美国这几年的房产复苏和蓬勃发展是大家有目共睹的,尤其纽约最近两年出现了许多全新楼盘,而华人买家也非常偏爱购买新楼盘。在新楼盘上抢占先机至关重要,但是可能大家对新楼盘贷款上还存在一些疑问。为了帮大家答疑解惑,优投房UTOFUN特别邀请到了就职于GuardHill的贷款专家Wendy,她将利用丰富的资源和经验,为新房贷款的常见问题提供专业的解答。
(Photo by Alin Zainescu on Unsplash)
1. 新楼盘的贷款,银行有一些特殊规定和政策。我们经常听到一些新楼盘的销售说,我们可以推荐给你一些我们已经approved的贷款银行?这是什么意思呢?
答:房子卖得好不好,贷款是一个至关重要的环节。有经验的地产开发商以及地产销售团队,在预售新楼盘之前,都会从合作过的银行里面,选择能提供专业咨询服务以及贷款通过率高的银行,作为购买该楼盘贷款的指定合作银行。也就是你刚才所说到的approved的贷款银行,或者叫preferred lender 。我们这些合作的银行就会预先审批大楼的offering plan 企划书以及大楼相关的销售资料确保购买此楼盘的客户可以获得贷款。
2. 这些被预先approved的楼盘,在贷款时有什么好处?
答:最大的好处就是为客户节省了时间和精力。预先被approved的楼盘说明与其合作的银行预先审批了大楼,已经确保了购买此楼盘的客户可以在合作银行里获批贷款。这样就节省了客户自己去找银行,银行再去联系开发商做大楼资料审核的这个环节。万一发现银行不能批准大楼,还需再去找另外一家。
3. 那是否意味着,一些还没有approved的楼盘,就无法获得贷款了?
答:其实不是的,我们没有approved楼盘不代表我们不能批贷款,也有可能是我们之前还没接触到这个楼盘,如果客户有购买需要,我们就会联系大楼管理处拿大楼问卷做审批工作。一般来说,我们只需要3-5 天的时间就可以完成审批工作。我们GuardHill既是direct lender ,也是贷款中介,我们有跟市面上50 多家银行合作的平台,所以基本市面上99%的楼盘,我们都是可以给于贷款的。
4. 本地买家和海外买家购买新楼盘你们都可以帮助其获得贷款吗?有什么区别?
答:本地买家购买新楼盘,最高可以获取80% 的贷款,海外买家最高可以获取60% 的贷款。无论海外还是本地买家,只要在美国购买楼盘,都可以获取贷款。银行都是从四个方面进行审核:
1)客户的收入;
2)客户的资产证明;
3)信用证明;
4)负债证明。
5. 新楼盘贷款与二手房贷款在贷款手续上有什么区别 ? 新楼盘贷款难度会大一些吗?
答:贷款手续资料其实差别不大的,银行都是从客户个人基本情况以及楼盘情况两个方向进行审核,所以我还是建议客户找已经approved 该楼盘项目的银行做贷款,新楼盘贷款难度会大一些,很多保守银行是不愿意给新楼盘做贷款的。就算能够给此楼盘做贷款,也经常会出现其他的要求,比如:
1)银行不愿意做第一批交割过户,或者会要求新楼盘过户10-20% 才进行放贷;
2)有些银行需要签约合同超过一定的比例,一般是30-50% 才接受客户的贷款申请。
(Photo by Qusai Akoud on Unsplash)
6. 我们知道新楼盘很多时候要等上一两年才过户,买家购买的时候是期房。因此购买期房的时候,买家什么时候启动贷款程序?在这之前要做好哪些准备?
答:一般来说,买家不需要太早进行贷款手续,一般在过户前3-4 个月左右时间开始办理申请手续就足够了。因为美国的贷款文件有效期是60 天,所以太早准备文件到了后期还是需要再准备一次。
但在这之前客户做好准备工作也是非常重要的,客户需要安排好首款资金和尾款,确保在申请贷款的时候资金都要准备好。其次就是工作尽量不要有大的变动,比如换工作或者辞掉工作,都会造成比较难开具收入证明从而影响贷款申请。
7. 一般新房的贷款周期有多长,贷款银行要做哪些额外的工作和调查?
