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乐活按语

看在小市民眼里 有沒有泡沫化 日子一样这么过
【加拿大乐活网lahoo.ca 周瑜综述】全球最知名银行瑞银集团（UBS ）发布2018年全球大城市房地产泡沫风险排行榜，香港名列第一，慕尼黑第二，别以为咱温哥华、咱加拿大没事，事实上，接下来第三和第四都是加拿大的城市（多伦多第三、温哥华第四），随后则是阿姆斯特丹，伦敦，斯德哥尔摩，巴黎，旧金山和法兰克福。
工作至少9年 才能买小公寓
图：全球房市泡沫化危险指数 瑞银提供
这份报告将全球20个大都市有泡沫风险、估值过高、估价合理以及估价不足，分成4个类型：其中有泡沫风险（6个）：香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦；算是（泡沫化）危险最高的，注意看，多伦多和温哥华就在这里面。
其次是估值过高（10个）：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约，基本上正在朝泡沫的方向前进。
另外两个是估价合理（3个）：波士顿，新加坡，米兰，以及估价不足的芝加哥。
按照瑞银的定义，泡沫指数一旦达到1.5，就可以认为该城市的房地产市场存在价格泡沫风险。全球有6大城市的市场有风险，其中温哥华的泡沫指数为1.92，多伦多更达到1.95。
看在温哥华人和多伦多人眼里，实在很惊心，又很心累，特别是瑞银这份报告还有一项发现，即世界上多数主要城市的房价在过去5年内平均增长35％，但当地居民收入几乎没有什么增长。
这35%是什么概念，对温哥华居民来讲，其实没太大意义，大概就是5年前100万的房子，现在就是135万，看在温哥华人眼里，真是“呵呵”了，5年前100万的房子，在温哥华现在没有300万，200万也跑不掉。
而温哥华人的收入提高了没有，大家心知肚明，小编就不特别强调了。不过为了便于理解，瑞银的报告也将房价与收入比用年份来表示，他们算出来，与（平均）收入相比，目前温哥华是房价最贵的，要辛辛苦苦工作至少9年才能买下一间面积差不多60平米的公寓单位（而在10年前，只需要6年）。换句话说，现在温哥华居民买同样大小的公寓，要比10年前多干活至少3年。这也说明10年间房价上涨厉害。
同理，多伦多居民现在要努力工作至少6年，才可买一套买60平米的小公寓，而在10年前只需工作4年。
打击洗钱活动 避免房市泡沫
温哥华如今的楼市，不禁让人想起日本的楼市。1990年，日本房价最疯狂的时候，东京的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天7.5万加元）。其他城市也是进入疯狂状态。更有日本人喊出要买下美国。当初的霸气似乎全世界都是日本的，情况与现在大温疯狂炒房有点像。
燃鹅，这一下，让日本几代人都被房子坑惨了，到现在也没有缓过劲来。
图：在温哥华要工作至少9年才能买下一间小公寓单位
比较现在的温哥华，房市的热络很像当年的日本，但温哥华人年均收入，大概比当年的日本还低，而有能力炒房者，也几乎都是“海外买家”，这些“海外买家”可能在一波房屋上涨赚了钱后，拿了钱就跑；因此，泡沫的风险比当年的日本可能更大。
图：尹大卫誓言打击炒房
其实，卑诗省府也在努力压制房价的，以避免房市泡沫的现象发生。由于不少房屋投机客是藉买房炒房来达成“洗钱”目的，因此，律政厅长尹大卫（David Eby）开始在立法上加强打击这方面的非法活动，盼能减缓房市泡沫化的风险。
周四（9月27日）尹大卫与财政厅长及副省长詹嘉路（Carole James），就在省府维多利亚共同公布卑诗打击洗黑钱行动的最新计划。
同时省府也委托两个专责小组研究本省房地产市场洗黑钱活动。西门菲沙大学（SFU）教授、前卑诗副法务厅长马洛尼（Maureen Maloney），将领导专责小组研究卑诗现行法律及执行问题，以及卑诗与联邦司法管辖是否存在漏洞。
詹嘉路指出，炙热的房地产市场及可能存在的法律漏洞，令房地产市场存在被操纵的可能。她说：“当有人利用犯罪所获利润，参与房地产市场竞争时，省民不应该被迫参与其中。人们应该获得保证，房地产市场没有被洗黑钱等不法分子滥用。”
如果省府新计划能得到显著成效，相信能将温哥华房市的泡沬危险指数再调降，希望明后年瑞银再进行同样的调查报告时，能将温哥华的房市泡沬从风险最高的级别剔除！
但温哥华头条评论员风满山认为，自2016年以来政府各方对温哥华地产的喝阻其实已经收效，对于场外资金而言，现在的问题有二个，
一个是如何进来？中国在严控资金外流，而加拿大在严审资金进入；二是要不要进来，进来会不会被“关门捉贼”。
联邦政府“查税”、省政府“洗钱”都是翻旧账，越翻投资者心理越没底，外来资金只能是避祸远离。这样的情况下，其实有没有泡沫、泡沫多大已经不是关键了，因为自去年以来，已经处于挤出状态；关键在于房地产行业的能否“软着陆”。


温哥华和多伦多完全是不同经济形态的两个城市，如果说温哥华更依赖亚洲资金，那多伦多则更看美国的脸色。
风满山担心，有可能这两个城市的着陆状态完全相反。在全面经济表现均不佳的情况下，是软是硬，完全取决于两地政府对新来的外来资金态度。


信源：UBS
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