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随着中国房市水涨船高
和人民币年化汇率的悄悄贬值
海外资产配置已经势在必行
海外投资为何蜂拥加拿大?
那作为外国人,如何在多伦多买房?
除了房价,其他要考虑的因素有什么?
税又是多少呢?
中国别墅VS. 加拿大独立屋
华人对买房的执着不分地域
如今多伦多的房价暴涨
一个好学区的小平房会有好几个买家出高价竞价
华人最怕一觉醒来房价涨出几个月工资
国内也掀起了限购抢房潮
新楼盘连夜排队,二手房价格虚高
不论国内外
都不缺付全款、直接现金买房的华人
论抢房手速和豪气
绝对让常年租房的“歪果仁”目瞪口呆
除了对买房的执着程度
中加在买房标准上也千差万别
户型房型选择、朝向风水...
中加家庭都有一套自己的购房准则
格局要大,
眼光要远
格局这点,不管放在哪个国家人身上都是大事。只是大家对于格局的理解上,不大相同。
华人视角做人要敞亮,住房更要敞亮!
在华人看来,所谓格局指的是房子的户型,公摊面积和容积率。客厅最好有大窗户,卧室也要能照进光,打开窗户,整个房子就能对流,四四方方一目了然最是妥当。公摊面积要少,一梯不要有太多户,容积率低,小区公共绿化面积大,这样才能既住的舒服又经济合适。
西人视角外面的世界更精彩!

和中国的高楼住宅相比,国外更常见的是“独栋小洋房”,也就是常说的 Single Detach(俗称“独立屋”)Semi-Detach (俗称“半独立屋”)和 Town House(镇屋)。这样的房子可能不止有两层。通常来说一层是车库,客厅、餐厅、厨房、家庭室甚至书房,二楼主要是卧室。如果是独立屋会有前、后院,独立屋之所以紧俏是因为老外们对车库,院子很是看重,相对其他房子私密性更强!
很多男主人喜欢在车库里备齐所有的工具,然后“搞研究”。科技巨头苹果不就是诞生在车库里的嘛~而女主人就喜欢摆弄花花草草,多数人家的园艺都是自己打理,真是各个都能当网红拍照地了。
面朝大湖,
吹成风湿
中国人买房讲究朝向
,加拿大人可根本不知道你在说什么。

华人视角走南闯北不忘坐北朝南
就是因为国人对朝向太讲究了,所以大部分国内的开发商都会竭尽所能的把房子建成坐北朝南。朝南的房子一年四季太阳都能照射到室内,并且一天之内日照时间也是最长的。太阳从早到晚只会照射阳台部分,卧室内侧不会被阳光直接照射的,很舒服。另外即使到了夏天,因为房子的另一面对北,所以常年不会被太阳照到,就会比较阴凉。这样的房子就符合国人对冬暖夏凉的追求了!
西人视角朝向是什么?
本土加拿大人买房并不讲究坐北朝南,很多房子光线并不好,有些人反倒喜欢,觉得这样早上不会被太阳晒醒,可以多睡会。反正不管是冷还是热都可以靠空调解决,能解决的就不是问题!针对中国要在家“晒太阳”这一点,老外们表示那点太阳怎么晒得爽,我们都去沙滩晒了好吗?
小鲜肉房 VS 老腊肉房
买一手还是买二手,房龄这个事到底重不重要?国人还是爱新房,加拿大人可就没那么在意了。
华人视角还是一手房住的舒服!咬咬牙也要买新房。
一般来说,华人主要的买房需求就是结婚。总觉得有车有房才扛得起婚姻的大旗,既然是新婚,当然最好是新房!小两口一起搭伙过日子,新的生活,总觉得多点“新意”才有盼头。而除了新婚买房的需求,其余的买房需求基本上都是在换房或者买第二套房,一般来说有这样操作的人都是有一定经济基础的,所以自然不会心疼钱去买二手房。另外一点,不得不承认很多时候,中华民族是个很要面子的民族。所以“二手产品”一直都没在国内打开什么大的市场。
西人视角房龄真的不重要,生活便利才最重要!

