纽约布鲁克林$110万美元贷款投资，固定年利息6.25%(单利)，起投2万美元，按季度付息。该贷款总期限为24个月，投资人最短投资期限为6个月；到期后，投资人可以选择续期或退出。产品还款来源清晰充足，拥有项目股权质押，开发商股东提供无限连带责任个人担保。美元余额宝23号产品将于近期开放，欢迎认购！
该投资为110万美元贷款投资。资金将提供给一位纽约当地开发商建造两栋位于布鲁克林、出租型公寓楼。该项目已经动工，目前正在挖凿地基，银行建筑贷款和开发商股权资金已全部到位。根据CBRE的评估报告显示，项目完工后的市场价值为1.14亿美元，总贷款（iCross 贷款与建筑贷款之和）与项目价值比值（Loanto Value）为56%。预计项目两年内完工并出租，租金稳定后将由银行提供永久贷款，退出建筑贷款和iCross贷款，退出机制清晰充足。
（该项目建成以后的效果图）
该项目地段位于布鲁克林Prospect Park公园南面，地铁线2号和5号仅步行四分钟之遥，是一个极佳的出租地段，乘地铁不到20分钟即可直达曼哈顿下城华尔街，35分钟到达曼哈顿中城时代广场。项目将建造两栋7层高公寓，设计独特之处在于楼宇之间建造一个面积可观的中庭花园，大多数单元拥有私人露台，外加18,000余平尺的社区配套和设施，160个地下自动停车位，总建筑面积约17万平方英尺。该项目占地整个街角，将形成一个自给自足的现代生活社区，和周边的出租公寓相比与众不同、脱颖而出。
项目周围社区生活便利，餐厅，超市，便利店等沿街一层商铺非常兴旺。坐落于社区北面的Prospect Park公园景色优美，是布鲁克林地区第二大公园，拥有每年纽约市最受欢迎的樱花观赏项目—Botanic Garden Cherry Blossom。
（Prospect Park公园景色）
项目开发商是布鲁克林地区最活跃的开发商之一，专注于布鲁克林地区出租型楼盘开发，目前已完成14个项目开发。开发商对布鲁克林地区房地产市场了如指掌，经验丰富，因地制宜地开发不同特色楼盘，很好地把握市场对差异化公寓的需求，独树一帜的眼光和优质一流的开发质量，在当地拥有相当的声誉。开发商个人资产雄厚，为iCross贷款提供个人无限责任担保，为贷款的退出提供坚实保障。
投资无门槛 视野无疆界
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项目亮点
1 
项目已开工 资金到位 项目风险相对可控
该项目已经开工，进行挖掘地基工作，银行建筑贷款和开发商本金注入已经到位，iCross的110万贷款和银行贷款（6300万美元分期发放）以及开发商股东资金1790万美元（已经进入项目）相比，占比很小，所以项目大部分资金已经到位，而且项目已经开工，主要的开发风险点在这个项目中已经不太存在，项目风险是可控的。
2 
项目地理位置优越 极佳的出租地段 租金性价比高
项目位于布鲁克林Prospect Park公园南面，步行四分钟到地铁2号和5号线，20分钟直达曼哈顿下城华尔街，35分钟直达中城42街商务区。社区配套齐全，一层沿街商铺兴旺，生活便利。相比于曼哈顿和布鲁克林其他周边地区昂贵的租金价格，该地区的租金价格要便宜至少30%。便利的交通，齐全的配套和高性价比的租金，使项目未来出租前景乐观。
3 
开发商开发经验丰富 个人资产雄厚 提供无限连带责任担保
开发商具有丰富的地产开发经验，扎根于布鲁克林，专注出租型楼盘的开发，目前有14个已竣工的楼盘，和包括该项目在内的2个在建楼盘。股东个人资产雄厚，为iCross贷款提供无限连带责任担保，为投资人本金返还提供充足保障。
4 
合理稳健的贷款和价值LTV比值
根据第三方评估报告，项目完工后的市场价值可达1.14亿美元。建筑贷款和iCross贷款的总金额与市场价值比值（Loan to Value）为56%。一般来说，银行对租金稳定型公寓的再融资比例可达到75%-80%，所以合理的LTV比值，使得未来银行再贷款退出机制清晰，保障充足。
5 
投资人投资期限短至6个月 相对灵活
iCross与开发商的贷款期限为2年，而投资人的投资期限最短可以6个月。6个月到期后，投资人可以选择续期或退出，满足了短期偏好投资人对资金灵活度的要求。
地产概览
该项目位于布鲁克林prospect park南面，靠近地铁2和5号线，20分钟到达华尔街商圈，35分钟到达曼哈顿中城42街商务区。项目占地1.24英亩（约合54,167平方英尺），建筑总面积约17万平方英尺，共两栋大楼，提供200余套出租公寓，大部分单元配私人露台，约18,000平尺一层商用区域，160个地下自动停车位，1个中庭花园，健身房和住户休闲区。

