摘要
优投房联合CBRE推出《2018年美国房产市场白皮书》;
洛杉矶华人集中,有众多宜居的社区&教育资源丰富;
旧金山房价水平在西海岸的三大都会区中最高;
西雅图房价在西海岸的三大都会区中增速最快
熟悉美国的人都知道,美国的西海岸和东海岸都是美国大城市集中的地区。西海岸和东海岸也形成了各自独特的风格,从纽约和洛杉矶这两个东西海岸的代表城市就可以看出。
优投房联合CBRE推出《2018年美国住宅市场白皮书》,从都会区角度介绍和回顾美国房产市场。今天我们先来看美国西海岸的洛杉矶、旧金山和西雅图都会区。

1 洛杉矶大都会区

图片来源: Olenka Kotyk /Unsplash
关键词:美国第二大都会区、娱乐中心、美西华人最大聚集地之一、众多优质宜居社区
洛杉矶大都会区位于美国西海岸加利福尼亚州(California)的南部,是以洛杉矶市为中心,涵盖洛杉矶郡(Los Angeles County)和橙郡(Orange County)的美国第二大都会区(仅次于纽约大都会区),是美国西岸最大的都会区。2016年都会区GDP 为 1万亿美元,位列全美大都会区第二。洛杉矶是世界数一数二的娱乐中心,拥有著名的好莱坞与相关产业,比如位于洛杉矶市好莱坞的环球影业,位于Universal City的暴雪,位于橙县尔湾市(Irvine)的华特迪士尼都在洛杉矶都会区。洛杉矶也是全球科研产出强大的都会区之一,拥有数所世界顶尖研究型大学,另有不少教学型大学及社区学院,人才链源源不断,因此也是留学的热门目的地。
优越的环境和条件造就洛杉矶的高房价。2017年洛杉矶都会区独户和condo销售价格中位数均位列第二,分别为55.1万和42.1万美元。2017年约90%的城市房屋销售价格上涨,并且约40%的城市上涨超过10%。
2017年洛杉矶都会区房价增长率前十的城市
数据来源:Zillow
众多宜居的优质城市和社区:
洛杉矶大都会区的许多城市和社区,有着百里挑一的居住环境,也备受中国人青睐,近年来房价增长迅速。洛杉矶也将承办2028年奥运会,或将进一步推动房价上涨。洛杉矶市是洛杉矶大都会区的经济和商业中心,但房价并不是最高,2017年底洛杉矶市房价交易中位数为67.9万美元。洛杉矶都会区临海和靠山的地区有众多中产阶级和富人集中的社区,比如曼哈顿海滩市(Manhattan Beach)的价格在洛杉矶都会区的城市中最高,交易价格中位数达到245.3万美元。
洛杉矶大都会区主要城市房价中位数(美元)
数据来源:Zillow

天使之城市中心振兴--未来发展不可估量:
洛杉矶房价已经处于较高的水平,加上美联储加息带来融资成本的增加,洛杉矶是一个更适合避险保值的投资目的地:通过长期投资,获得稳定的收益。洛杉矶都会区有众多优质的社区,洛杉矶市中心虽然是老牌的核心金融区,但稍显落寞。
然而在洛杉矶政府的鼓励和规划下,这一情况正在改变,发展集金融区、时尚区、购物商业为一体的城市核心,洛杉矶市中心的住宅市场也将振兴。
图片来源:Nathan Dumlao / Unsplash
2028年夏季奥运
从长远来看,洛杉矶市中心未来将大有发展。2028年夏季奥运会将在美国洛杉矶举行,这是继1932年洛杉矶奥运会和1984年洛杉矶奥运会后,洛杉矶将第三次举办夏季奥运会。洛杉矶政府也承诺预计将53亿美元发展洛杉矶城中规划。
历史街区:百老汇回归计划
另外,市政府也正大力推动该区的住宅、文化及商业改造,世界顶级精品酒店、创意办公室、高端公寓都纷纷落户。值得一提的是,当地政府正全力打造“百老汇回归计划”,让历史街区焕发崭新光彩,包括激活百老汇历史剧院;拨款补助百老汇大道上的古典建筑翻新;通过城市规划和设计,政府投入改善街景以及恢复历史悠久的有轨电车服务等。