比起一手房,老外甚至更喜欢买二手房,首先他们觉得买二手的东西不是件丢面子的事。其次他们真的很看重实际,老房子的价格普遍低于市场上的新房子。而且因为加拿大的城市基本上在很多年前就已经发展饱和了,所以近好多年来根本没什么变化,老房子一般占据了市中心的位置,代表着繁华和方便,在他们心里可以说是很完美了!
自然环境 & 人文氛围
关于房子的选址,大家都喜欢交通便利,坏境优美的。但是对于不喜欢的还真有些不同。
华人视角硬环境和软环境都要抓!
除了“公共审美”,我们还挤破了头爱买学区房,孩子可不能输在起跑线上。然后房子的选址当然要是“人气足”一些的地方,墓地、火葬场什么还是保持距离得好!虽然国人有时候真的很“八卦”,但是现在呈现的越来越多的情况就是自扫门前雪,所以和邻里之间的互动还是比较少的。
西人视角墓地也是一种美好的象征

买学区房可不是国人的专利,西人对学区房也是趋之若鹜。要知道如果不能上一个好的公立学校,那上私立学校真的是太贵了!而因为很多人是信天主教和基督教的,他们并不排斥和墓地比邻,因为他们坚信墓地是离天堂最近的地方~另外,加拿大人其实很在意自己的邻居,平时也会互送“饭菜”,所以他们会在选择购房前,“八卦”一下左领右舍。
亲自上阵 VS 房产经纪
西人和国人在买房流程上也是不太一样的,这里有一个重要的角色就是:房产经纪
华人视角自己的房子自己看~

在国内,不管是买一手房还是二手房,都是亲自出马。买一手房就自己去售楼部看房然后和售楼部的人“做生意”。买二手房就和旧房东直接联系,价格合适就可以签合同搞过户了。
西人视角跟着靠谱房产经纪就可以放心了!
在加拿大买房,首先你得先找到一个房产经纪,然后和她/他确认你心目中理想的房子。然后她/他会为你报出一个估价,买主决定出价金额;经纪人解说购房合约帮助填写并完善条款内容,向卖主发出合约书。只有你的价格被对方接受,才能交易成功,所以估价这一步是很重要的!
甲方乙方,
职责有别
国人喜欢挑大房产公司出品的楼盘,而加拿大人无所谓大小公司......
华人视角大公司就是质量过硬的担保
国人认可大公司也不是没道理,确实一些大公司不管是在物业方面还是小区公共设施方面都做的比小开发商好。在中国买房,一般从开发商那买到的都是千篇一律的样板房,就算带精装的也是复制黏贴一个样。而且如果是小独栋,可以完全由自己设计的可能性也是很小的。
西人视角房产开发商得跟着我的想法走
在加拿大,除了成栋成栋的公寓楼,最常见的还是Single Detach(俗称“独立屋”)Semi-Detach (俗称“半独立屋”)和Town House(镇屋),这种房子在修建上可是有满满自主性的。一般情况下,房地产开发商在买了地皮之后,不是自己想盖什么样就盖成什么样,而是要根据买主的要求盖房子。甚至是电话插座、电灯开关这样的细节都不能放过。而且开发商不仅负责盖房子,还负责装修。加拿大人从未听说过什么”毛坯房”,因为所有房子必须装修好了才能交付使用,不能是个半成品。
加国购房
小Tips
比较了这么半天,可见国人和西人还是有很多“购房共识”的,当然除了这些,还有很多的不同。那么重点来的,国人在加国买房需要注意什么呢?
谁能买?

很多华人朋友有一个误区就是以为只有枫叶卡的持有人才可以在加拿大买房,不是不是不是哦!在加拿大购房对你的国籍身份可没有任何要求,所有国家的人都欢迎来投资!
在加拿大买房可以拿本地身份吗?

