名前 20 的城市中，二线城市达8家，而且排名前四位的太原、阜阳、天津、合肥中，有三地为二线城市。18 月，二线城市平均流拍率为 5.12%，平均溢价率 17.37%，而三四线城市流拍率仅 3.98%，平均溢价率更是比二线城市高出 12 个百分点。
但前8月，房企购地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%，流拍的同时，开发商仍在大举拿地。
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受时代周报采访时称，关键要看市场的结构。很多城市虽然流拍数量多，但成交量也还是大的，换而言之，主要是供地节奏在加快。但房企在新环境下变得更加谨慎。
东吴证券宏观固收首席分析师周岳表示：调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛。特别是一二线城市，限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。这对于房企的经营盈利产生较大压力，加之土地配置费高企，才使得多处地块无人问津。
除此，现金流是房企杀手，回款慢、融资难，还债高峰期到来。数据显示，自2018下半年到2021年房企有息负债集中到期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后到期的总规模0.9万亿元。
同时，房企在销售端又遭遇史上更严厉的“限购、限价、限签”，直接导致房企经营现金流回款慢，回款少。接下来，房企将整体处于“频还债，融资少，回款少”的尴尬局面。
多地打折降价，
还有开发商送宝马！
楼市降温的情况，在其他热点城市也能见到。
据《经济参考报》报道，中秋小长假前两日，北京新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。较2016年同期的422套和280套，分别同比下降57%和78%。
在广州，小长假前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。中原地产首席分析师张大伟表示，2018年“金九”楼市未现，楼市降温已经来临。
在深圳，两个多月前，华润城三期的热销曾经轰动全国，认筹之时，买房者排队离婚验资，6776人抢购741套房。但9月中旬，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者走访了深圳十余个楼盘发现，看房的人数寥寥，多数楼盘均只有三五组客户。
市场趋冷，为了回笼资金，深圳的开发商纷纷祭出各式招数，一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。
以大鹏新区一个住宅楼盘为例，不仅价格较之前有所下调，也同时推出了分期首付为客户垫资——首期付完一成，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。
在上海，有新楼盘不仅打折优惠，还送宝马。某楼盘的置业顾问告诉记者，89平的户型能享受宝马X1或3系的零元购，也就是送一辆宝马车给你，如果你不想要车还可以折现，大概能抵22万元左右的房款，抵扣完后，单价也只有31000多元/平方米。
降价是坏选择，
已有开发商“降配”销售
“2008年，2011年，2014年，全国出现过3轮非常明显的退房潮现象，只要房价出现下调现象，前期购房者就开始所谓的降价维权。”
中原地产指出，降价“维权”的现象时有出现，其中以2011年最为典型。
公开信息显示，从2011年9月开始，北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象，万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁，部分项目的业主还与保安发生肢体冲突。
今年的市场形势，被认为与上述三年有着类似之处。在旷日持久的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行的选择。
但有房企人士近日向21世纪经济报道表示，“直接降价”通常是企业最后的选择。因为多年的操盘经验告诉房企，直接降价通常会引发类似的纠纷。
“如果不得已要进行调整时，最先选择是‘降配’。”
该人士说，“降配”是指在不调整价格的基础上，对装修、绿化等配套设施的标准进行下调，从而弥补利润率的损失。
在“降配”的同时，有些项目还会变相降价，比如，减少赠送面积、提高车位价格、提高精装修价格等等。这些做法同样能够达到弥补利润率的目的。首次开盘的项目则可以选择低开（低价开盘），或价格优惠策略等。近期的价格优惠策略，大多发生在首次开盘的项目中。
该人士表示，选择直接降价，通常意味着项目已经“别无选择”，这是一个“既损失利润、又损失口碑”的做法。

延伸阅读：一二三四线城市房价会怎么走？
一二线城市仍有支撑
随着楼市调控的继续深入，价格调整有可能会继续蔓延。严跃进指出，项目价格下降会带来更多的观望情绪，一些资金状况紧张的房企，会将旗下项目加入降价行列。他认为，到10月份，类似降价还会出现。但不排除到了年底出现价格反弹的可能。
新城控股高级副总裁欧阳捷赞同上述看法，他指出，大面积降价潮的风险似乎不高。这是因为：在调控严厉的一二线城市，需求长期压抑，供应远远不足，高端住宅偏多，城市成长潜力巨大，地价下调余地很小，房价几无可降空间。
欧阳捷还表示，部分调控尚不严厉的二线城市，更是存在房价上涨动力。
根据上海易居研究院的报告，截至2018年7月底，全国100个城市的新房库存去化周期仅为9.6个月，明显低于12-16个月的合理区间。其中一些城市的去化周期不足5个月。
部分三四线房价极有可能回调
但随着调控政策的下沉，一些前期房价上涨过快的三四线城市，情况则不容乐观。
欧阳捷表示，房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市，未来极有可能出现价格回调。他指出一个现象，在很多省份，低能级、低等级城市的房价高于高能级、高等级城市，简言之，县城房价接近或超过省会城市。
欧阳捷表示，今年9月浙江义乌市二手房均价 21519 元/m2，同比上涨17.25%，环比也在上涨，这一价格已经高于很多中西部的省会城市。与此同时，河北多地房价高于石家庄市；江西赣州市、湖北宜昌市、安徽芜湖市的房价均已接近其省会城市。
前述房企人士也表示，三四线城市的市场容量本身就不大，并在此前的周期中释放殆尽，若棚改货币化大幅回潮，这些城市的需求规模和购买力都会受到影响，出现价格下调也就不意外。
中原地产指出：
过去3年，全国房价普遍上涨，投资投机需求有所抬头，很多需求还使用了较高的杠杆。无论此轮价格调整会否蔓延，市场参与者都应该增强风险意识，因为随着楼市调控的常态化，“只涨不跌的楼市博傻时代已经过去”。

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