公寓类型有Studio，一房和两房一厅和两厅户型。建成后，Studio月租金价格为$2,000，一房$2,300，两房$3,400，三房$4,400。加上一层商铺和停车库的租金收入，项目每年将给开发商带来约750万美元的毛收入。
从资金结构上看，该项目的开发总成本（含土地价格）为8200万美元，建筑贷款6300万美元，iCross贷款（第二顺位）110万美元，股东资金1790万美元。总贷款金额与项目成本比值（Loan to Cost）为78%，与项目建成后的价值(Loan to Value) 为56%，iCross贷款拥有开发商的股权质押和个人无限责任担保。
项目已动工，目前正在进行地基挖掘。下图为项目考察日拍的工地现场：

项目将建成以下两座出租楼宇，中间为中庭花园，一楼社区和商铺配套，建成后将占整个街角，气势磅礴，将成为该地区一个地标建筑。
市场概览
一份市场调查报告显示，随着经济的复苏和上行，布鲁克林地区在2010年到2017年间，住宅市场非常活跃。过去两年，房屋销售的平均价和中位价都有相当大幅度上涨。纽约市的高住房需求和近年来稳定的市场环境，使得曼哈顿、布鲁克林和皇后区成为主要的新楼盘开发区。其中，布鲁克林区由于经济复苏、需求上涨和距曼哈顿近等原因，市场租金在过去几年已经大幅提升；而该项目所在社区又是布鲁克林区重要的租房市场之一，租客络绎不绝，出租市场需求旺盛，年轻人的入住，为该地区带来新鲜活力，对租金有力支持。今后几年，该地区租房市场仍然看好。
目前，该项目第三方评估的租金价格约为$46一平尺一年，与周边类似公寓相比是同一或低于目前市场水平，价格评估合理，性价比高。然而，项目本身很有特色，大部分单元都带有私人露台，折叠门窗更是提高露台的实用性和室内采光，并拥有面积广大的社区配套（包括联合办公室）。开发商在该区域拥有其它出租物业楼盘，各个楼盘的住户可以共享公共设施和联合办公场所，为年轻人提供可以社交的共享场所，使得该项目在社区内独树一帜，具备其他出租物业没有但市场看好的配套，加上楼下地铁直达曼哈顿，预计项目未来的出租将会前景乐观。

以下是周边较新楼盘的出租价格对比，可以看出，目前这些楼盘市场租金价格是高于第三方评估价格，因此评估价格还是趋于保守，LTV比值更趋稳健：
对比一：510 Flatbush Avenue （2017年建成，9层共51套）
类别
月租金
单位租金
Studio
$2,179
$54
1BR
$2,713
$52
2BR
$3,169
$44
对比二：626 Flatbush Avenue （2016年建成，23层共254套）
类别
月租金
单位租金
Studio
$2,286
$61
1BR
$2,803
$56
2BR
$3,564
$50
3BR
$4,353
$47

对比三：608 Franklin Avenue （2017年建成，8层共96套）
类别
月租金
单位租金
Studio
$2,476
$58
1BR
$2,929
$56
2BR
$3,145
$41
综
上所述，美元余额宝23号为$110万美元短期融资项目，提供给一家纽约布鲁克林本地开发商，建筑两座出租双公寓，LTV比值56%合理稳健。该项目地段优越，退款机制清晰，将以银行再融资方式返还投资人本金。同时，投资人拥有项目股权质押，以及开发商雄厚的个人资产无限责任担保。该项目最短投资期限6个月，起投金额2万美元，将给投资人带来年化6.25%固定收益，按季发放利息，适合短期投资。该项目近期开放，欢迎预约认购！
iCross往期项目回顾总结 
（点击原图放大）

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