不能,很多年前,的确有人通过在加拿大买房,走投资移民渠道获得加拿大身份。但是现在的政策已经不是这样了。
房产经纪要不要找?

如果你打定主意要在加拿大买房了,第一件事就是找一个靠谱的房产经纪!在加拿大95%的房产交易是通过经纪完成的。作为异乡人,且不说人生地不熟,语言沟通存在问题。光是不同的购房流程和制度就够你头大的了。而且这其中还涉及到各种签文件做申请,还是找个专业的人比较妥当。虽然房屋买卖中需要支付给经纪人最高6%房屋总价的佣金,但是这个佣金是卖方付的,有没有很棒!
或许很多朋友受够了国内的“黑中介”,总觉得天下乌鸦一般黑。但是房产经纪在加拿大相对来说已经是一个很成熟的行业了,一般从业人员也是比较有职业道德的,很多时候他们会发现作为外地人发现不了的房子漏洞,然后提醒买家。而且一般来说有有房产经纪才会比较容易“抢”到房,尤其是大的信誉很好的房产经纪公司。总之房产经纪还是要找,就是要小心谨慎,多方打听吧。
购房流程
怎么走?

我们将购房流程主要分成十步:
01
第一步很关键,需要找到合适的房产经纪
在加拿大购房和国内很多不同的地方,所有的房屋都有卖房方的地产经纪代表,和买房方的地产经纪代表。
作为买房者,需要选择一个您信赖的买房经纪帮助您,根据客户的要求,及时找到房源。原则上一个买家只能有一个房产经纪人,并且在没有特别理由情况下,不能随便更换。
一般本着诚实守信的原则,找房期间可能并没有签合同约定下来这种代表关系。但这并不等于就可以随便更换,或者同时找好几个房产经纪人。好的房产经纪可以十分迅速地找到合适的房源,还可以分析提供资产增长阈值,同类型房子销售和租金等信息,帮助客户确定投资方向。
02
挑选银行,对比利率,做贷款预批
需要做贷款的买家,尽可能先做贷款预批。这个时候,房产经纪可以给客户介绍一些比较有经验的贷款经纪人。(国外都是专人专事,整个买房的过程有房产经纪人,贷款经纪人,房屋检测专员,律师介入,以保证买家和买家的相应权益)。
买房利息分为浮动利息制和固定利息制:
浮动利率,就是合同上明确利息根据每年国家的利息政策变动而变动;
固定利息可以有1年,2年,3年,4年,5年固定利息制,即5年内利息按照和银行约定的利息支付,直到固定利息到年限后,可以和银行再度约定或者改为浮动利率。
在贷款经纪人的帮助下,也许可以拿到比国家银行标准利率略低的利息。但其实,加拿大贷款利率已经很低了!并且最长可以贷款25年。
做好了贷款预批准,就如同拿到了通行证,可以帮助你在很多人抢一个房子的时候,让买房方更加确定你的买房能力,而帮助你胜出。即使是买新房,不需要抢房的情况下,一旦看中,可以以更快的速度完成买房过程。
03
 决定看房的区域(Location)
如果不需要经纪,一定要做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如:学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施,社区人文及升值潜力等,选出自己的最佳实际需求。
如果需要买方经纪,要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动,一旦预算或者需求有变化,要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后,会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区。
决定区域是整个买房过程中的最重点。而关于区域的重要性,各类文章可谓汗牛充栋,我们就不再赘述。
好的区域一般兼具学区好,社区人文好,自然环境好以及交通便利等因素。所以,房主自住的若干年快乐开心,怡然自得;等到出手,又获得相当可观的收益。
反面的例子也有一些。随着安省某些制造行业的式微,原来因为这些制造业而繁荣的城市、小镇的房价一泻千里或者阴跌不止;那些想转战别的城市而卖房的业主被迫割肉斩仓比比皆是。就是在多伦多,如果没有作好功课,不小心在几大“死地“购房损失惨重者也为数不少。 
04
从区域中挑选心仪房屋,预约看房
看房是买房过程中激动人心的一个环节。
在看房前,我们会把挑选过的房源电邮给客户,让客户了解要看的房长什么样子,朝向如何,有无分门出入等;占地(LOT)有多大,使用面积有多少;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房,客厅,每个睡房都具体地有多大,有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得,让客户心中有数。
接下来就到了费时费力的看房阶段,我们会找出符合客户需要的物业,然后会帮客户跟各个物业的卖方代理约时间,带客户去了解房子内部及外观、周围环境等等,譬如房子路冲,将会影响居住安全和私密,以及考虑国人购房参详风水等因素,我们一般建议客人也不要考虑。
如果客人在国内无法到现场看房,亦可以委托我们房产经纪人实地考察,拍照片或者视频给客人作为参考。如果客人考虑买楼花,我们会把相应的楼盘信息给到你,客户只需要做决定户型,挑选楼层就行(全新洋房即公寓楼类型房产出售时,基本没有样板房作为参考)。
05
看到比较满意的房屋,想要入手,可以下offer (出价)
在安大略省,一般意义上的住宅OFFER文件全称是agreement of purchase and sale,是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件,但并不排斥其它购房合同文件,前提是双方都能认可,如果购房者试图用其它文件,事先一定要和卖家沟通好。
买二手房的需要在offer night(竞价当天)提供自己的出价,当然如果卖房方接受,也可以在竞价日之前给到你的最高出价(bullet offer),当然这个出价肯定要远远高于卖方的标价。
决定下Offer,通常的程序是:
①、打电话给卖方经纪登记,经纪公司让你留下联系电话,并通知(Page)卖方经纪;


