iCross美元余额宝25号项目，$100万美元贷款投资，固定年化7.5%(单利)，起投2万美元，按季付息。期限12-18个月，贷款拥有开发商无限连带责任个人担保。美元余额宝25号项目将于7月下旬开放，欢迎认购！
该贷款将提供给纽约地区一位本地的开发商，以完成建造一座高级商住混合出租公寓。这座6层高的公寓楼，一楼二楼建成沿街商铺，楼上建43套出租公寓，共74个停车位。经第三方机构专业评估，建成后的价值(AsCompleted Value) 为$2,490万美元，现金流稳定后（As Stabilized Value）的价值为$2,570万美元。出租公寓建好后，将通过银行再贷款返还iCross投资人本金，按照通常75%的再贷款LTV比例，再贷款金额可达$1,927.5万美元，有充足的空间返还投资人本金。
自一年多前开工以来，工程进展顺利，目前已封顶，预计可在一年之内全部完工。
距离肯尼迪国际机场只有10分钟车程的拿骚郡谷溪市，是一个多民族聚居的中产阶级生活社区。搭乘长岛地铁Long Beach线，30分钟可直达曼哈顿Penn Station。该地区安静悠闲、交通方便、社区安全，同时拥有多所优秀的小学和中学，在2017年被时代Money杂志评选为纽约州最宜居的城市之一。
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项目亮点
1 
开发商经验丰富 过去几年在该地区完成多个开发项目

项目开发商是一家当地久誉盛名、拥有多年成功开发及管理经验的开发商，对该地区尤其熟悉。开发商在Valley Stream完成了多个项目开发，2014和2015年间，该开发商在这里开发建成两幢高档出租公寓，现已交付使用，出租率(Occupancy Rate)超过97%，其中一室一卫每月租金$1,900-$2,300美元，两室两卫每月租金$2,400-$3,200美元。本项目与这两座楼盘接近，内部设施配置更加高档，预计完工后会收到市场欢迎。
2 
项目进展速度稳定，预计一年之内可完工，工程风险小
该项目自开工以来，进展速度稳定，目前工程已封顶，正在完成外墙、内部分隔框架、门窗、屋顶、防火以及水电等工作，预计一年之内可以全部完工。项目从工程角度考虑，风险因素比较小。
3 
 开发商提供个人资产无限连带责任担保
开发商个人资产雄厚，净资产超过$2,000万美元。一般来说，开发商不轻易提供个人资产无限担保；但如果开发商对项目有信心，提供个人资产担保，为iCross贷款还款提供坚实保障。
4 
合理的LTV比值
根据市场价值评估，项目完工后的市场价值可达2,570万美元。建筑贷款和iCross贷款的总金额与市场价值比值（Loan to Value）为58.37%，总贷款与总成本比值68.18%。LTV和LTC比值合理，贷款安全边际系数高。
地产概览
该项目占地19,552平方英尺，总建筑面积为74,677平方英尺。大楼商铺共2,498平方英尺，住宅面积56,543平方英尺，停车场面积15,635平方英尺。
该项目的开发总成本（含土地价格）约为2,200万美元，其中硬成本1,500万美元。从融资结构上看，现已有贷款1,400万美元，iCross贷款100万美元，总贷款与总成本比例（LTC）为68.18%，总贷款占物业完成时的价值（LTV）58.37%。iCross贷款拥有开发商无限责任个人资产担保, 包括开发商在该项目中的200多万股权资产以及开发商名下的其他物业资产。
按照商铺年租金每平尺$45美元，住宅租金年租金每平尺$31.5美元计算，该项目商业和住宅预计年收益可达$160万美元。房屋管理费、地产税（不考虑税收减免）及维护费用成本一年56万美元，该项目年净营业利润(NOI) 约为$105万美元，租金稳定后的项目价值可保守估计为2,300万美元。值得一提的是，该项目享有10年税收减免 (PILOT program), 节约的税费总价值为240万美元, 使得稳定后的物业价值可达2,570万美元。
市场概览
Valley Stream 位于纽约长岛拿骚郡，是美国中产阶级社区。Valley Stream拥有4万常住人口，家庭收入中位数为$8万美元。社区环境优美，拥有Valley Stream State Park和HendricksonPark两大公园；同时学区优异，教育资源丰富，公立学校9分学区，长岛火车直达曼哈顿，交通便捷，成为不少年轻白领家庭的社区选择。
2016年的数据统计显明，拿骚郡共468,346个住宅单位，屋主自住类型占76.5%，出租类型占19.3%，而空置率只有4.2%，空置率在整个房地产市场属于较低的水平。租金在过去12个月内上涨3%，并且保持上涨趋势。该地区大部分出租公寓，房龄较老，超过一半公寓建于70年代，仅18%公寓建于2009年后；因此，该地区对中高档新建公寓的需求旺盛，本项目将很好地满足市场需求。
周边类似可参考的楼盘，包括2014年建成的高档出租公寓Hawthorne Apartments，设施包括10英尺室内净高、庭院花园、室内洗衣机和烘干机、不锈钢家电等。根据最新的出租信息显示，该公寓1卧1卫的月租价格在$2360 - $2960 美元之间, 2卧2卫户型的月租价格在$3075 - $3675 美元之间，平均每年每平尺的租金价格为$35美元。
Comp 1:
Hawthorne Apartments
125 S. Cottage St. Valley Stream, NY 11580
另一栋新建的公寓楼是SunValley Tower。建成于2015年，楼高5层，共72套单元。该公寓1卧1卫的月租价格为$2050美元, 2卧1卫户型的月租价格为$2550美元，平均每年每平方英尺的租金价格为$28美元。
Comp 2: Sun Valley Towers
12 Brooklyn Ave, Valley Stream, NY 11581
本贷款项目，楼内设施包括24小时门卫、屋顶露台、健身房、室内娱乐设备、多媒体影音室和无线Wi-fi等配套，步行至长岛火车站，公寓附近银行、超市、餐厅、酒吧等一应俱全，成熟便捷的生活配套，给公寓楼租金价格带来了更多的溢价空间。参照周边市场租金水平，按每年每平尺$31.5美元的租金估价是可以实现的。
综
上所述，美元余额宝25号$100万美元贷款融资项目，提供给一家纽约开发商，建筑完成一栋高级商住混合出租公寓。该项目已经封顶，预计一年可以完工。该项目地段优越，LTC68%，LTV比值为58.37%，安全边际高，退款机制清晰。开发商提供个人资产无限责任担保，个人资产包括该项目200万美元股权资产和其名下其他物业资产。该项目投资期限12-18个月，起投金额$2万美元，将给投资人带来年化7.5%固定收益，按季发放利息。该项目7月开放，欢迎预约认购！
iCross往期项目回顾总结 
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