2旧金山大都会区
图片来源: Sebastien Gabriel / Unsplash
关键词:加州第二大都会区、科技之都、毗邻硅谷、全美房价最高、全美教育水平最高
旧金山大都会区位于加利福尼亚州北部,是州内仅次于洛杉矶大都会区的的第二大都会区,以旧金山市和奥克兰市(Oakland)为核心,包括旧金山(San Francisco)、圣马刁(San Mateo)、马林(Marin)、阿拉米达(Alameda)和康曲柯士达(Contra Costa)五个郡。通常意义上的“湾区”,除了旧金山大都会区外,还包括以圣何塞(San Jose)为核心的南部地区(著名的“硅谷”所在地)以及其他范围更大的地区。
旧金山大都会区人均年收入和房屋价格都是七大都会区之首,拥有发达的新兴科技与软件产业,吸引了全世界的精英人才,教育水平也是全美最高的地区之一。
图片来源:谷歌地图,编辑:优投房
旧金山市、奥克兰市是都会区两大核心城市:
旧金山市是都会区的区域中心之一,是美国西部最大的金融中心和零售业中心之一,三面环水,环境优美,是一座山城,房价在旧金山都会区的五个郡中最高,2017年房价中位数为108.8万美元。
旧金山大都会区房屋价格中位数(美元)
数据来源:NAR
在金门大桥和旧金山市以北的马林郡,是全美富有的郡之一,这里有眺望海湾和旧金山市的豪宅,也是著名的酒乡(Napa Valley)和美食之地,葡萄酒产量占全美的一半以上,但人口密度较小,吸引了许多富人在这里养老。2017年马林郡房价中位数为104.7万美元。
旧金山市南面的圣马刁郡在硅谷高新科技产业的带动下迅速发展,中产和富有家庭数量迅速成长,居民组成十分多样化,2017年圣马刁的房价中位数为106万美元。
位于旧金山市东面阿拉米达郡的奥克兰市,是旧金山都会区的另一个区域中心,从海港城市向科技型城市转型,科技是经济增长的主要驱动力。阿拉米达郡和其北面的康曲柯士达房价相对旧金山都会区其他地区要低,价格优势明显,2017年房价中位数分别为75.9万美元和60.4万美元。
毗邻世界最著名高科技产业区-硅谷:
在阿拉米达和圣马刁郡南面接壤的圣塔克拉拉谷郡(Santa Clara),别称“硅谷”,是世界著名的高科技产业区,在统计划分上并不属于旧金山大都会区的范畴,但是首府圣何塞市(San Jose)与旧金山都会区的旧金山市和奥克兰市一起,并称“湾区”的三大核心城市,我们将一起讨论。
旧金山房价全美最高:
2017年12月旧金山都会区以及硅谷地区城市房价中位数
数据来源:Zillow
旧金山都会区的很多城市都跻身全美房价最高城市排行榜,包括旧金山市,马林郡的Mill Valley和圣马刁的San Carlos,2017年12月的房产交易价格中位数分别为129、140和179万美元,而硅谷中的城市房价更高,最高的Los Altos房价交易中位数达到301万美元。
尽管旧金山房价是七大都会区中最高的,需求依然旺盛,在更多高精尖技术人员和精英人群涌入下房产需求高涨,预计未来房价还会持续增长。

3西雅图大都会区

图片来源: Ganapathy Kumar / Unsplash
关键词:经济增长快都会区之一、互联网与通讯产业中心、环境优美宜居、房价增长快
西雅图大都会区位于华盛顿州,包括国王郡(King County)、斯诺霍米什郡(Snohomish)和皮尔斯郡(Pierce County),是美国西北地区经济、文化和科教中心,距离加拿大温哥华大约2小时车程,西临普吉海湾(Puget Sound), 整个地区一年四季郁郁葱葱,周围河流、森林、湖泊密布,环境优美,是美国发展快的都会区之一。西雅图互联网和通讯产业发达,微软、亚马逊总部都位于此。
经济增长带动房价增长:
西雅图都会区是美国经济增长快的都会区之一,2016年GDP增长6.5%,远超美国平均水平,微软亚马逊与波音总部皆在西雅图经济增长带来更大的房产需求,而存量持续走低,刺激了西雅图近年来房产价格快速增长。
西雅图市所在的国王郡是西雅图都会区房产价格最高的地区,2017年房价中位数为55.4万美元,其次是其北面的斯诺霍米什郡,房价中位数为42.8万美元,国王郡南面的皮尔斯郡房价中位数为31.6万美元。
西雅图大都会区房屋价格中位数(美元)
数据来源:NAR

国王郡是华盛顿州人口最密集的郡,首府是西雅图市,是华盛顿州最大的城市。2017年12月份西雅图市的房价中位数为66万美元。西雅图市周边的几个城市房产交易也相当活跃。西雅图市东边的美色岛(Mercer Island)是一个富人聚集区,环境优美学区优质,价格也是周边几个城市中最高的,中位数达到132万美元。除美色岛外亚裔比例比较高的城市包括Bellevue、Kirkland和微软所在的Redmond,房产价格中位数都在70万美元以上。
房价增长迅速:
西雅图都会区国王郡主要城市房价中位数
数据来源:Zillow
2017年西雅图市所在的国王郡房价增长最快的城市是Des Moines,2017年12月房价同比增长29.3%,其次是Kirkland,同比增长27.1%。增长率较快的城市有Tukwila、Shoreline和Sammamish,同比增长率分别为22.1%、20.9%和19.8%。
最后我们用一张表总结三个都会区的特点:
了解更多美国城市房产市场,请持续关注优投房!

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