海外掘金大讲堂
7月24日，“海外掘金大讲堂”分享主题：全网独家解析：半岛巨变，朝鲜房地产市场前瞻。
主讲人：旺角黄局长，智谷趋势高级研究员，资深媒体人、知名财经观察员。
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◎作者丨旺角黄局长
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大家好，我是旺角黄局长。我今天分享的题目是半岛巨变，朝鲜房地产市场前瞻。
最近几个月，朝鲜发生很多重大的事情。比如4月份，朝鲜劳动党宣布全面弃核，重点发展经济。5月，朝鲜正式废弃丰溪里核试验场。6月，美国总统特朗普与金正恩在新加坡会面。这些都是历史上从来没有过的变化。种种迹象显示，朝鲜正迎来历史巨变的拐点。
所以，今天我的分享主要分为两个问题，第一个问题是，朝鲜会不会改革开放，是只改革，还是只开放，还是两者都有？第二个问题，如果朝鲜真的改革开放了，那对咱们中国人有什么利好，有哪些掘金的机会？
我相信大家不会纯粹关心朝鲜这个国家未来到底如何，而是关心它会如何影响我们的钱袋子，所以这部分主要是关于投资的渠道、风险提示等等。
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首先第一个问题：朝鲜会不会改革开放？
我们的判断是会，今天的朝鲜，经济上已经濒临奔溃了。除了改革开放之外，朝鲜别无选择。不过朝鲜的改革开放与78年的中国会有所不同，这个国家未来的路径应该是侧重改革，有限开放。
为什么说是侧重改革而有限开放呢？这个我待会还会再说，我们可以先放一放哈。
在这里，我想先给大家复盘一下朝鲜的历史，以及今天朝鲜的状况。只有当我们理解朝鲜的过去与现在，我们再来理解为什么朝鲜一定会走上这条道路，就显得水到渠成了。
说起朝鲜啊，大家首先想起来的画面，可能是很多人吃不饱饭，街上的房子很破，平壤经常停电，整个国家非常凋敝。
那么大家有没有想过，为什么朝鲜的经济会这么落后？你说人口嘛，这里有两千多万，不算太小，年轻劳动力是比较充沛，要说资源嘛，朝鲜的矿产资源很丰富，号称地底下有10万亿美元的矿产。而且朝鲜独立的时候，这里还留下了很多日本殖民时期的工业设备，基础比韩国高出好多个档次。
那为什么一手好牌还能打得这么烂呢？
其实朝鲜经济最大的问题就是封闭。
我们知道，一个经济体要发展得好，除了人口、矿产、土地等资源外，还需要一个非常重要的东西，那就是外汇储备。有了外汇储备，你才能去买一些自己生产不了的战略物质。
朝鲜虽然资源多，但是它不产石油和焦炭，需要从国外进口回来。另外电气设备、锅炉、汽车这些东西，它自己生产不了好的，也需要进口。要进口的东西非常多，就要求朝鲜必须有非常充足的外汇储备。
1990年之前，也就是美苏争霸时期，当时的朝鲜没什么外汇储备，但是它能够从国外拿到紧缺的战略资源。为什么？因为它是社会主义成员，可以跟其他社会主义国家以物换物，或者以很低的价格进口。这些东西支撑了朝鲜的发展，甚至创造出了一个远东奇迹。
但是苏联解体之后，这种的易物换物模式取消了，必须用现金交易，对于外汇储备极少的朝鲜来说简直是灾难。中国曾经也面临类似的情况，但是中国选择了走改革开放，用出口加工的方式赚取外汇。但是朝鲜偏偏不这样，它不跟心目当中的邪恶国家做生意，他们要独立自主，要自力更生。
这种封闭是非常可怕的。因为你什么都自己干的话，你的生产效率非常低，这样你的产品就不具有比较优势，放到国际市场上价格会比较贵，不利于出口，不能出口外汇就少，外汇一少，整个国家就陷入死循环。
举一个很简单的例子，朝鲜原油进口量从80年代的300万吨锐减到前两年50万吨左右，国家缺油，那些机械化的农场很多都要手工劳动了，效率极为低下，粮食产量锐减，很多人就吃不饱饭。
过去几年，朝鲜缩衣节食，勒紧腰带，日子过得很苦。本来经济就已经非常艰难了，朝鲜又要搞核试验，这是威胁世界和平的。所以去年，联合国通过两次力度很大的制裁决议，斩断了朝鲜的很多国际援助，限制朝鲜出口和输出海外劳工创汇，其经济就雪上加霜。
经过最近大半年的自我消耗，朝鲜越来越接近极限了。所以朝鲜才会废掉核试验场，就是希望联合国能够取消制裁，给他一条活路走。
目前朝鲜对外，有美国盯着，有联合国的制裁压着，对内，有发展经济维护政权合法性的需要。所以，朝鲜必须改革开放，这不仅仅是发展的需要，也是生存的需要。
不过我们要注意，金氏家族是一个非常没有安全感的政权。所以改革开放要拆成两个部分谈，改革是必须的，朝鲜会破除计划经济的一些弊端，赋予更多市场活力，这一块的阻力不会很大，毕竟有中国经验在这里摆着，朝鲜有一个参考系。开放这个方面，风险系数会比较大，因为外资、外国人、外国思想、外国文化通通都涌进来，金氏家族不一定有把握掌控得住，所以开放就会比较有限。
好啦，这就是我们一开始说的，朝鲜会不会改革开放的问题。我们判断朝鲜会侧重改革，有限开放，而且就是这一两年的事情。时间应该不会太长。
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接下来，我们聊一聊第二个问题。朝鲜既然愿意打开国门了，中国人的掘金机会都有哪些？
我们可以去干实业，建工厂，做中转贸易。赚钱的机会还是很多的。这里主要是讲房产方面的机会。
虽然朝鲜实行全民住房分配制度，免费给民众盖房子分房子，但朝鲜人没有所有权，只有居住的权力，工作一调动，房子也跟着换。而且朝鲜还规定，任何一个人都不得买卖和出租土地、房子，否则就会受到严罚。所以表面上来看，朝鲜的楼市是密不透风的，外人进不去，进去了也没有意义。
但其实啊，大概从90年代开始，朝鲜已经慢慢出现了一个被官方默许的房地产黑市。房子不仅自由交易，房价还噌噌地 往上涨。为什么会这样？这里有两个原因。
第一，刚需的需求很大。朝鲜的房子很多是上世纪分的，现在这些房子都很破旧了，目前朝鲜大概有一半的家庭是住在老旧住宅里的。但是政府又没有财力推倒重建，存在很大的缺口。
第二，改善型需求也很庞大。这么多年来，朝鲜的黑市经济产生了很多的有钱人，他们梦想着住进更好的房子。当官方的供给供应不上去的时候，就会有地下市场经济来弥补。
所以一些有钱人会打通关系，从地方当局、国企那里购买土地，以机关的名义盖房，出售。对此，中央很默契地睁只眼闭只眼。由于需求很大，供应又不是特别多，朝鲜的房价涨得很快。
路透社的报道称，今天平壤房价已涨到了每平方米5000元，比起十年前涨了十几倍，是亚洲最热的楼市。听起来是不是很魔幻，但这样的故事就真真实实的发生在我们的邻居身上。
目前，已经有中国人到朝鲜炒房了。根据Daily NK连续十年的报道，我们可以看到一个隐秘的中国炒房团。这群人的身份很特殊，绝大部分是居住在朝鲜的，可以自由跨越中朝边境的华侨。
他们的主阵营地是靠近丹东的边境城市新义州。早前他们主要是炒房子，最近几年，这群人当中有的手段通天，除了炒房还自己建公寓。我们看这张图片。