答:新楼盘贷款周期有些不确定性,短则45-60天,长则大半年。购买新楼盘的客户签约合同后,需要等上半年或者1-2年的时间,楼盘才可以交割。预计交割时间也不是经常准确,有时会因为施工或者材料审查等情况导致延期2-3个月。房屋评估报告不能按时完成,从而导致贷款,周期延长。
作为新楼盘贷款合作银行需要时常保持跟客户以及开发商的沟通,确保大家在交割过户这个事情上达成共识。而且经常有客户由于等待时间过长,忘记了房子交割时间。我们要确保客户按部就班的准备尾款以及过户手续。
8.我们常常听说,新楼盘贷款比较难,尤其希望提早过户的买家。银行往往要看新楼盘销售超过一定比例了,才提供贷款。是这样吗?
答:银行对于新楼盘的贷款确实是比较严格的,很多银行不愿意给新楼盘做贷款,就算同意,也会有额外的要求,并且会花费大量的时间等待银行审核。有些银行要求新楼盘签合约数量50%或者70%才愿意过户。并且很多银行不愿意做第一批过户,会要求楼盘过户10%-20%之后才愿意放款。
相比而言,我们银行还是相对宽松一些的,一般楼盘销售达到20%我们就愿意放款,并且我们愿意做第一批楼盘的交割贷款手续。
9. 一些海外客户签完合同便回国了,因为新楼盘需要比较长的等待时间,没有确定的过户时间,那么他们贷款,需要本人来美国办理手续吗?过户需要出席参加
答:我们对于海外客户的贷款已经有一套非常完善的流程了,办理贷款全套手续都可以不用过来美国,我们的文件材料以及签字材料都可以在网上进行,过户时候如果没有时间出席的话也可以委托律师来办理过户手续。
(Photo by Gus Ruballo on Unsplash
10. 最近纽约很多超豪华高端新公寓屡屡创下房价纪录,我们发现很多买家使用的不是个人名义,而是用公司名义或信托形式来买房。这种不是用个人名义买房的,贷款有不一样的地方吗? 
答:无论是以个人名义购买,还是公司名义购买,我们银行都可以为其提供贷款。但是以公司名义购买的话,公司需要是美国的LLC或者corporation, 不能直接用海外公司来购买。用信托形式购买的话,需要在信托架构下面建立一个美国的LLC或者corporation来购买房子,才能够符合贷款的条件要求。
唯一的区别就是以公司形式购买,要出示相关的公司文件注册信息。贷款申请审核主要是用公司拥有者的个人资质来做评估。无论以哪种形式购买,贷款的文件,手续,流程都是差不多的。
11. 自从川普上台后, 美国经历了好几次的加息阶段,美国公民以及海外买家的购房利息有增长吗?现在利息大概是多少?
答:利率从去年2017到2018年确实经历了几次加息,美国客户30年的贷款利率利息从去年的4%上涨到4.25%,海外客户30年贷款也从去年的4.5%涨到了5%。
图片来源:优投房utofun.com, Unsplash
作者:Wendy Huang
毕业于哥伦比亚大学, 现任GuardHill国际贷款部总裁, 美国亚洲房地产董事成员, 中美房地产协会会员. 2018年获得美国杰出50华人称号。
精通一家庭, 多家庭, 共有公寓(Condos), 合作公寓(Coops), 联排别墅, 新楼盘等各类型的贷款.
熟悉中美文化以及精通粤语的优势, 与纽约, 新泽西, 麻州, 康州, 加州, 以及佛州等地的热门楼盘都有合作.

点击图片,即可阅读往期文章,了解详情


----- 公众号内容版权归优投房UTOFUN所有  -----
未经授权,不得转载,优投房保留版权及法律追诉权利。
如需全文或部分内容转载,广告合作,请联系以下联系方式
商务合作:[email protected]
广告合作:[email protected]
微信小助手:utofunhelp
微信公众号:优投房utofun
官方微博:@优投房
官方网站:https://utofun.com
继续阅读
阅读原文