②、卖方经纪会回电你的经纪,告知接受OFFER的方式:是当面递交还是传真或电邮;如果需要当面谈判,地点是在所卖物业还是卖方经纪办公室或者其他地方。
一般Offer中最常见的附加条款有:
  1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同。

  2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效。验屋条件又分两种:BUYER'S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行,否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指,必须是房屋有重大缺陷,买家方可取消合同。
  3. 共管物业(需要缴纳管理费的物业)的文件条件:要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题,买家可以在律师的建议下放弃购买。
需要指出的是,买家通过条件来取消合同,需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重,也是对相关法律的尊重,因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为,而购房合同是一件很缜密的法律文件。
另外一个需要说明的是:查看管理报告,是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。
取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE,另一种就是发现一些问题,但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商,寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施,写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。
06
办理银行贷款
当卖房方接受了你的出价,接下来就是办理银行贷款了。如果你已经得到银行预批了,这个步骤就非常快。如果没有,就给尽快。特别是外国买家,大部分银行需要首付款在加拿大存够30-90天。你之前的买房合同交易结束日期受此影响。大家可以选择在大陆,或者香港有分行的银行开设海外账。
和贷款专家面谈之前,问清楚需要带那些文件。各家银行要求不尽相同,通常要准备的资料有:买房的合同(Offer),有关房屋的信息资料(Listing Sheet),工资单,雇主信,首付款(或存款)证明,驾照或护照等。新移民买房,首付款35%以上的,可以不要工作收入证明,但会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括付贷款,地税等)。如果资料齐全完备,通常一到两个工作日就会有正式结果。
一般都建议大家先去做银行预批准,对于选择的银行,确定好首付款的需要在加拿大本地的时间,不要影响到之后交易。
07
律师介入
律师则是在你签署了买卖合同后,帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题,可以让各自律师协助解决。(本章节仅就所了解信息阐述,不构成任何法律建议。如有任何地产法律问题,敬请咨询专业律师)

1、通常,律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);


2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业,按照标准的安省购房合同条款,卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告(Status Certificate),而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告,一般而言,第一次查看报告的费用已经包含在律师费中。如果律师检查出有重要问题,会在第一时间和你沟通,陈清利害关系,让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。


