租房约期一直是让每个人头疼的事情,在异国他乡的英国,操着不熟练的口语、用着不常用的法律词汇,和强势的房东斗智斗勇了。

在校学生的课程大多结束了,放假的回家休息、毕业的打道回府,这时候空出来的房子该如何处置;准备来读语言班的国内同学也开始着手找房子了,但是从未踏足英国的他们,又该怎样避免在合同上踩雷呢?
为了回答大家的疑问,今天总结了几个常见的关于租房约期的问题,希望能帮助正在找房子或者出租房子的各位。
合同未到期,提前离开
在英国,房东和中介为了避免麻烦,往往会提供“短期保证租房协议(Assured Shorthold Tenancy)”。这类合同的主要特征是规定了固定的租期(Fixed Term),通常为1年、2年或者6个月甚至更短。这代表如果租客想要在合同到期之前提前结束合约离开,即构成违约,房东可以根据合同要求租客承担违约责任——支付剩余的租金以及合同约定的其他责任。

这点可以说全世界房东的逻辑都相似,为了避免不停找新房客,房东们往往更偏爱定长约、固定租期。所以除非房客们可以说服房东签下短约或不定期合同(显然很难),在面对这个问题的时候,为了减少损失,通常有三种解决办法:
1. 中断条款
在签约前就做好约定是避免事后扯皮的最优解。如果租客在入住前就预料到可能提前离开,建议最好在签约前就提前和房东讨论加入中断条款(Break Clause)的可能性。

房客们,尤其是学生房客,很难满足住满一年的条件,很多人都要在暑假提前回国。又有一部分读语言班的学生,只想短租,合同期限也往往超过课程时间。所以这些房客想要在租期到期前结束合约,就需要中断条款(Break Clause)的帮助。
所谓中断条款(Break Clause),指在固定时期(fixed term)内,房东和租客双方都有按照租约规定提早结束租约的权利,这要求租客和房东须提前以书面通知对方来中断租约,如果没有特殊理由,对方不能任意拒绝。
所以,如果在合同中加入了中断条款(Break Clause),相当于得到了一把尚方宝剑。只不过这把尚方宝剑是一把双刃剑,在房客得到提前解约权利的同时,房东也同样拥有,对房客来说也存在潜在的不便。
2. 转租 与 分租 条款
如果没有在合同中加入中断条款(Break Clause)从源头上阻断风险,那么有没有其他方法可以减少损失呢?答案是转移风险。

通过转租(Assign)和分租(Sublet)条款,找到新的租客来顶替自己的租约,这时候提前解约的风险就转移到了新租客的身上。这样原房客也就可以放心搬走了。
但是具体的转租协议也是需要提前在合同里约定清楚的,一般租客想要转租,需要提前通知房东(提前多久看合同约定),并且主动找到新承租人来承担剩余的租期,而不能把找新租客的责任推给房东。如果进程符合合同约定,房东也不能无理拒绝转租的要求。
3. 用爱感动房东,放行
如果房客签约时太过马虎,没有在合同中加入中断条款、转租和分租条款,那么想要减少损失地解决这个问题,就只能靠协商说服房东了。听起来很不可思议,但的确会有善良的房东(也可能有人已经想租他的房子了)会答应放行,不过在询问房东的时候,最好以书面方式通信,以留下凭证,以免房东反悔。

如果房东没有同意,那么房客就不能提前结束合约离开。
租期满,离开
英国约满离开的情形和中国的习惯有些不同。

如果合同里写明了:
“如果你打算再租约到期当天离开,你需要提前告知房东”;
“在固定租期(Fixed Term)”结束后,这份租约会自动以‘周期性租期’(Periodic Tenancy)持续下去。”
那么在租约到期前,房客不能随意搬走,而是需要按照合同约定的时间提前告知房东(例如提前一个月)。
如果租约有规定“周期性租期(Periodic Tenancy)”那么如果在合同到期后,房客没有离开,原来的“固定租期(Fixed Term)”就自动转化为“周期性租期(Periodic Tenancy)”。也即以“周”或“月”为周期缴纳房租以续租,期限没有设上限。
在这种情况下,周期性租期(Periodic Tenancy)内的房客想要搬走,也需要按照合同约定提前告知房东,此时房东不能无理由拒绝房客的终止要求。
联合租约
两三个人甚至更多人一起租房在英国是非常常见的情况。这种情况和房东签订的合同叫做“联合租约(Joint Tenancy Agreement)”。

联合租约(Joint Tenancy Agreement)把所有租客绑定视为一体,要求租客一次性地把房子里面所有的房间都承租下来,不以单独房间(一间一间地)各租各的,即使人数不足以住满所有房间。
这种租约简化了合同,避免了划分权利义务的麻烦,但是如果其中一人违反了合同,其他人也会被视为违反合同,将需要承担责任。
因此,每位租客在这个房子里享受着同样的权利,但也承担着一样的义务和责任。这种情况下,其中的某位房客想要提前离开,就必须找到新的租客来代替他的空缺,否则就不能离开,或承担这部分的租金。
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