上半部分是2011年的新义州，那个时候的新义州几乎一马平川，建筑基本都是60年代造的。短短5年后，这里就出现了一栋栋高楼。
伴随着中朝贸易的发展，新义州的房价一路上涨。两年前，新义州火车站附近的一套公寓售价就要几万美元，最贵的10万美元。具体的数据和案例可以看一下我们推出的朝鲜报告，这里就不具体展开了。
所以，千万不要以为到朝鲜炒房就是天方夜谭。这是完全有可能的事情。关键是要看未来两年，朝鲜改革开放的力度大不大。大了就光明正大的进去，小了就变着花样来进去。
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好，说到这里，我们已经接近最后一个问题了。
既然朝鲜的房地产还是有投资的机会，那朝鲜哪个地方最值得我们关注呢？刚刚我们说的新义州就是其中一个。另外还有元山和罗先这两个地方。
元山位于朝鲜东海岸，有著名的“名砂十里”天然浴场。金正恩对这里非常重视，因为在朝鲜第一代、第二代领导人的遗训中，都提及要出色地建设元山地区。搞好元山是金氏家族的毕生心愿。

所以金正恩下了血本，在这里搞滑雪跑道、高尔夫球场、露天舞台、民族文化体验区、海滨浴场和十几栋宾馆，准备把这里建设成世界级的旅游海岸城市，吸引中国和东南亚的游客过来。因此，元山是未来朝鲜旅游业最有希望的地方，很可能会成为中国版的三亚。
罗先这个地方很特殊，是中朝两个国家共同开发的特区。之前搞过一阵，后来发展停滞了，如果重新激活的话，这里的潜力非常大。因为这里拥有三个常年不冻港口，是黑龙江、吉林两省梦寐以求的出海口。可学习香港搞中转贸易，搞成东北亚国际贸易中心。而且朝鲜给了罗先很多特权，比如关税，金融方面的，突破性很大。所以，罗先有可能成为下一个深圳。

刚刚我说的地方都是朝鲜值得关注的区域。可能会有朋友问，怎么没提到平壤啊，难道平壤作为首都还不够格吗？平壤当然好啊，但短期内进入难度会比新义州和罗先大。这里作为首都，金氏家族的警惕性更高，关系也更加错综复杂，所以我们就没有建议，至少短期内不会做建议。
当然，我今天所说的都只是一种参考。朝鲜是一个充满了不确定性的国家，相对新兴市场来说，这里的风险要大很多，我们还需要进一步的观察。
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