3、代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中,卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题,产权保证保险是您最后的保护手段,它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。更多产权保证保险的信息,你可以向律师咨询。


4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人,也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做,可以说又快又好。同样,律师在结束查看贷款文件后,会向你解释具体条款;


5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲,在安省买房,买家除了支付房款和律师费,还需要缴纳安省的土地转让税;如果在多伦多市,还要缴纳一个多伦多市的土地转让税;产权登记费;至于地税、管理费(如果是共管物业)、水电气费,一般都会牵扯到调整,买卖双方的律师会协同完成此工作;


6、完成房屋业主的更名登记手续等,协助买卖双方完成最后交易。交割日当天,买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师,同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙,会立即通知买家到律师楼来取,恭喜买家成为房屋新的主人。
08
再看房(RE-VISIT)
交房前通常有一到两次看房,我们称之为RE-VISIT。
第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用,这些设备包括暖炉,中央空调,洗衣机,烘干机,洗碗机等等。其次是买家测量客厅,厨房,卧室,家庭厅等房间的尺寸,好购买家具或者添置买家需要的设备。
第二次看房最好安排在交房日的前二,三天,主要是看看房屋的状况是否完好,合同价格中包含的CHATTELS是否都还在,有无损坏和改变。
09
房屋交割(Closing)
交房的前一或二天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。房屋的首付(须先存入你的帐户并提供授权给公证人或律师提领)与贷款将从银行转至公证人或律师的帐户
交给律师的其他费用包括:土地转让费,地税,请律师的费用等,通常律师会有一个详尽的清单,会告知买家按照清单金额去银行开一张银行本票。买家和律师见面时,律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。
此外,如果客户是第一次买房的买家,可以有初次买房税务减免,这个是很重要的。加拿大鼓励第一次购屋,若客户在全球范围,从来都没买过房子,就可以申请免除地产交易税(客户需要提前告知律师,由他们完成此项申请)还有一点需要提醒各位新移民买家的是,在加拿大买房方并不需要支付中介费用,由卖方支付。
交房日,律师会派员办理所有付款,土地局登记,产权交接等手续。买家通常要到下午三或四点钟以后才能从律师处取到钥匙。
10
交割后(After Closing)
1、尽快去房屋检查,除了查看RE-VISIT的一些注意事项外,还要看看卖家在搬家时有无磕碰内墙及油漆;有无留下垃圾。如发现这些问题,要及时和律师联系;


2、有些律师会帮买家致电水电气公司,通知更换业主;买家在顺利交割后,应尽快给水电气及热水炉公司电话再次确认;


3、如果屋顶,暖炉,空调等使用年限快到期,应尽快更新;阁楼保温棉不足应尽快加足;租赁的热水炉使用超过一定年限,应尽快通知租赁公司免费更换;


4、如果有比较大的装修,如更换窗户、地板,屋顶,暖炉,中央空调等,尽量早作决定和规划,最好在搬入新居之前都做好。

最后:

    一切都准备好了,就差买房了!无论您在考虑入手房产,或者已经正在准备的朋友们,祝愿各位都能挑选到心仪的住所,买到好房。
—— 林奔尼多伦多地产经纪


不管是买房自住还是投资出租,买房这个事情还真不是件小事。更别说是在异国他乡的买房子了。不过知己知彼总能有点底气,了解加拿大的购房文化,找到最满意的房子还远吗?
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多伦多西区地产兄弟
是一个服务于新移民以及多伦多西区本地生活的地产团队,我们主要专注于加拿大多伦多西区(密西沙加,奥克维尔,米尔顿,伯林顿)的地产服务。其中包括:租房、买房、卖房、商铺买卖,商铺租赁。协同多伦多西区那些事的儿公众号一起服务于多伦多西区的华人。
多伦多西区大小事,华人的家。
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