马来西亚出大事了，马哈蒂尔访华之后就翻脸，不但叫停了三个中国大项目，连“新殖民主义”这种词儿都搬出来了！碧桂园的森林城市成为国际政治的牺牲品。

森林城市这个项目两年前广告可以说铺天盖地，当时就有人咨询过我是否值得投资？我的回答很简单：你要真想移民马来西亚，才可以考虑；如果是投资炒房，中国国内的房还不够炒吗？万里之遥跑到一个陌生的绿教国家去炒房？
这两天后台留言问的网友很多，我统一回复一下，未必正确，仅供参考。目前信息只是马哈蒂尔表态，具体禁令还没出台，假设最坏的情况，全部为真：
1）碧桂园损失不小。
森林城市这个项目是碧桂园的拳头产品，位于马拉西亚柔佛州，与新加坡物理距离只有两公里，相信很多消费者是通过这个广告知道碧桂园的。杨老板也寄予厚望，前期投入巨大，填了四座人工岛，规划总投资过千亿，可住70万人，相当于在海外造一座城——中国人的城市（马哈蒂尔批评“新殖民主义”的口实？）实际投了几百亿是有的，这是沉没成本。森林城市项目，大马本地人几乎没人买，定位就是卖给中国人，因为楼盘是在城市郊区临海填岛，而且定价比本地人买的市内房屋还贵。如果禁令成真，堪称灭顶之灾，这个项目基本就烂尾了，后续开发和销量冻结，前期已销的，也面临购房者维权索赔闹事一系列问题。
碧桂园风险敞口不小！
2）购房者可以选择移民规避禁令。
当然，禁令是不许卖给外国人（中国人），不给业主发签证（原来主打的是马来西亚永久居留权，后来又改成“大马第二家园”计划的十年签证）。这个禁令是可以规避的，但成本也很高。购房者可以选择改变国籍，移民马来西亚定居，作为本地人就不会有任何限制。
马来西亚其实不必太恐绿，它是以马来人为主体、绿教为国教的国家，但是与中东的一些极端的原教旨主义组织还不太一样，马来西亚在独立之后一直奉行的是民主、宪政、司法独立等现代体制，整体来讲社会是比较稳定，各种族各宗教之间也是比较和谐，华人群体比较富裕，还有华人政党参政呢。马来西亚1957年独立以来，除了1969年的“5·13事件”外，基本没有严重的马、华两族冲突。很多人喷马来西亚，是跟印尼排华暴乱搞混了，印尼排华是60年代中国支援印共搞武装暴动，苏哈托政变，血洗印共和华侨，埋下仇恨的种子。马来西亚我很多年前还去兰卡威岛玩过，印象不错，物价便宜，人也友善，当然真要移民定居，需要克服语言、文化、思乡等困难，不能适应的话，还是乖乖留下来一起建设中国特色社会主义吧！
3）购房者能否退房索赔？
已投资置业的业主能否选择退房或索赔呢？这个问题比较复杂，要看具体合同条款。一般来说，这种风险不属于开发商违约，属于政府行为，政府行为、政策风险在法律上叫不可抗力，不可抗力发生一般不会认定为违约。因此，在法律上，碧桂园原则上是没有违约责任的。
但中国有中国的特色。碧桂园的森林城市至少销售了200多亿，这些业主如果群体维权，不管有理没理，天天到公司门口拉条幅，也很麻烦。虽然是不可抗力，但一旦撕逼，鸡蛋里挑骨头，例如碧桂园前期销售时有没有虚假承诺、夸大宣传的成分，只要找出漏洞，就可以索赔。政府出于维稳需要，也会倾向于迫使企业埋单，大公司一般会选择息事宁人，多少补偿一些，谈判签和解协议了结。这个案子，不管业主能维权拿回多少，对律师来说是天上掉馅饼了，上百亿的标的额，风险代理，提成几个点就上亿律师费到手了。
4）碧桂园不会轰然倒地。
有些自媒体说碧桂园药丸，也是耸人听闻。森林城市虽然广告多，声势大，投资巨，但据总裁莫斌透露，这个项目只占碧桂园总投资的5%，即便最坏的情况发生，全部计提归零，资金链也不会断裂，整体风险可控，仅森林城市烂尾尚不足以令碧桂园这个庞然大物轰然倒地。
这两年一二线限购，棚户区货币化改造，结果催火了三四线，碧桂园抓住了这波机遇，跃升万亿级别。企业像打仗，不是面面俱到，而是抓住战机，把某一点做到极致。虽然争议很多，负面新闻缠身，但碧桂园不能说是一家优秀的民营房企，看《碧桂园1000天》，其实就是一句话：正规军干不过土八路，科班出身干不过地头智慧，日本军校毕业的蒋校长干不过看三国演义的毛主席……
5）碧桂园的真正问题。
碧桂园的真正问题不是马来西亚的项目，而是三四线布局和高周转战略。碧桂园的问题我以前发帖说过，这几年发展迅猛，民企狼性机制，估值也很低，但是不敢买入的原因：一是碧桂园主要布局在三四线，有可能受棚户区政策和房价透支的影响；二是过度追求高周转，必然牺牲质量和品牌。高周转是因为钱紧，钱紧是为房地产管制和金融去杠杆。一分钱一分货，天下没有白吃的午餐。政府限购限价限贷，房企追求速度高周转，其结果就是各种廉价劣质房涌入市场……
6）政策是否还有斡旋的余地？
这要谈到马哈蒂尔这个人，这老爷子可不是凡人，他就是马来西亚的毛邓一体，政治强人，93岁再次登顶，以前做总理时，曾经把接班人副总理安瓦尔以鸡奸罪抓起来判刑。后来不满前任总理纳吉布贪腐，再度出山，戏剧性的与政敌安瓦尔联手把纳吉布轰下台，然后全面叫停了纳吉布的项目。只要碧桂园没有卷入纳吉布贪腐案，没有实锤铁证，政治行为都是可以勾兑的，可以谈判的，可以斡旋的，谈条件呗，破财免灾呗，也不能“新官不理旧账”。
森林城市项目，碧桂园占股60%，还有40%股权是当地政府（柔佛州苏丹占30%），马来西亚是个联邦制国家，各州自治权很大，苏丹也会帮碧桂园去疏通政府关系。马哈蒂尔承诺只干两年，就让位给盟友安瓦尔。至于安瓦尔是否会缓和对华关系，有变数，不要期望过高，安瓦尔也是对华强硬派，当部长时曾经关过中文学校。马哈蒂尔和安瓦尔都是一个战壕的，共同的政敌就是前总理纳吉布，所以对纳吉布的政绩工程没有巨大的交易条件很难网开一面。
总之，森林城市这个案子就是纯粹的政治风险，碧桂园属于躺枪。这几年中国面临的外部环境急剧恶化，甚至波及到华为、碧桂园等“走出去”的优秀企业。不光是马来西亚的马哈蒂尔，新上台的澳洲莫里森、巴基斯坦伊姆兰汗，政治派别不同，但共同特点，都是对华强硬派。现在四邻不安都极为警惕和敏感，举步维艰，参见《亚细亚的孤儿》
碧桂园只是一个国际政治牺牲品，不是第一个，也不是最后一个。
折戟沉沙铁未销，自将磨洗认前朝。
东风不与周郎便，铜雀春深锁二乔。
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